论宅基地使用权转让的正当化依据

陈宇环

福建警察学院，福建 福州 350007

随着我国城乡一体化进程的加快，改革完善宅基地制度，实现对农户宅基地用益物权的保障，已经成为我国当下农村改革领域的重点。随着社会主义市场经济的迅速发展，宅基地对农民的保障功能逐渐减弱，其生存保障属性逐步淡化而财产属性日益凸显，这是探讨我国宅基地制度改革的基本前提和现实背景。宅基地使用权同时具备社会保障性和财产性，但因为我国相关法律政策长期有着“重保障轻财产”的思想，现行法律制度对宅基地使用权的转让限制仍非常严格，宅基地使用权的双重属性未得到良性体现。

农村宅基地权利的配置不仅涉及民法上的价值判断，更应立足于社会实际。在市场经济的今天，其作为用益物权的财产属性愈加彰显。对其转让进行严格地限制既是对民法物权的基本法理的违背，也不利于优化配置稀缺的土地资源和发挥土地功能。客观上，当前法律制度对宅基地使用权转让方面的禁锢已导致了如宅基地超标与“空心村”并存、宅基地使用权隐形交易大量存在且交易纠纷不断等社会性问题。因此，在强调建立健全城乡发展一体化体制的时代要求下，探讨宅基地使用权自由转让的问题具有重要的理论价值和实践意义。对宅基地使用权转让的正当化依据，学者多从经济学的视角出发，强调宅基地使用权的自由转让利于土地资源的优化配置以及从法学权利配置的视角出发，认为禁止宅基地使用权的转让未体现权利配置正义论的基本要求等方面进行论证。[1]笔者认为，宅基地使用权的转让除了具备这些合理性外，更重要的是其从权利本质属性上即可由权利人自由转让。因此，本文将主要从其法律属性的视角说明宅基地使用权转让的正当性。

一、市场经济下应置重宅基地使用权的财产属性

一般认为，土地具有财产和资源双重属性，前者追求的是经济效率价值目标，后者则蕴涵着对人类的生存保障等公平价值理念的追求。以土地为载体的宅基地使用权亦体现着财产属性和资源属性的共生。当其被视作一种财产形态存在时，其则体现出土地的财产属性，一般将此称为物权性；当其被视作一种资源形态存在时，其则体现出对农民基本生存的保障功能，具有社会保障性。由于建国初期社会经济不发达，行政性分配更符合历史要求等原因，我国的宅基地使用权制度一贯形成“重保障轻财产”的立法理念。在这种理念下，现行宅基地使用权体现出生存保障性、主体特定性、权能限制性等法律特征，[2]禁止对宅基地使用权的自由转让。然而，法律以社会为基础，立法理念的选择和更新亦应以当下的时代背景为基础。在当前市场经济日益发展及社会保障体制逐步建立健全的背景下，对城乡二元结构予以消除是必然要求，原来制定农村宅基地使用权制度的背景及条件已发生巨大变化，其自然是日益暴露出诸多弊端和缺陷。因此，在市场经济下，宅基地使用权制度的立法理念也应顺应时代的发展，在保障社会稳定的前提下，应从过于置重其保障性转向置重其财产属性、追求效率价值的理念上来。

在市场经济条件下，资源的优化配置是通过市场机制来实现的，也即通过市场的手段，促进资源在权利人和最有利用需求及利用能力的当事人之间流动，从而实现资源财产价值的最大限度的发挥。市场机制对效率的追求、资源财产价值的最大限度的发挥则是通过市场中产权的流转实现的。对宅基地使用权而言，如果对其财产属性予以重视，将对其的权利配置和转让制度置于市场经济的时代背景下予以重新考量，对该权利界定清楚并允许其通过市场自由转让，那么权利主体就可能在产权约束的范围内尽可能地配置资源以实现最大限度的发挥物的经济价值，促进土地的利用。反之，如果在市场经济的条件下，仍旧按照原先的历史背景和条件设定宅基地使用权制度，置重其保障性而轻视财产性并禁锢其自由转让，那么，这一稀缺土地资源在现有权利主体中将无法被有效利用，这与市场经济的时代要求是背道而驰的。

二、区别宅基地使用权与宅基地分配请求权的不同性质

宅基地使用权制度涵括该权利从设立至消灭的整个过程，如宅基地使用权的取得、行使、转让等。在市场经济的时代背景下，宅基地使用权作为一种用益物权应置重其财产属性，这主要是针对其行使及转让制度而言的。而对于其初始取得，在现实城乡二元结构还未根本破除、社会保障体制还未健全的客观情形下，我们并不否认不能忽视宅基地使用权的保障性。对此初始取得阶段的权利，亦有学者将其称为宅基地分配请求权。[3]为更加清楚地认识宅基地使用权的可转让性，平衡宅基地使用权的财产和保障双重属性，我们应将宅基地使用权的初始取得和转让分为两个阶段予以考量。

对农民而言，其不以城镇居民支付土地使用权对价的方式取得的宅基地使用权担负着保障功能是一种客观存在，即宅基地分配请求权彰显出强烈的社会保障性。也正是基于该社会保障性，这一权利主体应有一定条件的限制。这亦是国家从对农民生存利益予以保障的视角出发给予其的权利。但这并不意味着，该分配请求权所具备的保障性能够在该权利设立之后的存续期间阻碍其财产属性的发挥。在初始取得完成之后，宅基地分配请求权的保障功能即以实现，宅基地使用权存续阶段则将适应市场经济的发展，释放出其更多的作为用益物权的财产属性。财产属性追求的是经济效率价值目标，而效率要求财产权具有可转让性。[4]对农民通过市场对宅基地使用权转让所获得的收益而言，其实质亦是宅基地分配请求权阶段保障价值的形态转换，权利的保障性和财产性相互融合共生。

三、宅基地使用权财产属性的应然体现

基于前述分析，宅基地使用权的财产属性在市场经济的条件下必将要求通过市场手段对土地予以优化配置，从而释放出更大的经济价值。那么，作为一种用益物权的宅基地使用权的财产属性应当包含以下内容：

(一)宅基地使用利益的经济化

《物权法》已经对宅基地使用权的用益物权地位予以了肯定，权利主体不仅能够对非其所有之物行使占有、使用的权利，也可依其获取收益。[5]现代物权法已经从“以物的所有为中心”向“以物的利用为中心”转变，物权关系的设立、变更及消灭都以物的最大利用、最大发挥物的社会效益及经济价值为主。宅基地使用权作为用益物权也应强调对物的经济效益的价值追求，其财产属性也要求其使用利益彰显出经济化的特征。具体而言，宅基地使用利益的经济化应包涵两个方面：一是宅基地使用权经济利益的权利化。以往的制度由于遵循置重其保障性的立法理念，并未重视其财产属性下的经济利益。如农民通过隐形转让宅基地使用权所获得的收益并没有权利化的保障。二是宅基地使用权利的经济化。现代物权法以物的利用为中心，对宅基地使用权而言，不应仅将其看作村民建造住宅房屋及其附属设施的权利，更应认识到这种使用利益的经济价值，尤其是该种利益在市场经济的流动中所彰显出的经济价值。

(二)宅基地使用权利用的动态化

如前所述，市场机制是一种富有效率的制度安排，它对效率的追求、资源财产价值的最大限度的发挥是通过市场中产权的动态流转实现的。对于人类而言，土地是生产生活所必须的基本资源，人类必须利用土地才能得以生存发展，而这种利用在市场经济下应理解为一个动态的，而非静止或一成不变的过程。宅基地使用权的财产属性追求经济效率价值目标，效率是在动态中实现的。在我国土地所有权分属国家和集体所有的模式下，土地的动态利用则是土地使用权的动态流通。对宅基地使用权而言，即是其所具备的可转让性。承认该权利的可转让性，形成权利的动态利用，使权利主体可以根据需要对该使用权在市场中予以流通，获取收益实现自身的经济利益。而追求效率使资源符合优化配置及维护权利主体的利益本就是资源财产属性所追求的目标。

(三)宅基地使用权权能的完整化

由于现行宅基地制度融入着过多的公法行政色彩，忽视其在市场经济下本应置重的财产性，现行宅基地使用权仅被赋予占有、使用权能，收益和处分权能受到极大限制。这是违背宅基地使用权本质法律属性的要求的，这样的制度安排虽然兼顾了保障性，但却造成更大范围的不平等和低效率。限制宅基地使用权的收益、处分权能，禁锢宅基地使用权转让的安排形成农村与城镇居民在住房保障方面的“双轨制”，违背市场经济的平等主体要求，并使宅基地大量闲置浪费，其使用价值、交换价值都未能充分发挥。因此，承认宅基地使用权有同国有土地建设用地使用权般完整的用益物权权能，即除了占有、使用权能外，还具有收益和依法处分的权利，对其可在一定规范下进行自由转让，方符合其财产属性的要求。

[ 参 考 文 献 ]

[1]曹泮天.现行宅基地使用权制度的困境与出路[J].河北法学，2010(3)：73.

[2]王中伟，王伯文.论宅基地使用权流转的法律适用[J].人民司法，2011(5)：51.

[3]高子渊.城镇居民购买农村私有房屋合同效力探析[J].山东大学硕士论文，2013，3：20.

[4][美]理查德·A.波斯纳.法律的经济分析[M].蒋兆康译.北京：中国大百科全书出版社，1997.41.

[5]崔建远.物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心(下册)[M].北京：清华大学出版社，2011：487.