乘政策东风养老地产发展正当时

本刊记者 柯善北

随着老龄化社会的加深，使老年人的养老服务需求急剧增长，养老问题日益成为影响国计民生的重大战略问题。养老地产既有商品属性，又具备具有公共服务的养老属性，受政策和法规的导向较强。近几年随着国家养老政策的频频出台，养老相关产业的投资发展环境不断完善，养老地产迎来发展势头。

养老服务业纳入国家战略

2013年被称为我国养老元年。该年，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施，为破解养老难题、拓展消费需求、稳定经济增长发挥着重要作用。该文件从总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面出发，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。

中共十八届三中全会提出，要“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。发展养老服务业是应对老龄化问题的长久之计，亦是当前扩内需、增就业的巨大潜力所在。养老服务业涉及长期照料、医疗康复、居家支持、精神慰藉乃至饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融地产等方方面面，蕴含着巨大的老年消费市场。近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。解决好当前养老服务领域的突出矛盾和问题，进一步加快发展养老服务业已成为全社会的共同呼声。

以往有关养老服务方面的土地供应政策仅限于公办养老机构用地，以及民间资本参与的非营利性养老机构用地的政策。这次《意见》不仅进一步明确了公办养老机构和民办非营利性养老机构用地政策，还对营利性养老机构用地予以规定。“对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应”。更为突出的是，责成国土资源部尽快“制定支持发展养老服务业的土地政策”。这意味着随着支持发展养老服务业的土地政策的出台，养老方面的土地供应瓶颈制约将会逐步破除。

土资政策为养老地产营造利好环境

近几年来我国就养老设施用地多次发文其中最具代表意义的为2014年国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》，其首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为“养老服务设施用地”，属于土地用途分类中的“医卫慈善用地”，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。《养老服务设施用地指导意见》是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。

《养老服务设施用地指导意见》对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、土地供地政策等方面进行了明确规范。《养老服务设施用地指导意见》中明确了养老用地的属性及出让方式“养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年，不是房地产开发用地，转变土地性质必须缴纳土地出让金；“防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，带医院一次供地不能超过5公顷，不带医院的不能超过3公顷；营利性养老服务设施用地，原则上以租赁方式为主；鼓励盘活存量用地用于养老设施，已建成住宅小区增加非盈利养老设施建筑面积的可不增收土地款”等。显然，政府并不鼓励占地规模动辄上千亩的“集中型”或“圈地型”养老，而是鼓励“居家型”、“社区型”、“分散型”养老，与我国“十三五” 规划结合国情提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”要求相匹配。

2015年3月，民政部、发展改革委、教育部等联合发布了《关于鼓励民间：资本参与养老服务业发展的实施意见》（以下简称《意见》），《意见》主要从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规范。

目前，我国由于在公办养老机构方面的数量不足，所以国家大力支持鼓励民间资本进入到养老地产行业。《意见》提出，加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产业，带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。

资产证券化为养老地产发展注入强心剂

资产证券化是指把具有稳定现金流的资产，通过破产隔离，结构化分层等技术手段，发行资产支持证券，从而进行融资的业务活动。2018年4月，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），开启了我国资产证券化之路，养老地产将从中受益。

《通知》的出台，标志着住房租赁资产证券化在我国正式落地。《通知》指出，住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收，还有助于降低企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环。

除此之外，《通知》还明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

在优先和重点支持领域，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。并鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。

最值得关注的是，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

为保证证券的流动性，《通知》还鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务，建立多元化、可持续的资金保障机制。

总而言之，以REITs为代表的资产证券化产品在我国得到了政策的支持，将对大资金投入、稳定现金流的养老地产与长租公寓的发展产生积极的影响。随着社会各阶层对养老事业及产业的关注，去地产化的呼声越来越高，希望养老地产不要成为房企新一轮“跑马圈地”的手段，而是真正脚踏实地做好国民需求的养老产业的实事。