中国房地产泡沫起因、影响及预测

王疏雨 中国地质大学（北京）人文经管学院

一、我国房地产泡沫起因

房地产业泡沫一直是我国不可忽略的问题。从98年房改后，我国先后经历了：房地产业的发展阶段（1998～2002）；房地产业控制阶段（2003～2007）；金融危机后的鼓励发展阶段（2008～2009）；严厉加大调控阶段（2010至今）这四个阶段。其中，房地产的泡沫产生于第三个阶段，即我国政府采取的一系列拉动内需，刺激消费的阶段。

09年房地产宏观调控基本上是通过加大对基本住房的刺激来推动需求市场。政府首先降低购买第一套住房的首付到20%，第二套住房首付仍定为20%；第二，央行降低了利率，扩大商业性个人贷款利率下限到基准利率的70%，使个人住房公积金贷款利率下调0.27%；第三，大幅降低税率。个人买房且面积在90平米下的，契税降到1%。个人买卖暂免征收印花税，增值税，取消房地产税。个人买房两年内免征营业税，超过两年的差额征收；最后，下调廉租房资本金率到20%。

商业银行将款贷给普通群众相较于资金实力雄厚的企业有更大的风险，这导致大部分的优惠政策被房地产企业获得。资金宽松的贷款政策减小了售房的压力，使实际供给减小，有了降低供给抬高价格的可能；另一方面它以增加银行信贷风险为代价，降低了房地产业融资门槛；第三套房贷和第二套一样，仍以40%为首付；银行为了追求利益而放宽贷款。以上政策导致我国房地产业投机现象愈发严重，背离了刺激自用型住房的需求，不但未能带动相关产业发展，反而促使房地产业产生畸变的快速发展。

2015年，中央经济工作会议在北京召开，会议部署了2016年经济工作的五大任务，其中将房地产去库存列为重点。央行共降低银行准备金率5次，降息5次。在房地产方面，除四个一线城市外，其他城市均全面放开90平米以下的商品房限购，降低首套房首付比例等政策。一系列的政策使大量资本涌入房地产，加大了交易量，使房价迅速上涨[2]。

二、房地产业的现状及其对社会的影响

首先，房地产泡沫会带来最直接的影响就是拉动GDP，促进国民经济增长，但同时会对实体经济造成挤出效应。相反的，房价上涨的财富能刺激需求，带动总消费的增长，同时也能造成短时间内劳动力需求的上涨。但是泡沫对实体经济挤出效应远大于非住房投资的挤出效应。具体表现为将资金投资在固定资产而使消费能力下降。

其次，房地产市场的转变将导致投机者的恐慌，那么GDP的坍塌将会十分可怕。房地产业将迅速缩水，甚至倒退几年十几年，发展陷入停滞，而银行也会产生一系列无法还清的坏账，从而导致经济危机。房价涨跌有关经济增长的和衰退，房价变动和经济周期相关。影响其相关度的因素主要是信贷市场的结构特征和房屋供需的因素。在房地产发展与金融相互依存度越大的国家，房地产与经济周期相关性越大，反之亦然。在建筑业劳动力较密集的国家，两者的相关性也较强，我国就是建筑行业劳动密集型的国家。可见，我国的房地产行业和经济周期密切相关，一旦发生泡沫的破灭，经济将会产生大幅波动，这对于稳定发展是极为不利的。

第三，房地产业对于我国产业结构也有一定的负面影响。房地产在短时间内不太可能发生严重的跌落，反而在持续上涨，这吸引了资本的进入。然而泡沫不是真实供需的体现，所以导致了市场资源配置的扭曲，产业结构无法优化。国家大部分的金融信贷都被房地产占用，实体企业得不到资金的支持，影响了企业的发展。泡沫扭曲了资源的配置，降低了资源配置的效率，破坏了国民经济结构和比例。

第四，房地产泡沫也损害了我国消费者的利益。严重影响了财产的分配。1999～2004年城镇居民居住支出占其消费支出的10%左右。对房地产没有刚需的投机者和有刚需的普通居民的资产差距会越来越大，使得社会财产分配不公[1]。

三、房地产泡沫的预测

如果放任自流，泡沫发展速度将越来越快。在未来的某个时间点，人们再也无法忍受高额的房价，只要产生下跌或无法上涨的趋势，房价将会暴跌。投机者的房产资不抵债，银行产生大量坏账，然后选择抽资自保，接着就会带来中国的金融危机。如果我们主动减速，力度过大，也会给市场一个信号，那就是政府不再支持这个行业。尽管可以暂时解决房价居高不下的问题。但是如果以更长远的眼光来看待，其结果也和上面相仿，产生金融危机。

我国政府目前可行的阻止泡沫破灭并减小冲击的方法就是让房价保持在一个较低的上涨速度，通过通货膨胀和GDP的增加使泡沫逐渐缩小，让消费再度能够支撑房价。所以估计在将来十几二十年内，房价在其绝对数值上不会上下跌，但是其增速也许会低过GDP和通货膨胀的上涨。

四、总结

房地产业是我国重要的经济支柱，过快的增长会对我国经济发展造成一定的影响，大幅超过GDP的增长会产生泡沫。所以房地产业应随GDP以及通货膨胀的速度均衡发展，否则对经济稳定发展会造成不可估量的后果。现在，我们必须要适当地使房地产业冷却下来，短期打压政策没有用。政府应该对未来十几二十年的房地产业做出更为具体的规划，并随着时间的推进适当改变，这样才能使泡沫逐渐缩小，使房地产业重归健康。