防范和化解房地产业金融风险分析

薛玉连

福建船政交通职业学院，福建 福州350001

2015年底，中央提出开展“供给侧结构性改革”，以房地产去库存为重点目标之一，拉开房地产业实施供给侧结构性改革的序幕。两年多来，政府围绕“供给侧结构性改革”这一调控思路，出台了一系列的政策，改革成效初步显现。然而，改革必然会对当前的房地产业结构造成一定的冲击。作为支柱产业，房地产与经济、金融的关系十分密切，识别房地产业供给侧改革中蕴含的金融风险并及时采取适当的措施，守住金融风险底线，避免引发系统性和区域性风险显得尤为重要。

一、我国房地产业现状

供给侧结构性改革，以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为引领，致力于完成“去库存、去杠杆、去产能、补短板、降成本”五大任务。经过两年多的努力，我国房地产业供给侧结构性改革取得了阶段性成果，但改革依然任重道远。

1.库存总量趋减，去库存压力大。国家统计局《2017年经济运行稳中向好、好于预期》显示：全国房地产开发投资109799亿元，比上年增长7.0%；房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%；房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，增长15.8%；全国商品房销售面积169408万平方米，增长7.7%；全国商品房销售额133701亿元，增长13.7%。12月末，全国商品房待售面积58923万平方米，比上年末下降15.3%。从数据上看，虽然房地产的投资、开发、销售仍处于增长态势，但较往年相比，房地产投资增速有所放缓，而且2017年来待售面积仍然较多，因此房地产业去库存压力仍然较大。整体而言，一二线城市去化效果较佳，三四线城市尤其是县级城市的去库存难度较大，特别是东北和中西部一些重工业城市，由于长期以来实体经济发展困难，导致人口外流、就业率下降，因此住房消费长期不振，要消化现有市场的库存量还需要很长时间。

2.土地供应两极分化，房地产成本不断上升。一方面，北上广深等热点城市土地供应紧张，企业拿地和拆迁成本不断升高，“地王”不断出现，不仅抑制了住房的有效需求，也使房地产企业经营成本攀升，利润空间被压缩，发展压力巨大。2016年，由于土地成本上升，房地产行业平均毛利率为29.8%，同比下降1%；112家房地产企业平均净利润率为8.2%，同比下降0.1%。2017年，上市房地产企业平均资产负债率高达79.3%，为房地产企业调结构、促转型、降成本以及提质增效等带来困难。另一方面，虽然三四线城市的土地供应充足，但因为住房销售困难，新开工面积难以增加。此外，以珠三角、京津冀、长三角等为代表的城市群，对房地产具有较强的聚集作用，也不利于中小城市房地产业的发展。

3.信贷杠杆率高，金融风险凸显。新常态下，随着国家实施宽松的货币政策，房地产金融市场随之进入相对宽松的状态，这已然导致房地产市场的信贷杠杆率过高。据央行统计，2017年末，人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1%，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%。房产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5%。个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%。本外币住户贷款余额40.5万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末低2.1%；全年增加7.1万亿元，同比多增8010亿元。国家统计局统计数据显示，2017年我国的GDP是82.7万亿元，可以推算出，我国的家庭杠杆率至少达到了54.4%。个人购房高杠杆率和企业高负债率已然成为当前房地产业的显著特征，倘若房地产市场价格下跌或者销量持续下滑，将使我国金融体系面临巨大的系统性和区域性金融风险。

二、房地产业面临的金融风险

1.供给结构失衡易诱发风险。新常态下，解决当前我国房地产业困境的一个有效方法是加强房地产业的供给侧结构性改革。通过减少政府干预，让市场在资源配置中起决定性作用，引导房地产企业增加市场的有效供给。政府作为“守夜人”应当为行业发展搭建好政策框架，营造良好的制度环境，为房地产业的健康协调可持续发展提供保障。为此，在推进房地产业供给侧改革时，必须把握好尺度，综合考虑多种因素，以防滋生新的风险。

2.去库存方式潜藏风险。虽然宽松的宏观调控政策在短期内对去库存的效果明显，但潜藏的风险也较多。首先，“去库存”政策的预期效应加大了宏观调控“失灵”的风险。基于目前我国经济发展和房地产市场的现状，投资者对“去库存”政策过程中实施的一系列宏观调控政策，很容易重新建立起关于政府“救市”和“托市”的预期，市场预期与政策预期叠加可能导致政策“失灵”，泡沫积累风险加大。因此，在防止因产业结构固化而干扰供给侧结构性改革实施的同时，还要避免因货币超发而引发资产价格脱离实际的泡沫化趋势。针对目前房地产市场冷热不均的现状，应高度警惕一二线城市房地产价格继续攀升，避免出现新一轮泡沫膨胀现象。其次，“去库存”方式本身蕴含风险。在“去库存”目标的驱使下，政府对房地产业的调控工具主要为下调公积金贷款利率、下调购房首付比例等相对宽松的信贷政策。在政策预期的影响下，购房者很容易“加杠杆”购房，从而导致一二线房价出现“非理性”上涨。随着信贷杠杆率的不断提高，金融风险也随之加大。一是，出现“逆结构”调整趋势，房地产市场分化加剧，一二线城市房地产价格泡沫加大，三四线城市房地产市场更加疲软。二是，高信贷杠杆率将导致风险敞口不断扩大。居民购房杠杆率和房地产企业负债率都已经达到一定的高度，资源配置在过低的利率和过高的信贷杠杆率下被严重扭曲。在过去的十几年里，房地产市场已经积累的泡沫还未消化，大量的房屋囤积在投机者手里。一旦市场预期发生变化，在恐慌心理的作用下，会出现大量抛售房屋的现象。快速下跌的房价如果难以支撑不断扩大的高杠杆率，那么就很容易出现“多米诺骨牌”效应，银行坏账将急剧增加。

3.去杠杆风险不可小觑。加杠杆易，去杠杆难。纵然“去杠杆”能使房价下跌，但向下调控杠杆率同样面临风险。首先，在房地产投资资金中，来源于商业银行的贷款资金比例过大。中国房地产市场研究报告显示，2015年，在我国房地产开发投资资金中，国内银行贷款占15.51%，自筹资金占47.90%，其他资金占40.73%。此外，当前统计口径下的“自筹资金”和“其他资金”主要由购房者的定金、预付款和个人按揭贷款三部分构成，而这类资金约60%来源于银行贷款。总体而言，房地产投资资金中45%以上来自于银行贷款，还有部分资金来源于民间融资。我国商业银行的资产质量与房地产完全捆绑在一起。房地产业的去杠杆化不仅可能导致房地产业上游收缩，销售端下滑，冲击开发商的资金链条，压低房地产业的增长速度，而且也可能减少商业银行的利润，导致商业银行的不良贷款率急剧上升，甚至集体陷入资金不足的困境。其次，房地产市场与地方政府债务之间存在高度的关联性，地方政府的负债可以说已成为房地产市场资金杠杆的延伸。地方政府预算内外收入之和的很大一部分来自于土地出让金收入，以及与房地产相关的税费收入，部分省市甚至高达50%。地方政府划拨的土地是地方投融资平台的大部分资产，甚至是资本金。一旦房地产业增速下滑，政府财政收入也将随之下降，财政收支将显著恶化。如果地方政府债务问题与商业银行不良贷款问题同时出现，中央财政也将受到严重影响。最后，作为重要的支柱产业，其关联的上、下游企业较多，对其他行业可能产生“蝴蝶效应”，导致其他行业出现破产、失业等问题。

三、化解房地产金融风险的对策

无论是“去库存”还是“去杠杆”，都会增加金融市场波动的不确定性，加之金融市场天生的投机性和金融监管体制不完善，使得我国金融市场风险不断积聚，发生系统性和区域性金融风险的可能性加大。2018年中央经济工作会议再次指出防范与化解金融风险对于供给侧结构性改革的重要性。房地产业在进行供给侧改革时，也必须充分考虑金融风险的防范和化解问题。

1.实施差异化的信贷政策。首先，实行地域间的差异化政策。对于房地产去库存过程中可能产生的“逆结构”调整趋势，国家应根据各地的经济发展水平和房地产库存状况因地制宜地出台相应的货币政策、住房信贷政策，不宜采取普惠性的政策措施。一二线热点城市要大力抑制投机炒房现象；对于三、四线城市而言，房地产政策应与当地的经济发展政策相配套，比如与乡村振兴战略、城镇化发展战略协调一致，以推动住宅库存的有序消化，实现房地产市场的健康、有序发展。其次，实行个体差异化政策。个人贷款方面，要针对不同的购房需求（如首套、改善、投资、投机等）实施差异化的购房利率及首付比例。以相对较低的贷款利率和首付比支持首套以及改善性住房的需求，同时以较高的贷款利率和首付比适当地抑制投资需求，严禁向投机性需求发放贷款。企业贷款方面，应根据企业所要开发的产品给予差异化的信贷支持，引导企业为市场提供有效的住房供给，特别是引导房地产企业增加租赁住房的供给，推动形成租售并举的住房市场格局，进一步强化去库存力度。

2.加快税法体制改革。首先，对自住房与投资投机实施差异化的税收政策。对自住消费型房产应免征或少征税款，鼓励和支持低收入群体的购房需求，降低其购买成本，盘活房地产存量。同时，加大对投资和投机性房产的征税力度，增加房地产的投资投机成本，达到遏制投机的目的。其次，改革房地产税制，适时开征房地产税。开征房地产税可以在一定程度上增加持有闲置或半闲置房地产业主的机会成本，有效遏制囤积多套住房的行为，使房地产供求关系符合可持续发展的要求。最后，加大对保障性住房的税收优惠力度，构建二元住房制度。加大保障性住房的税收优惠，鼓励房地产企业增建廉租房、经济适用房等，减少房屋改建增建成本，提高房地产企业的去库存积极性。

3.强化金融监管，遏制房地产投机。金融机构应当加强监管，对购房者的还款能力进行压力测试，严厉打击各种房地产投机套利活动，在控制居民购房者杠杆水平的同时，引导企业开展良性经营活动。强化对参与金融业务的房地产中介和房地产企业的治理力度，没有资质者均不得跨界经营。管理层要通过加强合规监管，采取宏观审慎评估体系（MPA）等措施，打击金融机构以各种方式支持房地产投机套利的业务行为，引导金融机构加大自我约束和自律管理的力度，防止房地产市场由于场外配资和高杠杆导致的各种风险。

4.创新房地产金融服务，有效支持“去库存”。金融机构应当树立房地产金融战略意识，抓住建设新型城镇化的发展机遇，通过房地产金融服务创新，刺激房地产的有效需求。要为农业转移人口市民化，特别是农民工进入三四线城市提供城市基础设施配套、住房按揭贷款、优质金融服务等，助力三四线城市去库存。另外，从产品创新和产业融合的角度来说，房地产企业可以入股银行和保险机构等金融机构，共同探索房地产信托投资基金，开发金融产品；金融机构也可以通过参股、控股房地产企业的形式参与房地产的开发投资。

5.拓展多元化的房地产融资渠道，分散风险。从融资渠道上看，我国现阶段的房地产融资渠道主要还是以商业银行贷款为主的间接融资，房地产金融的大部分风险都集中在银行体系，拓展多元化的房地产融资渠道，尤其是直接融资渠道，有利于分散房地产金融风险。为此，可以通过推动和发展房地产信托及房地产信托投资基金等方式，激活市场上的存量资金； 优化二级市场准入制度，促进房地产企业上市，发展房地产股票市场和债券市场融资；深入普及住房公积金制度等政策措施。