浅谈市场经济下住宅设计与开发的良性互动

任学斌

随着社会经济的不断发展，人们的生活水平有了较大提升，对住宅环境的要求也越来越高。商品住宅的质量水平受多方面因素影响，其中住宅设计与开发是最基础的影响因素。因此，要确保住宅建筑质量，实现建筑行业与房地产行业的可持续发展，就需要住宅建筑设计人员与开发商加强交流与合作，建设高质量住宅建筑，满足人们的居住要求。这不仅能够有效提升房地产相关企业经济效益与社会效益，也是实现住宅建筑设计行业健康发展的必由之路。本文主要探讨住宅设计与开发的良性互动机制。

1 现阶段住宅建筑设计行业现状

1.1 建筑师在住宅项目前期策划中的地位

现阶段，在进行商品住宅的开发时，一般由开发商或者开发商聘请的专业房地产策划公司来完成项目的前期策划，建筑师往往并未参与住宅项目的前期策划，甚至在设计过程中受到开发商或策划公司的错误指导，设计活动受到限制，在住宅项目前期策划中的地位比较被动。这种现象说明两个问题：第一，在项目策划中，没有给予建筑师应有的重视；第二，对于住宅项目的市场开发和运作流程，建筑师往往缺乏必要的了解；第三，对于住宅产品的经济效益，建筑师也没有进行深入思考。因此，要实现住宅设计与开发的良性互动，就必须摆脱建筑师在项目策划中的被动地位，对建筑师的专业优势进行充分利用[2]。

1.2 设计企业提供的设计服务

现阶段，许多房地产开发商拥有一支独立的设计团队，这支设计团队主要工作包括前期策划、组织招标、后期补充设计、施工控制和专项技术研究等；此外，他们还需要对设计单位的工作进行配合与监督，以此提升设计行为与开发行为的配合程度，实现住宅设计服务内容的扩展与完善，使得住宅设计与开发的良性互动能够贯彻落实项目运作的全过程。这一现状体现出：第一，开发商越来越重视建筑师在住宅开发中的地位和作用；第二，现阶段设计单位的服务水平还有待提升，对于一些高标准的商品住宅开发，设计单位往往在产品细节设计、施工效果以及专项技术服务上有一定的缺陷，无法满足这类商品住宅开发的要求。

1.3 建筑设计市场的竞争

市场经济的迅速发展，带来了一个更加开放的国内建筑设计市场，同时，建筑设计企业之间的竞争也更为激烈。目前，建筑设计市场还不够成熟，这就导致行业之间的恶性竞争较为严重，具体表现为：一些建筑师缺乏必要的职业原则，对于甲方言听计从；价格上的恶性竞争导致服务质量大大下降，低劣产品现象层出不穷。在建筑设计市场的竞争中，企业短期利益与长远发展是设计企业发展面临的主要矛盾。要实现建筑设计企业的健康有序发展，就必须加强与开发者的合作。然而，现阶段成熟的开发商数量较少，这就在很大程度上限制了建筑师的选择范围。因此，建筑设计企业大多将赚取设计费作为主要目的，用低投入换取低收费，导致企业的长期利益受到严重损伤，设计与开发之间的良性互动也得不到有效实现[3]。

2 促进住宅设计与开发良性互动的途径

2.1 重视住宅设计的经济效益

经济效益是建筑设计师与开发者之间沟通的桥梁，设计企业只有对住宅设计的经济效益予以足够重视，才能实现住宅设计与开发的良性互动。因此，在进行住宅设计时，建筑师综合利用技术比较、效果分析以及经济评价等手段，将技术与经济有机结合起来，从而处理好住宅设计与经济效益之间的矛盾。这就要求建筑师将经济效益最大化贯穿到住宅设计的每一环节中，具体内容包括：采取合理的设计方案，实现住宅产品价值的有效提升和成本的控制，优化配置各类资源，便于产品的销售等。只有建筑师对住宅开发中经济效益的重要性进行充分认识，才能在实现自身设计理念与高价值住宅产品的有机融合，打动投资者。重视住宅设计的经济效益，能够使得建筑师在住宅项目的前期策划中摆脱被动地位，获得更多的发言权，利用自身的专业技术优势，促进住宅设计与开发的良性互动。

2.2 强化客户意识和服务意识，提供优势服务

要实现建筑设计企业经济效益与社会效益的提升，还要求建筑企业强化客户意识和服务意识，提供优势服务。在设计工作的开展过程中，设计企业需要同时面对直接业主（开发商）和间接业主（住户），这也就意味着客户意识包含两方面内容：第一，对开发商需求进行关注，对开发商的意图进行充分了解，对开发商的想法做出迅速反应，提供多样化设计方案供开发商选择。在这种情况下，设计企业必须加强人员和资金的投入，树立强烈的客户意识，以此确保住宅设计与开发互动的有效性。此外，建筑设计企业不仅要在合作中树立良好的客户意识，还要将其延伸到合作之后，做好定期回访工作。这不仅能够实现设计企业业务水平的有效提升，而且能够加强与开发单位的合作，实现设计与开发的良性互动；第二，关注住户的行为和心理特征。虽然在商品住宅的开发过程中，住户不是设计企业需要直接面对的对象，但是，住宅设计的本质目标就是为住户提供适合的住宅产品，这就要求设计人员对市场供需情况进行及时了解和掌握，重视住户对产品的反馈，从而实现设计思路、方式的调整，这也符合开发商的基本利益，有利于加强设计与开发的合作。

2.3 明确自身定位与发展方向，实现设计企业的良性竞争

首先要对明确自身定位和发展方向，是建筑设计企业赢得市场竞争的关键。只有这样，设计企业才能更加乐观地对待市场竞争，实现住宅设计与开发的合作共赢。在这方面可以参考国外市场的发展状况，具体分为三种类型：组织型综合事务所、总承包型综合事务所和建筑师执业事务所。这些建筑师事务所有着不同的定位和发展方向，在此基础上，企业之间相互合作，共同谋求发展，从而实现建筑设计市场的良性竞争。

2.4 以前瞻性的眼光对设计方向进行正确引导

对于现代住宅，建筑师应当了解和掌握其现状和发展方向，以前瞻性的眼光对设计方向进行正确引导，为开发者提供适合现代社会发展的住宅产品，实现住宅产品的美观性和人性化设计。因此，建筑师在进行住宅设计时，必须对细节进行重点关注，如选择材料、精细规划空间流线、合理安排设计管线、做好后期效果的控制工作等。除此之外，建筑师还应当深入现场，对建筑施工人员进行现场的指导和监督，确保施工效果能够最大化地体现设计意图，为开发商提供优质产品。

2.5 建立健全住宅设计与开发的良性互动机制

要确保建筑设计企业与开发者的共同利益，保证住宅产品的技术性和质量要求，建立完善的住宅设计与开发的良性互动机制也是必不可少的。要建立健全住宅设计与开发的良性互动机制，需要做到以下方面：第一，在满足市场规律的前提下，建立符合双方利益的价值准则。要实现设计企业与开发商之间的有效合作，共同利益是基础。在住宅设计与开发的合作过程中，必须贯彻“共同价值高于个体价值，用户价值高于生产价值，社会价值高于利润价值”这一原则，建立住宅设计与开发的良性互动机制，实现双方的共同利益；第二，建立健全设计与开发的沟通平台与信任机制，良好的经济沟通是这一机制的基础，在经济基础上，进一步对设计理念和技术进行沟通。因此，设计企业首先要完善企业内部的经营管理。同时，要加强设计与开发的沟通和理解，还要加强这两种行业之间人才的交流和互动。要实现住宅设计与开发的良性互动，促进经济活动的有序发展，还要建立相互信任的信用机制，发展并健全如设计保险制度、收费保障制度、开发与设计的终身责任制等各项相关保障制度；第三，提升住宅产品设计的可行性，实现生产的全过程控制。设计企业和开发企业需要将科学合理的管理理念、管理手段引入企业管理活动中，对于住宅设计质量、深度、进度以及分工整合等环节进行严格控制，提升其操作的可行性，并贯彻落实到产品生产的各个环节中来，尽可能减少人为因素和不确定因素对产品的影响程度。

3 结语

综上所述，要实现建筑设计企业的长远发展，就必须实现住宅设计与开发的良性互动，设计企业需要重视住宅设计的经济效益、强化客户意识和服务意识，提供优势服务、明确自身定位与发展方向、以前瞻性的眼光对设计方向进行正确引导。除此之外，还要建立一个完善的住宅设计与开发良性互动机制，以此实现建筑设计企业与开发商的合作共赢，促进建筑行业的可持续发展。

[1] 金崟. 现代住宅户型设计策略与研究[J]. 智能城市，2017（6）：112.

[2] 庄嘉宏. 住宅开发建设的人性化设计[J]. 中国新技术新产品，2015（15）：114.

[3] 黄念慈. 时代改变 设计改变[J]. 城市住宅，2015（2）：39.