美国评估行业对市场最新出现的“评估豁免”和“混合评估”等进行热议

2018年6月7日，美国评估促进会（The Appraisal Foundation）召开全国性的论坛，针对美国评估市场上出现的评估豁免（appraisal waivers）和混合评估(hybrid appraisal)议题，邀请对相关评估事项感兴趣的组织进行讨论。代表着近100家公司、非盈利性组织和政府部门的评估促进会两大咨询委员会也参加了此次论坛。

关于评估豁免（不进行传统评估）的讨论主要围绕着来自房利美(Fannie Mae)和房地美（Freddie Mac）的代表，这两大政府资助的企业是美国金融抵押评估市场上最大的评估服务购买方，在美国评估市场上占有重要地位。目前房利美和房地美均允许在某些贷款业务中不再需要进行传统的评估，而仅依赖于自动评估模型（automated valuation models）或其他评估工具。与会者讨论了允许评估豁免的情形以及在此情形下用于贷款抵押物风险的程序。在目前评估豁免迅速上升的背景下，与会者提醒需要关注这些评估工具所具有的导向性指引和参数方面的风险，并提倡在评估行业进行现代化努力的进程中应当继续对此事项进行持续关注与讨论。

随着越来越多的评估师被要求在其他人士进行现场勘察工作的基础上提供价值意见，与会者讨论此类业务可能具有的风险，包括缺乏对进行现场勘察的人士的信息、评估结论质量的下降等。针对这些存在的风险，与会者建议基于市场上出现的这种新趋势，评估师和投资者应当在监控这些处于上升趋势的混合评估业务使用方面保持应有的谨慎。

美国是实施金融评估监管制度的国家，依照相关法律，所有在联邦存款保险公司投保的金融机构所涉及的抵押贷款评估业务都需要由州“注册评估师”或“许可评估师”进行，并遵守美国评估准则（USPAP）。近年来随着金融抵押业务的不断起伏，相当多的金融机构为降低成本、简化程序，不断地尝试在一定情况下可以不进行传统的评估，而以逐步发展成熟的自动评估模型替代，或由经纪人报价（BPO）系统替代。美国评估准则（USPAP）曾明确宣布自动评估模型的结果本身并不是评估意见或评估结论，但金融机构似乎并不买账，因此评估豁免的趋势愈演愈烈。

混合评估则是在互联网技术及共享理念的推动下出现的新事物。由于传统评估业务中需要评估师对评估标的进行现场勘察，造成业务时间和成本都居高不下。从2008年起，几家以计算机和互联网技术为支撑的公司进入评估行业，其业务模式是先大量收集相关地区物业的基本信息，以计算机或手机平台提供给评估师，在方便评估师现场和后台工作的同时，也以年费优惠等方式吸引评估师将现场勘察工作收集的新信息上传至系统中，以不断更新平台系统。在美国存在大量独立执业的个人评估师的背景下，这种共同维护、共同受益的模式立即受到执业评估师的欢迎，因而迅速铺开。发展到今天，为进一步降低评估成本，已开始出现评估师不去现场，而依赖系统中提供的其他人进行的现场工作资料进行评估。这种评估实质上是一种“桌面评估”，即评估师无需去现场，主要依赖其他人士提供的现场勘察资料。而目前提供这种现场勘察资料的主要是房地产经纪人，成本在每宗40美元左右，在时间和成本上形成巨大节约，进一步受到评估师和最终客户的欢迎。

无论是评估豁免还是混合评估，都是评估行业在步入信息化、互联网化后出现的新事物，在一定程度上对传统理念下的评估理念和执业模式带来冲击。简单的抵制与否定已经被证明是无效的，评估行业如何在市场新变化的过程中维持评估行业的可持续发展，值得任何国家的评估行业深思。

（CVI供稿）