公证在不动产保障中的实践探究

摘 要 不动产登记制度的实施，是新时期社会发展的必然结果，也是保障公民财产安全的重要依托。本文立足公证在不动产保障中的实践意义，分析了不动产保障中公证所面临的问题，并在此基础之上，从建立健全法律机制、完善公证审查内容、明确审查责任担保方式、提高民众法律意识等方面，具体阐述了公证在不动产保障中的实践策略，推进行使其我国不动产登记公证法定化。

关键词 不动产 公证 问题 实践策略

作者简介：曹征飞，江苏省建湖县公证处。

中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.12.292

在新的历史时期，不动产登记制度的实施，为公民财产安全提供了制度化保障，也是社会经济发展下《物权法》不断发展的集中体现。在不动产保障中，公证的实施，能够从法律服务保障的视角出发，为产权变更、交易等的实现，提供法律服务，确保产权交易等的安全。但是，我国法律法规尚不完善，不动产公证的现实条件欠缺，不动产公证的法定化进程有待进一步推进。因此，随着不动产登记制度的不断推行，构建具有中国特色的不动产公证机制，是深化不动产保障的内在要求，应在完善法律、健全制度机制中得到体现。本文从公证的视角出发，就如何强化公证在不动产保障中的实践，做了如下具体阐述。

一、公证在不動产保障中的实践意义

随着社会的不断发展，不动产登记制度的实行，是新时期社会发展的必然趋势，也是保障公民财产安全的重要基础。从公证的视角而言，公证在不动产保障中的实践，有助于防范虚假登记、错误登记，完善《物权法》，为不动产安全，提供切实有效的法律保障。因此，公证在不动产保障中的实践意义，主要体现在以下几个方面：

（一）公证有助于提高不动产登记的公信力

在我国《物权法》中，并未对不动产登记簿的公信力作出明确规定，这就在很大程度上说明不动产登记的公信力有“瑕疵”。因此，在不动产当前中设定公证前置，能够进一步提高不动产登记的公信力，为不动产登记的合理性提供有力保障。从不动产登记的法律权利而言，基于公证的实施，能够进一步提高登记簿的法律效能，从而从法律层面进一步夯实不动产登记的公信力。此外，不动产登记簿公信力的来源，建立在登记过程中实质性审查的有效开展。而在《物权法》第二十条之规定来看，登记机构的审查只是“形式”审查，这就要求在不动产登记中，引入公证，实现实质性审查，进而确保不动产登记中法律关系的真实性、合法性。

（二）公证有助于防范虚假登记

不动产登记是公民不动产保障的重要手段，保障不动产安全。但为了进一步提高不动产登记的法律效力，规避虚假登记行为，应通过公证等方式，有效防范虚假登记等行为，实现科学有效的法律保障。

首先，不动产登记设置公证前置程序，有助于通过公证机关，对公民不动产登记事实进行公证审核，避免虚假登记行为的发生。

其次，通过科学的法律途径，对当事人无权变更（变动）等行为进行判断，判断行为是否真实，以确保不动产登记的真实性。

再次，申请人基于个人利益，出具虚假权证获得不动产登记，损害了当事人的合法权益。以欺骗性手段获得不动产登记，应受到法律的制裁。通过公证的前置程序设置，并建立相应的法律保障机制，在很大程度上可以有效规范公民行为。

（三）公证有助于减少错误登记

在不动产登记证，重复登记等问题的发生，在很大程度上影响了不动产登记的法律保障力，要求建立科学有效的公证程序，减少错误登记等的发生。公证的实施，能够在登记前实现对登记事实进行公证审核，有效避免登记错误信息发生。

此外，公证机构作为法律服务机构，在不动产登记中提供公证服务，能够从专业性的角度出发，对登记申请中不真实等问题进行审查，避免因登记信息错误，或主观性造假而影响不动产登记。为此，公证有助于减少错误登记等的发生，并为当事人提供公证服务，减少登记风险，确保公民的物权安全，发挥切实有效的法律保障效能。

二、公证在不动产登记中的实践问题

公证在不动产登记中的实施，能够发挥前置程序的法律服务作用，有效防范虚假登记、减少错误登记等的发生。但从实践来看，公证在不动产登记证的实践，存在诸多的问题，特别是公证收费高、配套制度不完善，公证机构的公证难以实现实质性审查，弱化了公证效能。因此，具体而言，公证在不动产登记中的实践，存在以下问题：

（一）公证收费高，影响不动产登记公证法定化

当前，公证的实施，其核心价值的体现，在于通过事前的法律预防，以降低事后法律纠纷所形成的成本支出。但是，在公证的实施中，公证收费高，其事前预防的成本可能大于事后纠纷的成本支出，这就造成不动产登记的过程中，当事人很少选择公证，对公证的实施形成阻碍。一方面，公证费用高，当事人在不动产登记中，缺乏主动性，形成“事前”公证具有不必要性心理；另一方面，事前预防成本可能高于事后纠错成本，这就为公证的实施形成了阻碍，不动产登记公证法律化受到现实影响。因此，公证在不动产保障中的实施，缺乏公证法定化的现实条件，弱化了不动产登记中公证的实效性。

（二）缺乏完善的配套制度，公证机构实质性审查不足

公证机构在不动产审查方面，缺乏完善的配套制度，审查内容缺乏实质性、全面性。

首先，在不动产登记管理中，公证机构的公证服务尚不完善，缺乏专业化的工作建立。这就在很大程度上制约了不动产审查工作的推进，仍以房产登记部门为主导，公证机构公证服务效能有待提高。

其次，在不动产产权的真实性审查方面，不动产权登记机构是专业审查主体。因此，从审查的专业性角度而言，不动产登记的公证存在专业性不足、审核全面性欠缺等问题，暴露出公证机构实质性审查不足。

再次，公证人员在利益的驱使之下，违背职业道德，在公证中背离事实，为他人在不动产权登记中违规提供公证，反而在很大程度上影响公正的法律效力，不利于发挥公证在不动产保障中的作用。

三、公证在不动产保障中的实践策略

公证在不动产保障中的实践，能够为不动产权登记提供法律服务保障，确保当事人的合法权益。但是，公证的实践面临诸多问题，不动产公证缺乏法定化条件。因此，公证在不动产保障中的实践，应立足实际情况，通过建立健全法律机制、完善审查内容，为公证在不动产保障中的实践，提供切实有效的保障机制。具体而言，公证在不动产保障中的实践，可从以下几个方面展开：

（一）建立健全法律机制，完善公证前置审查立法

当前，我国在不动产公证领域，尚未制定统一的法律法规，公证在不动产中的实践缺乏法定化的现实条件。虽然在北京、上海等地，出台了地方性法规制度，但缺乏完备性和统一性。为此，在公证的实践中：

一是要建立健全法律保障机制，充分发挥公证在不动产管理中的效能，为公证前置提供完善的法律保障。

二是立足当前法律法规，对《公证法》、《物权法》等法律，进一步完善，在不动产登记管理领域，进行适当的法律补充与修订，为不动产保障中，公证的实施提供有力保障。

三是针对当前公证成本高等问题，要进一步合理公证收费标准，强化公证机构在不动产登记管理中的法律服务效能，为公证在不动产保障中的实践，创设良好的内外条件，完善公证前置审查立法。

（二）完善公证审查内容，明确审查责任担保方式

为了适应社会发展需求，一些地方出台了不动产登记中公证的规范条令，在很大程度上为公证的实施创造了良好条件。但公证审查内容、责任担保方式的缺失，不利于法律公正的实践。为此：

一是要拓展公证前置的审查内容，通过设定合理的审查范畴、时限等信息，进一步保障不动产公证的实施效力，保障民众在不动产登记中的合法权益。

二是细化公证审查内容，特别是在二手房教育领域，现行的合同公证形式仅仅是对合同合法性、真实性的公证审查，对于流转中所存在的问题并未涉及，这就表现出当前审查制度存在的局限性，应进一步拓展公证审查内容。

三是明确审查责任担保方式。对于规则原则、责任承担保证等方面，要进一步出台配套规定，在公证赔偿等问题上，明确责任担保方式，区分责任类型，进一步确保公证的效能。

（三）提高民众法律意识，提高公证主观能动性

我国民众在不动产登记中，缺乏良好的法律意识，在公证中主观能动性不强，这也是不动产公证法定化所面临的现实问题。为此：

一是要提高民众对《物权法》、《公证法》认识，提高法律意識，能够从法律保护的视角出发，通过公证，保障自身合法权益。

二是要提高民众公正的主观能动性，能够转变传统思想观念，在不动产登记中，通过合法正规的公证，确保登记中权利关系的真实性与合法性。

三是在公证前置审查的配套设计中，要立足《物权法》、《公证法》，从公民权益的保障出发，为不动产保障中公证的法定化进程，创设良好的群众基础，发挥公证的法律效能。

四、结语

综上所述，公证在不动产保障中的实践，是新时期不动产登记管理的内在需求，也是优化不动产管理环境，促进《物权法》不断完善的重要基础。在本文的探讨中，公证在不动产保障中的实践，为不动产登记制度的实施提供了有力保障，为不动产公证的法定化推进，创设了良好内外条件。在笔者看来，法律共振贵在不动产保障中的实践，在于夯实三个面：

一是建立健全法律机制，完善公证前置审查立法。

二是完善公证审查内容，明确审查责任担保方式。

三是提高民众法律意识，提高公证主观能动性。

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