同一楼盘的商品房与安置房物业分区管理困境解析

(四川大学　四川　成都　610207)

一、物业分区管理的背景及根源

随着中央及各级政府在房地产调控中陆续出台一系列调控政策，释放出坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，各地持续加大住宅用地供应的同时加快建立住房市场健康发展长效机制。为满足社会各阶层住房需求，土地公开出让“限地价、控房价、竞配建社会公共保障房”方式①越来越普遍。即土地竞拍设定最高限制价格，竞买人报价不超过最高限制价格的，按价高者得的原则确定竞得人；当报价达到最高限制价格后，竞买方式转为竞配建社会公共保障房建筑面积。凡接受最高限制价格的竞买人均可继续参与竞买，每次最低竞价阶梯为配建特定面积的社会公共保障房。竞得人获得土地后依据配建协议履行合同，自然而然，同一宗地块出现安置型商品住房(以下称安置房)和普通商品房(以下称商品房)的格局由此产生。

出于销售等因素综合考虑，部分开发商在《商品房买卖合同》中约定商品房和安置房将通过地面及地下隔离设施设置实现物理分割，即商品房和安置房进行分区管理。但在房屋交付后，安置房业主极有可能提出要求开发商和物业公司拆除隔离实现一体化管理，而商品房业主坚持要求开发商和物业公司维持分区管理。在无法协商解决情况下，安置房业主向法院提起诉讼，实践当中已出现较多此类诉讼纠纷案件。

二、该类案件的争议焦点

从现有审判实践看，此类案件的争议焦点在于：开发商和物业公司对商品房和安置房进行分区管理是否合法？业主以自己名义起诉是否会得到法院支持？

(一)关于分区管理是否合法问题

根据《物权法》②，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而建筑区划内的道路，除城镇公共道路外，属于业主共有。建筑区划内的绿地，除城镇公共绿地或者明示属于个人的，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房也属于业主共有。因此对于同一个小区，小区容积率、绿化面积等均系整体规划的前提下，小区规划并未限定产权人对公用设施使用范围的，业主享有小区道路设施、绿化景观等共有部分的共同使用权。物业服务合同对共有部分使用的约定不得损害业主对小区共有部分的合法权益。因此，如仅是通过《商品房买卖合同》约定即通过地面及地下隔离设施等对小区进行分区管理，显然是违反了《物权法》的相关规定。

(二)业主以自己名义起诉是否会得到法院支持

根据《物权法》，业主对侵害自己合法权益的行为可以向人民法院提起诉讼，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。从该法律规定看，这个问题的答案似乎很明确了，即业主有权以自己名义起诉并得到法院支持。但现实却并非如此。

审判实践中，法院通常认为：依据《物权法》和《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。有关共有和共同管理权利应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(即俗称的双过半同意)。对共有部分的擅自侵占和使用等行为由业主大会和业主委员会代表业主进行维权，业主大会和业主委员会可据此要求侵权人或违约人承担相应责任。可见，根据《物权法》及相关司法解释，单一业主对侵害自己合法权益的行为虽然有权提出排除妨害等主张，但由于单一业主的起诉未经过双过半同意，法院一般认定开发商或者物业公司构成侵权但单一业主无权起诉，进而裁定驳回业主起诉。

三、单一业主诉讼适格主体初探

对于单一业主起诉的共有权受侵害案件，大部分法院是直接以未通过双过半同意为由裁定驳回。那么，业主是否必须通过双过半同意程序才能起诉呢？对于这种明确认定物业公司分区管理侵权，同时否定单一业主对权利受侵害救济的困境③，除了寄希望于业主大会或业主委员会行使权利之外，有必要厘清该类诉讼的性质、慎重区分对待不同的诉讼请求，试图寻求突破点。

(一)单一业主是诉讼适格当事人

单一业主对争议诉讼标的具有法定权益，这种法定权益是根据当事人与争议诉讼标的实际关系产生的，也就是说具有实体法上的利害关系，也即单一业主有作为适格主体起诉的基础。在没有获得全体利害关系人一致授权的单一业主起诉是否适格的问题上，不能囿于传统的当事人适格基础理论，即管理处分权、争议管理权，而应该将“诉的利益”作为当事人适格的直接基础。凡对诉讼标的权利义务关系的争执，当事人即有“诉的利益”，当事人在本案中即为适格当事人。而这种“诉的利益”是为了考虑“当事人提出的诉讼请求的内容是否具有必须对此作出本案判决的必要性以及时效性”而设置的诉讼要件。实践中，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》对物业服务企业侵害业主共同权益行为的诉讼主体范围有所突破，明文规定有直接利害关系的业主在业主委员会明确表示不提起诉讼、或其他情况紧急的，不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。

(二)支持消极防御之诉的请求并不损害其他业主的权益

依据《物权法》，业主行使的是原生管理权，业主大会是业主的自治性组织。在业主共有权受侵害的案件中，即使单一业主提起诉讼未取得业主大会的同意，也应对其作进一步的类型区分，并分别设置相应的诉讼程序以实现程序正义以及诉讼效率的最大化。在消极防御之诉中，业主要求被告停止侵害、消除危险、排除妨害，而不包括赔偿损失时，若业主胜诉的，也不涉及诉讼成果的分配，败诉时，不涉及诉讼费用的承当。故消极防御之诉在诉讼程序设置方面不应过分考虑业主之间的利益冲突。但为了实现实质的纠纷解决，仍然有必要运用既判力片面扩展理论，对消极防御之诉的既判力进行一定的扩张：即原告胜诉的消极防御之诉的生效裁判的既判力扩张到其他业主；而原告败诉的消极防御之诉的生效裁判的既判力仅在当事人之间生效。

《物业管理条例》第15条对业委会的次生管理权有意定和法定之分，业委会行使法定次生管理权而享有的对业主共有权益诉讼的诉讼实施权，理论上属于法定诉讼担当。当诉讼权利义务的归属主体不能或难以实施诉讼，但又存在着解决有关该权利义务纠纷的必要时，由法律上一般负有保护其归属主体利益职责之人进行诉讼。而业主作为共有部分的原生管理权人，其提起诉讼，与业委会行使法定次生管理权并不矛盾。

【注释】

①在限购限价政策下，此种招投标方式在福建省福州市颇为盛行。

②参见《物权法》第70条。

③笔者接触的实际案例案号为(2017)闽01民终196号，并检索此类案例发现单一业主起诉几乎都没有得到支持。

【参考文献】

[1]陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2011.第219-221页

[2]王泽鉴.民法物权[M].北京：中国政法大学出版社,2001.第182页