地方财政与房产价格的经济解释及经验证据

王春晖

（1.山东大学经济学院，济南250011；2.滨州学院经济管理学院，山东滨州256600）

0　引言

房产价格问题既是经济问题，更是民生问题。稳定房价既要确保房地产市场的有序发展，又要在地方财政与社会民生之间达成均衡。随着居民生活水平的不断提高，各个社会民生问题日益凸显，房价的不断增长成为制约我国经济社会发展的重要瓶颈，然而土地财政是影响房价的主要原因，对此，国内外学者均作出了大量研究。现有文献大多是从供求方面考虑土地价格与房价之间的关系，较少考虑房价与土地财政、消费者、财政收入的关系。本文以土地财政为研究视角，分析我国高房价的原因。居民的利益和地方政府之间的利益分歧，会通过政府的土地出让金转嫁给房地产商，地方政府对土地财政的依赖性，成为了加快房地产业发展动力，加快房价上涨。为解决这种不可持续的发展模式，在加快城镇化建设过程中需要不断完善财税体系，寻找可持续的长效的发展机制。

1　我国土地财政曲线及其经济学解释

土地财政是政府利用土地进行的财政收入与支出及利益分配等活动，进而使之成为增加地方收入的来源。狭义上的土地财政是地方政府通过转让土地获得土地转让金来增加地方财政的行为，主要表现为土地转让收入；广义的土地财政是指地方政府利用土地经营方式从中收取土地出让金、税费或利用土地进行融资、投资的政府行为。

1．1　我国土地财政的发展曲线：2000—2016

土地财政收入作为地方政府的重要财政来源，对地方经济的发展有重要影响。从2000—2016年的统计数据显示，土地财政收入在地方政府的财政收入比重逐年上升。如图1所示。

图1 土地财政收入与地方政府财政收入之比

从图1可知，2000—2003年，土地财政收入以100%的增长速度在逐年增长，2000年的土地财政收入与地方政府的财政收入比值为9.4%，到了2010年达到了66.63%，可见土地财政收入的增长之快。整体而言，2000—2016年的土地财政收入成整体上升趋势，2011年土地财政收入为25800亿元，2016年达到37000亿元，由此说明，土地财政收入是地方政府财政收入的重要来源。

1．2　土地财政的经济学解释

随着当前房价的暴涨，土地财政是影响房价上涨的重要原因。地方政府通过出让土地获得收益，而土地开发商在前期投资巨大的基础上，通过高房价来实现经济价值回报。本文拟从博弈论角度予以分析。

假设房地产业的构成主体由消费者、政府及房地产商组成，消费者受到预算I的约束，消费者效用U可以利用替代弹性效用函数表述，如下：

其中，U代表消费者效用，h代表消费者对房屋的消费，ρ为替代弹性，c代表消费品，pe代表消费价格，Ph代表单位住房价格。因此求得消费者的需求为：

由于政府对土地的垄断，政府购买土地的价格为C0,土地出卖土地的价格为PL,土地供给数量为QL,政府出卖土地可以得到的收益为R,那么政府通过出卖土地可获得的最大的收益（L为政府限制的最大建筑用地数）为：

房地产商在购置完土地以后享有对土地的垄断地位，房地产商每单位土地可以建造开发出的住宅面积为r,则总生产供应数P表示成：S=r*QL，生产供应数的上限为：S=r*L。假设市场上存在N个相互竞争的房地产开发商。每单位房屋价格为PH,每单位住房的建造成本为CH，受到的资金的限制设为K。则房地产商可获得的最大收益模型为：

接下来考察土地和住房市场的均衡。在土地供给数量不设限的情况下，政府的供给为l0。但由于国家对耕地保护的限制条件，政府效益达到最大的最佳供给在L处，此时市场均衡点为（L,Pl*）。在垄断的竞争环境中，政府能够以低廉的价格获得土地，从而在政府供给受到约束的环境下，出卖的土地越多便越能获得更多的收益。通过绘制土地市场均衡如图2所示。

图2 土地市场均衡

土地供给对房地产价格的变化有重大影响，即在这种作用下的房地产价格对土地供应高度敏感。当今房地产市场的高涨势头和需求的旺盛验证了土地约束的作用，均衡点为（,P），住房市场的均衡图具体见图3。

2　实证分析

图3 住房市场均衡

土地财政收入中占据最主要部分的是土地转让收入。近年来经统计分析房价和地价的相关系数达到了0.96，因此二者是密切相关的。土地供给数量对房地产价格的变动也有很大的影响。房地产市场萧条时就会出现对土地的购买量的减少，这样土地价格随之下降；相反土地价格则上涨。同样地，房地产的供给数量也影响着土地价格。从供求角度出发，本文选取了城市人口数量（UP）、城市居民收入（UI）作为影响需求的因子。由于人口年龄、城镇农村人口、性别等对房屋需求存在一定差异，但是基于有想要购买和有能力购买这两个要件来分析需求，这两个因素较具有典型性。从房屋的供给情况来看，住房供给数量（HSS）是重要的因素。同时，由于市场方面的考虑，市场利率也会影响着房屋的成本。由于房地产的价格变动更大程度上基于对房屋的刚性需求引起，因此本文不将土地成本和建造成本考虑在内。

首先设定一个反映真实供求因素的基本模型：

2．1　数据的选取

住房价格P数据来源于国家统计局的商品房平均销售价格，搜集了全国31个省2000—2016年的平行数据作为样本，共232个观测值，数值均来自2000—2016年的《中国统计年鉴》。城市居民收入利用的是城市居民的可支配收入。住房供给数量采用简单的住房供给水平量是不合适的，本文通过计算新增住房面积/城市人口这个相对数指标代表住房供给量，能够很好地反映住房的供应情况。真实利率是利用5年以上的长期贷款利率和通货膨胀率计算求得。

表1　变量的描述性统计性分析

从表1可知，住房价格P的平均值为3279.6525，共232个观测数据，住房的价格由最小值1847元/平方米涨到最大值5790.99元/平方米，平均数值为3279.6525，这说明区域间的差异空间是很大的；各省地区的住房供给量的最大值为7.670，平均值为5.47244，这说明各个地区的土地出让面积有限，随着人口数量的增加，平均住房面积在有所减少；城市居民人均可支配收入由最小值5160.3，最大值24564.7，平均值达到11853.331，说明居民实现生活水平的提高,人均收入增加。

2．2　模型的检验

由表2，变量的pearson相关和显著性回归分析可以得到，各个变量之间是否存在均衡关系，住房价格、城市居民人均可支配收入、城市人口数量、利率之间交互项之间存在着长期稳定的关系，因此，可以实现数据的回归分析。

表2　变量的pearson相关和显著性回归

利用SPSS22.0对模型一进行描述性统计分析和回归，可以看出，城市居民人均可支配收入、城市人口数量和真实利率与住房价格的相关性结果分别为0.993、0.994、-0.579，表明各变量与住房价格高度相关且人均可支配收入、城市人口数量与住房价格成正相关，真实利率与其成负相关。各变量与住房价格的显著性分别为0.00、0.00、0.009，均低于0.05，则显著的，具有统计学意义。利率与房价的显著也说明了房屋是兼具投资性的特殊性商品，利率提高，购买方购买房屋的势头势必减弱，房价有跌的风险，这对房地产商是不利的。但是当利率提高，则对证券市场的购买量就会相应的减少，从而对房地产业的投资较为旺盛，这样各企业就会将资金投资到房地产业，这种资金流动带动房价提高要大于真实需求对房价带来的下降的风险。揭示了土地财政降低了房地产的投机风险。

2．3　结果分析

本文数据是使用的平行数据，为了防止出现伪回归的情况，利用Persyn和Westerlund研究的协整检验对数据进行检验是很有必要的。结果显示各变量之间存在长期稳定的关系（见表3）。同时利用Fixed-Effect Model对全国16年的数据进行的固定效应模型检验是较为合适的。利用最小二乘估计法对模型进行的回归结果检验和DW进行的自回归检验得知F值为303.89，且sig.为0.00，则说明存在统计学意义，具有显著性和自相关性。由此说明，人均可支配收入与商品房价格之间存在明显的正相关性，经济的发展带动房价的上涨，真贷款利率的提高相应的降低商品房价格的上涨。土地财政对房价的影响是正向的，其受土地价格的影响较大，土地价格越高，土地财政依赖于房价的影响越大。

表3　模型摘要b

3　结束语

房屋价格问题即是经济问题，更是民生问题。本文通过对土地财政收入是地方政府财政收入的主要来源展开分析，分析土地财政对房价的影响，通过房地产业的博弈分析模型阐述消费者与政府、开发商之间的博弈关系，政府与开发商的博弈，政府的最优得益是将土地价值最大化，进而实现经济价值，开发商通过生产房地产实物的产品实现追逐利益的最大化。二者通过对待开发的土地进行拍卖，使得双方获得收益。土地财政就是在这种情况下实现了政府的财政收入。其次，对土地财政收入影响房价的角度进行分析，得出房价与地方财政收入的显著正相关性。

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