商业银行应差异化发展住房租赁业务

杨芮

习近平总书记在十九大报告中指出： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

2017年最后一个季度以来，以工商银行、建设银行、中国银行为代表的大型银行率先推出住房租赁市场相关金融产品、与房地产集团或企业签订战略合作协议等，以积极促成金融与房地产行业的良性循环。

股份行、城商行、农商行等中小银行在机构布局、资金成本、客户基础等方面不及大型银行具有明显优势，较难满足住房租赁业务周期长、资金量大的需求。但是，中小银行由于机制灵活，对创新业务的推进和实施反应迅速及时；与当地政府、本土企业具有良好的政银、银企合作基础，仍然可以寻找到开展住房租赁业务的价值。

商业银行与房地产行业的既有关系

较长时间以来，我国金融与房地产行业的关系，尤其是商业银行与房地产行业的关系主要通过信贷业务得以构建。2008 年至2017年，我国商业性房地产贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款余额十年复合增长率分别为21%、14%和22%。截至2017年末，我国房地产贷款余额增长至32.25万亿元，同比增长20.9%，占同期金融机构人民币各项贷款余额的26.8%。其中，房地产开发贷款余额增长至7 万亿元，同比增速为21.7%；个人住房贷款余额增长至21.9万亿元，同比增速为22.2%，占房地产贷款余额的67.9%。

个人住房贷款占房地产贷款的比重较大主要源于一是从需求端讲，我国传统观念认为，只有买房才是“安家置业”，近几年来，以一、二线城市为代表的人口净流入城市具有较大的购房刚需，再加上投机性的买房需求，推动购房“加杠杆”。二是对于信贷主要供给方来讲，个人住房贷款是商业银行较为优质的信贷资产，是发展银行零售业务（如信用卡、个人理财、个人存款等）、增强个人客户黏性、提升零售产品交叉销售的重要引擎。因此，在过去十年里，房地产交易中的购房端（需求端）几乎与商业银行的个人信贷业务是相互“绑定”的关系，再加上商业银行通过向房地产开发商发放贷款、永续债、建立产业基金等方式为售房端（供给端）提供资金支持，商业银行在房地产交易的资金链上扮演着重要角色。货币供应量、信贷政策、贷款利率等因素均对房价的波动产生重要影响。2017年1～12月， 全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米，与上年同期相比涨幅为5.6%。

商业银行布局住房租赁市场的契机

从政策层面上讲，2016年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），为建立住房租赁市场体系打开了政策红利的大门。随后，九部委、住建部、国土资源部以及11个城市陆续发布了加快发展和规范本地住房租赁市场的相关文件，其中增加新建租赁住房供应、扶持国有企业发展规模化租赁、扶持发展专业化住房租赁企业、租购同权、建立政府住房租賃交易服务平台等是被提及较多的政策要点。

从市场需求上讲，人口净流入的大中城市的住房租赁需求量更大。2017年我国流动人口规模为2.5亿人，其中在现住地购房人口占8.6%，租赁廉租房和公租房人口占0.3%，租住私房的人口占67.3%。2017年全国住房需求较上年末增长57个百分点。其中，北上广深一线城市租房需求占全国的13%，成都、重庆、杭州、武汉等12个新一线城市租房需求占全国的20%。

从国际比较上看，我国租赁房屋占比与租赁人口占比均低于发达国家。英国、日本、美国等国家的租赁房屋占比与租赁人口占比保持在30%以上，而我国的租赁房屋占比和租赁人口占比不足20%。美国和日本的住房租赁市场规模在交易市场规模中占比达50%以上，而我国住房租赁市场规模在交易市场规模中的占比不足10%，住房租赁市场发展空间较大。

商业银行开展住房租赁业务的模式

从现行模式上看，我国商业银行布局住房租赁市场仍然主要是扮演资金供给者的角色，并在不同程度上参与了间接融资市场和直接融资市场。

间接融资市场上，仍然以信贷业务为主。参与者主要是大型银行，就目前推出的住房租赁贷款模式，主要可以分为三种：

第一，与地方政府或龙头房地产企业联手打造住房租赁交易服务平台，向租户提供个人住房租赁贷款。住房租赁交易服务平台用以保障房源的充足和可靠，目前一些银行推出的个人租赁住房贷款实质上是一种指定用途的类个人信用贷款，具有长租需求的贷款申请者满足一定条件（年龄、社保缴存期限、个人征信记录等）， 一次性交清房租后，银行可以对其放款， 贷款用途限定于只能是交房租。目前银行提供的最高额度可达100万元，且为一次性放款，额度有效期长达10年，利率小于购房贷款利率。

第二，与租赁住房建设主体达成战略协议，为企业端提供租赁住房开发贷款。目前银行可提供的最高融资金额达项目总投资的80%，期限长达25年；同时向该住房建设主体的租户提供个人租赁住房贷款。与第一种模式相比，银行加强了在租赁住房市场上的参与程度，在企业端与个人端同时分别提供租赁住房开发贷款和个人住房租赁贷款，不仅有利于扩大租赁房源供给，稳定租赁关系，而且还有助于银行提高对公客户转介零售客户的客户转化率。

第三，与大型房地产企业携手打造新房长租社区项目，实现商品房开发销售与租赁经营的一体化运作模式。通过设立保障性基金、投资住房租赁服务公司等方式，银行与长租住宅领域的房地产企业共同成长，参与住宅从开发、租赁、运营、物业管理、综合整治等整个租赁产业链， 同时整合银行金融资源，为长租住宅市场提供一揽子综合化金融服务。相较于前两种模式，银行参与的阶段前置，有利于构建住房租赁产业链的闭环，但真正推出相关产品进行交易流转可能需要较长的时间。

随着稳健货币政策的推进，再加上住房租赁市场的迅速发展和资金需求的不断扩大，仅从信贷渠道获得资金的规模愈加有限。《意见》中提到，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。以CMBS、REITs、类REITs等房地产资产证券化为代表的直接融资方式将有望成为另一个重要的资金来源。

相较于发达国家，我国房地产证券化还处于发展阶段中。目前，证券交易所的资产证券化产品，主要以银行间市场资产支持证券、封闭式基金、类REITs等产品为主，尚缺乏真正意义上的REITs产品； 已发行的资产证券化产品，如CMB S、CMBN、类REITs等，主要以写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业地产为主，鲜有涉及到住房租赁资产。

2017年，我国类REITs产品的规模达379.67亿元，较2016年增长了156.1%，共发行类REITs产品16单，88%为权益型产品，抵押型和混合型产品各占6%。2017年下半年发行的长租公寓类REITs主要有两种模式，以股份行和城商行为代表的中小银行参与其中：

第一种是权益型的类REITs模式。由原始权益人设立契约型私募基金，私募基金的份额为资产支持专项计划的基础资产，私募基金直接或间接持有项目公司股权，资产支持证券投资人的预期收益为标的物业经营净收益。商业银行在其中扮演的角色是私募基金的基金托管方，并通过私募基金向项目公司发放委托贷款。2017 年10月在深交所获批发行的新派公寓权益型房托资产支持专项计划主要采用“股+ 债”模式，这也是国内首单长租公寓资产类REITs。

但是，自2018年1月银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》（以下简称《办法》）后，任何资产管理产品募集的资金不能再发放委托贷款，这意味着上述通过私募基金发放委托贷款的模式难以复制。

第二种是储架发行的类REITs模式。设立以租赁住房物业为标的资产的专项计划，租金现金流为优先级还款来源。对于住房租赁业务在短期内融资金额较大、融资频率较高的需求，可以借助AB S储架发行的模式予以解决：在交易所首次申报提交框架性申报材料、总的发行期数和规模，审批通过后可在约定时间内分期发行。这不仅提高了发行效率，也降低了市场的集中融资压力。商业银行在这类模式中可以作为租赁住房资产支持专项计划的托管人和监管行，或者优先级的购买方。2017年10月发行的R E I Ts-保利租赁和2018年2月获批的碧桂园长租公寓REUTs 均采用了储架发行模式。

在目前的监管环境下，这种模式对主体的兜底能力要求较高。《办法》实施后，由于不能通过私募基金发放委托贷款，私募基金与资产支持专项计划相结合的双SPV模式主要通过发放股东借款给项目公司。

对商业银行开展住房租赁业务的建议

培育差异化客户群体，提高各层次客群质量，助力规范住房租赁市场。一、二线城市面临更多大量流动人口和新市民的租赁住房需求，大型银行在一、二线城市设立网点、机构的时间较早，客户积累和项目储备方面具备地域上的先发优势。在住房租赁业务發展的初期，与国内龙头地产企业、地方政府合作，也符合大型银行稳健的风险偏好。随着长租市场规模化和规范化发展，资金支持更加倾向于流入专业化机构。大型银行应发挥综合化、集团化经营优势，通过自身培育或有条件吸收的途径，以设立专营机构或子公司的方式，积累高质量房源和住房租赁客户，为企业的长租公寓业务和租房者提供资金保障，从源头上降低银行住房租赁贷款的风险。对于中小型银行来讲，发展住房租赁业务尽管在地域、客户基础等方面的优势不及大行突出，但当地政府、区域性房地产企业仍然可以成为目标客户，挖掘其开展住房租赁业务时涉及到发债、建立产业基金等关键环节的金融服务需求；零售客户端上，通过引入第三方征信的方式，加强对客户信息的甄别，减少由于套利而引发的风险；通过向券商、基金、私募、保险等非银金融机构提供与类RE I T s、REITs相关的投资交易、产品推送、信息交互撮合、流动性支持、私募基金服务等，提升托管业务附加值。

大型银行应发挥资金成本较低的优势，提供专项信贷支持。在住房租赁市场发展初期，银行介入住房租赁市场仍然以提供信贷支持为主要融资方式。以REITs 为代表的资产证券化融资模式目前在我国尚未完全形成发展的基础和环境。目前发行的类REITs产品偏债权并主要采用私募方式发行，只面向机构投资者交易，与真正意义上的REITs产品还有一定差距。在监管趋严的环境下，通道业务、非标业务、影子银行业务等规模受到制约，类REITs业务较难带动住房租赁资产证券化快速发展。因此，目前商业银行作为融资主体参与住房租赁市场仍然以信贷融资为主。五大行由于具备资金来源稳定、资金成本较低的优势，是当前住房租赁融资市场的主力军。在此过程中，商业银行应对租房贷款申请人的信用资质、贷款用途、还款能力进行多维度审核，在租房贷款审批额度、制定贷款利率、发放贷款等环节都应减少产生套利的可能，防止将此前在购房市场上的“杠杆”转移到住房租赁市场上来。用杠杆炒作住房租赁。

中小银行应“抱团取暖”，挖掘住房租赁市场的非息收入盈利点。住房租赁业务，尤其是长租公寓业务具有资金需求量较大、周期较长的特点，中小银行可以考虑发挥银行间的联动作用，通过银团贷款向企业提供信贷支持，这不仅可以满足企业资金的需求，同时也在多边参与、多边审查的过程中防范了各类风险。更重要的是，通过参与银团贷款，有利于中小银行共同打造获取住房租赁客户信息、监测分析、监管服务、服务共享、服务管理的平台，为平台上的零售客户（租户）提供支付缴费、消费贷款、租期分期、房租分期、理财产品等金融服务；为对公客户（如开发商、运营商等）提供代理股权投资、代理债券投资、资产托管、融资租赁、资产支持证券等业务。账户管理、资金结算、资产托管、代理业务、咨询顾问等非息收入业务基本不占用银行的风险资本，在息差收窄的经营环境下，中小银行为住房租赁市场提供信贷业务在资金成本、资金来源的稳定性方面不及大型银行有绝对优势，但可以通过大力发展非息收入业务，在租购并举的政策红利中寻找盈利增长点。

（作者单位：恒丰银行研究院）

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