房地产价格的影响分析

施雨玲

随着我国经济的迅速发展，房地产业的发展势头也逐渐迅猛，成为了我国国民经济的支柱产业。本文针对我国房地产市场价格的影响因素进行了分析，并提出了相关的政策性建议。

一、房地产市场价格的影响因素分析

（一）需求侧影响因素

需求侧指的是居民对房产的需求。我国存在着大量的房产需求，因此诞生了房地产市场，正所谓有需求的地方就有市场。且根据我国国情，社会中的每个家庭几乎都是有房产需求的消费主体。因此，其需求侧影响因素主要包括人口、收入、消费等。

1.人口数量。我国在实施计划生育政策之后，虽然在一定程度上控制了人口增长速度，但是人口的总数依然不断增长，这使得人们对住房的需求增加，然而有限的土地供给与日益增长的住房需求形成了矛盾，因此房地产市场上的供不应求导致了房产价格上涨，这是必然的结果。

2.人口素质。在过去，物质匮乏的年代，人们对住房的需求较为简单，只需满足住房的功能性即可。而如今，人口素质的提高，使得人们对住房的需求观念产生了变化。人们开始寻求更为舒适和可靠的住房结构，诸如房屋结构设计更加合理化和舒适化，建筑用料更加可靠和牢固。房地产商为了满足人们日益增长和变化的需求，开始不断对住房产品进行创新，而以上所提到的所有元素都需要成本，因此必然带来房价上涨。

3.居民收入和消费。尽管人们的收入水平普遍提高，但是仍然存在个体收入水平的差异化，不同收入水平的人在相同的住房价格下所承受的能力不等，这必然导致人们对住房需求存在差异性。比如高收入人群的边际消费倾向低，收入的增加对住房的需求的影响不明显，但这些人会以投机的目的从事房地产的投资，即炒房行为，这会使扰乱房地产市场，使得房价上涨。中低收入人群的边际消费倾向较大，收入的增加必然会导致消费的增加，他们更多的希望改善居住条件，寻找比现阶段条件更好的房屋，自然会偏好成本更高的住宅房，居民对住房的需求标准提高会导致房产开发商创新和改善产品，必然导致房屋建设成本增加，从而导致房价上涨。

（二）供给侧影响因素

从供给的角度看，主要是政府的土地供给，把土地供给量化为相关的经济指标，可表示为土地价格、房地产商的开发投资等。

1.土地价格。纵观我国的土地政策和城市规划，可知，我国大力推进城镇化及相应的城市规划也极大影响了房地产价格。政府在实际决策过程中，通过调整土地供给的数量、节奏、类型等来影响住房供应及房价。由于城市居民收入存在一定差异，为了保证社会安定，促使政府必须对公共住房类型、数量及分配对象、分配标准进行规划，实行适度合理的公共住房政策，这样也将影响房价。

2.房地产开发投资。房地产开发投资的情况直接决定了市场供给情况，虽然土地的控制限制了住房的供应，然而房地产对土地进行合理的开采和投资，将直接决定市场的供给数量以及质量。当房地产的开发投资上升时，房地产的市场较为繁荣，供给量较为充足。当房地产开发投资下降时，房地产市场不景气，供给相对减少，将导致房价波动。

（三）其他因素

1.国内生产总值（GDP）。国内生产总值是指一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产的全部最终产品和服务价值的总和，常被认为是衡量国家（或地区）经济状况的指标。我国经济的高速发展，加快了GDP增长速度，使GDP曲线随着时间的推移越来越陡，进而相应地增大了对房地产的投资。

2.利率。利率与通货膨胀和通货紧缩相关。利率上升，居民将更倾向于将资金存入银行，可在一定程度上紧缩通货，同时在一定程度上抑制了买房的需求。利率下降，居民更倾向于消费或将资金投资到回报率更高的产业，即会导致一定的通货膨胀，同时一定程度上促进了居民买房的需求。可通过货币供应量反应利率和通货膨胀的变化。

二、相关政策建议

本文最终确定了三个主要影响因素，分别为人均国内生产总值、全国年末人口数、货币供应量同比增长率。接下来将对这三个影响因素提出相应的政策性建议。

人均国内生产总值反映了我国的经济发展水平，我国的经济发展水平对房价存在直接影响，并且两者正相关。当人均国内生产总值越高，人民的消费能力得到提升，越能刺激房价的升高。因此，政府在调控房价方面，要考虑到人均国内生产总值对房价的影响。

货币供应量是指一国在某一时点上为社会经济运转服务的货币存量。国家调控房价的有力手段之一是货币政策工具。通过改变货币供应量从而改变市场利率，货币供应量增加，促进了人们对房地产市场的投资，需求上升，打破供需平衡，从而导致房价上升。因此，国家可以通过宏观调控货币政策来调控房价。

人口数量持续增长，则住房需求也持续增长，然而土地供应有限，将导致供需不平衡。供应不求将导致房价上涨。政府在面对人们与日俱增的住房需求时，应重点考虑城市的建设规划，通过对城市的建设规划，合理布局人们的住房需求，在满足人们刚需性住房的需求下，同时满足人们对改善性住房的需求。

政府调控房价的手段还有：改善社会投资环境，规范和加强对股市的监管，使上市公司真正成为股东的公司，体现股东的利益和权利，给股东以应有的回报，让社會有更多的可靠的投资渠道；改革现行国家的财政税收体制，实现事权与财政的匹配，应当让地方政府享有更多的财力办事，减少地方政府对土地财政的依赖；对超过当地平均住房面积的住宅及物业征税，使之成为地方政府的主要税源。遏制和打击炒房和投机等等。若想有效地控制房价，政府还有很多工作要做，还应进一步考虑各种各样的经济因素、社会因素等对房价的影响，从实际出发，实施相关的可行性政策。（作者单位为武汉大学经济与管理学学院）