对我国住房保障体系的初探

高睿雯 何雅平

摘 要：有恒产者有恒心，住房问题在任何时代都应是重要的民生问题。新中国成立初期，我国就建立起以实物配给为形式的保障体系，改革开放后，随着经济体制改革和对外开放的进程，原有形式的保障弊端丛出，城市住房制度也在此背景下重建。本文旨在对改革开放后建立的住房保障体系进行初探，发现问题。

关键词：住房保障、问题

一、我国住房保障体系

目前，我国的住房保障体系的构建主要是针对不同收入状况的群体制定相应保障制度，结合强制性的住房公积金制度满足人们多样化的住房需求。具体包括廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、住房公积金制度。

廉租房政策是一种针对既无力购买商品房又无力购买经济适用房的城镇最低收入家庭而设计的一种社会保障性的住房政策。政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种方式。

公共租賃住房政策是对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公共租赁房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等。简言之，公共租赁住房是保障阶段性住房困难的夹心层的一种方式。

经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。具有社会保障性质，具有经济性和适用性的特点。经济性指住房的价格相对同期市场价格是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

限价商品房，又称限房价、限地价的"两限"商品房。是一种限价格、限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。

住房公积金制度是一种社会性、互助性、政策性的住房社会保障制度，通过由职工与单位分别按照职工工资的一定比例逐月强制缴存的方式，为职工家庭住房消费提供法定资金保障和储蓄积累，并在参缴职工之间形成互助性融资机制，有利于筹集、融通住房资金，大大提高了职工的商品房购买能力。成为我国住房保障体系不可或缺的组成部分。

二、问题

首先，过度地赋予了住房的经济发展功能。

我国房改从实施起就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出房地产是国民经济支柱产业。在各地，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。地方政府热衷于批租土地、征用农地等用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。其主要行为包括：一是大搞形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造需求旺盛、拉动房价；二是炒卖地皮，一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多，甚至少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价；三是对房价求高弃低，一些政府官员视房价高为经济发达的标志，将本地房价与其他地区盲目攀比，一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上，导致当地房价居高不下。

在这种政策和利益机制导向下，全国各地房地产投资持续高涨。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21.5%，2003年为30.3%，2004年为29.6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18.78%，2005年为20.98%，2006年1-4月份为22.93%，远远超过10%的国际警戒线。另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9.6%，一些城市甚至于高达50%以上。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期困境和问题定会随之而来。

其次，市场化过度，超越了经济发展阶段。

从国际的视野来考察住房制度，可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展的初期，由于物资、经济基础薄弱以及技术力量有限，私人没有足够的储蓄，很难独立建造和拥有自主住房，这时公房比例往往较高（我国建国以来至市场经济改革全面推开以来，公房占绝对比重也印证了这一点）；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现较大比重的中产阶级，也即社会结构呈现橄榄型形态，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，私有住房的比重往往较高，如现阶段的美国、西欧国家。当然，土地资源的丰缺状况也是影响住房私有率的重要因素，例如，日本和英国即使经济发展程度较高，在伦敦和东京，也保留了较大比例的公房。不同的经济社会发展阶段要求实行不同的住房政策。

参考文献：

[1]李洪侠. 城镇基本住房保障体系研究[D].财政部财政科学研究所，2012.