房地产企业土地增值税筹划方式分析与研究

费晴宏

摘要：随着我国城市建设进程不断扩大，城市中的房建工程开工数量越来越多，从而推动了我国房地产企业的蓬勃发展。近年来由于土地价格的不断上升，致使房产价格持续增长，因此土地增值税即是政府对房地产行业宏观调控的重要手段之一，也是财政收入的重要组成部分，所以土地增值税成为房地产企业最为主要的税种和税收筹划重点之一。基于此，本文重点探究房地产企业土地增值税筹划方式，通过相关政策和会计处理方法对土地增值税进行分析和筹划，旨在降低房地产企业税负、提高企业经济效益。

关键词：房地产企业；土地增值税；筹划方式；财务

我国作为人口大国，人们对房产资源的需求量也非常高，导致我国房价一路走高。近些年来，我国政府对房地产行业实施了较为严格的宏观调控政策，并出台了一系列税务、金融等政策。为了能够保证房地产企业能够在政府宏观调控政策下得到发展，必须要采用相关方法应对，其中，纳税筹划是最为常见的手段之一。这就需要房地产企业能够结合行业自身特点，采用完善的纳税筹划措施，从而合理有效降低房地产企业的税负、防范经营风险，最终实现企业经营价值的最大化。

一、房地产企业土地增值税相关概述

房地产行业与社会发展有着直接关系，更是推动我国国民经济增长的支柱型产业，我国财政收入有很大一部分都来自房地产税收。在市场经济体制下，房地产行业也面临着巨大的挑战，在加上营改增的出台，很多房地产企业依然处于过度阶段，其中，土地增值税是影响房地产企业经济利润主要因素。土地增值税是针对有偿转让土地使用权和建筑物生产的价格增量征收税种，通过使用超额累进税率计算相应的税额。房地产企业涉及的土地增值税业务包括土地使用权、项目转让权、房屋销售等，这就需要房地产企业在不触犯国家法律法规和相关政策的条件下，采用纳税筹划降低自身的税负有着重要意义。当今房地产企业纳税筹划的主要方法有：

第一，延迟缴费时间，大部分土地增值税通常要使用1-3%的预征率预缴，结合实际运作情况来分析，这部分款项是在项目竣工后一起清算，这样可以减缓企业资金在项目中的流通量，减少企业现金流压力；

第二，通过政策减少税负，充分利用政府所提出的税收优惠政策，同时调整营销价格、增值额度等降低土地增值税率，从而减少税负压力。

第三，做好税务风险防范与控制，在事前合理对税务进行合理筹划来，从而预防企业处理土地增值税业务时存在的不确定因素。

当今房地产企业土地增值税筹划依然存在着不合理之处，其主要表现为：首先，房地产企业管理者对国家宏观调控政策缺乏关注度。由于国家对房地产进行了宏观调控，出来了一些政策和法规，这给房地产行业带来了很大影响，但是部分房地产企业管理者对国家政策不够敏感，无法第一时间做出调整，从而加大了税务风险；其次，纳税筹划目标不明确。很多房地产企业管理人员认为纳税筹划不能解决本质问题，再加上部分会计人员综合素质不高，缺乏全局观念，从而导致没有合理避税从而增加了企业税负的问题；最后，风险意识低。很多企业过于注重经济效益，对土地增值税新政策缺乏敏感度，也无法精准把如何进行土地增值税筹划，从而提高工作失误的几率，甚至触犯法律，再加上没有对土地增值税政策很好研究，最终出现在房地产企业项目清算时，经税务机关审核出现超预期补交土地增值税的事项。

二、房地产企业土地增值税筹划策略

（一）合理利用税收政策

在土地增值税筹划当中，合理利用税收政策作为纳税筹划是最有效、直接的方式之一，但要充分保证核算增值额精确的基础上，这样即可控制增值额和扣除项目金额比例达到节税目的。

特别需要提示的是，房地产开发企业在很多情况下将代收代付费用列入到房价当中，这种不当操作方法会导致企业的增值额增加，上缴的土地增值税因此也增加，所以代收代付的费用应与房价相分离，企业应以其他合适的方法收取代收代付费用。

（二）控制税收临界点

土地增值主要适用超额累进税率，税率和税收优惠也会划为若干个等级，并且不同等级之间会出现临界点，这就可以通过控制增值额在某一个临界点之下，从而避免税率增加，实现降低税负的目的。在控制税收临界点时，需要从以下几点出发：

第一，充分发挥财会职能，以通过最终测算作为基础和前提，对税收优惠和收入进行权衡，选出最优方案；

第二，通过各种渠道来提高成本，包括配套、装修等，这样可以增加土地增值税扣除项目金额，从而达到控制增值额的目的；

第三，合理安排管理费用、销售费用和财务费用，在税收政策允许的范围内合理增加扣除项目金额；

（三）完善公司的组织形式

在条件允许的情况下，可以通过设立专门的营销公司，由于土地增值税是一种四级超额累进税率，想要降低税负额度通过增设销售环节是不错的选择，这样可以实现降低增值税的目的。如房地产企业可以通过公允市场价将低产项目转让给第三方企业，并由该企业独立进行房地产销售，从本质上说，这是一种将增值额分散的处理方法，实现土地增值税额度控制的目的。再者，企业可以构建专门的装修企业，将房建工程装修工作交给装修公司处理，适当增加装修公司的收入，从而降低税负，同时装修公司产生不在缴纳土地增值税的范围，不用缴税。

（四）合理选择财务核算方法

通过分析企业内外部的实际情况，合理选择财务核算方法可以实现减低税负的目的。在充分解读税收优惠政策基础上，对相关开发项目选用分离、合并的项目核算形式来降低税负。利用预提费用的税前扣除政策，将工程项目尾款及工程后期的维修保养等进行预提并取得发票的情况下增加抵扣项目成本。

三、土增值税筹划方法的具体应用

临界点筹划

在进行项目活动当中，当期增值额度在扣除项目金额的20%以下，即可免征税，反之，就要将全部增值额作为计税基础。例如房地产企业要建设一套楼房，预算将房地产产品以1000万元人民币出售，此项目成本费用支出包括：土地成本450万、建安配套及装修成本100万、允许扣除的管理费用、销售费用、财务费100万元，加计扣除20%为110万，通过计算可以得出：增值税50万、城市维护建设和教育费附加5万、允许扣除金额815万，增值额185万，项目增值率22.69%，因此这个数值超出了20%，因此需要交纳56万税款。因此，可以对建筑物的市场售价进行微调，让增值率在20%以下，从而提高整体利益，通过推算预测得出销售价格定位在975万元时，其增值率恰好在20%以内，这样即可免征土地增值税，通过对比之前的方法可以至少节省31万的税负。

四、房地产企业土地增值税筹划需注意的事项

（一）增加的建安及配套成本注意事项

一般房地产开发企业土地成本是固定的，因此房地产的建安及配套成本是抵扣土地增值税的重要增加项目之一。有些企业为降低企业的土地增值税，盲目多增加建安成本是不可取得。拿上海市举例，多层住宅和高层住宅建安成本税务局有一定的标准，盲目增加建安成本在项目结束清算时会引起税务部门关注，要求企业对建安成本加以情况说明，如果企业没有合适理由说明，会取得适得其反的效果，不但不能增加抵扣成本，同时要对多增加的成本进行追查。

（二）增加内装修成本注意事项

现在很多房地产企业都喜欢销售精装修房，用内部装修来增加企业的成本，因内部装修的标准难以合理的界定，从而以达到企业合理避税的目的。但要注意的是，在开发项目清算时，税务部门会根据购房合同交房标准，主动上门实地检查房屋的装修标准，同时根据装修合同对装修成本进行评估。所以内装修成本一定要求合理、合法有一定依据，经得起税务相关部门的分析和检查。

五、结束语

综上所述，房地产行业作为推动我国国民经济发展的支柱型产业，在目前严格的税收制度下，为了能够保证房地产企业健康发展，必须要加强对土地增值税的认知程度，对土地增值税率进行适当的筹划，并针对性的提出减少整体税负的方法，充分发挥财会部门作用，用不同方法提出纳税方案，并从中选出最优，从而企业获取更高的经济效益。

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（作者单位：上海银宜投资管理有限公司）