基于需求角度下房价上涨原因及控制房价的对策研究

程 鑫

（福建师范大学，福建 福州 350000）

虽然近几年，有关部门针对商品房价格上涨这一情况，以调控为目标陆续制定并落实了相应的政策，但该问题始终没有得到有效解决，房价过高成为社会经济发展过程中难以跨越的障碍，虽然房地产行业的快速发展，使得城市建设拥有了充足的资金支持，不可否认的是，一系列问题也因此而出现，对房价进行控制成为了有关部门及企业现阶段亟待解决的问题。

一、我国房地产行业的概述

（一）现状

虽然房地产投资的增速在我国呈现出明显的下降趋势，商品房的价格仍旧不断上涨。有关部门在重新规划土地使用的基础上，制定了一系列与土地改革相关的政策，随着政策的出台，房地产的开发用地得到调整，但受住房、投资等多方面需求影响，房价上涨的情况并没有得到彻底控制[1]。虽然开发商根据购房者的需求完成了品牌化住房的打造工作，但供给仍旧无法与市场需求持平，房价上涨成为了必然。

（二）特点

作为我国国民经济不可或缺的支柱产业，房地产行业的特点主要体现在两个方面，分别是带动性以及企业相关度，另外，由于房地产行业与金融体系、居民日常生活息息相关，因此，可以说房地产行业的发展会在某种程度上直接影响国家金融安全、国民经济稳定性。现阶段，房地产行业的特点主要集中在以下几个方面：其一，企业规模较小且数量增长迅速；其二，价格成为房地产市场的主要竞争因素；其三，房地产市场具有较强的垄断性；其四，领先企业对行业发展方向具有决定性作用，产业结构调整成为必然。

二、需求角度下，房价上涨的原因

（一）住房需求

在经济发展速度极快的当今社会，城镇化进程加深成为了必然，由此而引发的矛盾主要体现在增加的城镇人口数量和减少的居民户数规模方面，也就是说，由于人口数量与户数规模间存在着无法调和的矛盾，导致住房需求增加、房价上涨。调查结果表明，在我国，房价上涨区域的分布存在明显的不均衡性，并且，房价上涨趋势相对悬殊，以北京、上海和广州为代表的一线城市，房价上涨速度极快，二线、三线城市，市区的房价上涨速度较快，郊区的房价上涨速度较慢。导致房价上涨具有明显区域性特征的原因主要是人口的迁移，也就是说，由于绝大部分人都选择经济相对发达的区域作为迁移目的地，导致这些区域的住房需求大大增加，从而导致了房价的不断上涨。

（二）投资观念

作为诸多投资市场中较为主要的国民投资市场，房地产市场的发展和国民投资观念间存在着直接的联系，通过调查不难看出，“买涨”是我国绝大多数居民投资时的核心观念，这一情况主要是由于购房者的心理因素所决定的，随着房价上涨，购房者在房地产方面进行投资的意愿就愈发强烈，房价又因此而不断上涨[2]。随着政策的调整，在房价同比上升的基础上，大部分购房者会将抛出作为第一选择，反之，如果出现房价同比下降的情况，购房者反而不具有积极的购房意愿。总的来说，开发商对房价进行调整时，以国民投资观念为主要依据，从开发商的角度来说，涨价往往会带来收益的增加，正是因为如此，才导致房价始终呈现出对抗和僵持的状态。

（三）消费习惯

我国房地产市场消费人群的构成主要集中在25～40岁这一范围，可以说年轻人是房地产消费的中坚力量，正是因为如此，受年轻人普遍具有的消费习惯和按揭贷款制度影响，大部分年轻人在还不具备较高收入的情况下，就加入了购房的行列，导致房地产市场面临买房需求大的情况，由此而引发的问题主要就是供需不平衡。一方面，按揭贷款制度的出台，在很大程度上放宽了购房需要满足的条件，另一方面，受购房者消费习惯的影响，导致房地产市场消费群体的年轻化成为必然。但是，房地产项目自身具有的特点决定了其建设周期往往较差且补给速度慢，房价持续上涨的问题始终无法得到有效解决。

三、需求角度下，控制房价的对策

（一）对房地产投资加以控制

由于城镇化发展速度不断提升，农村人口向城市进行大量转移，必然是未来一段时间的主旋律，涌入城市的农村人口对住房具有的需求也会呈现出明显的上升趋势，基于需求角度下，想要避免由于住房需求上升导致房价上涨这一情况的出现，对投资以及投机性消费加以遏制就显得尤为重要，只有这样才能避免由于房地产投资需求大，导致居民住房需求面临被挤压的问题，也才能真正做到满足居民对住房的需求。可以说只有对投资以及投机性消费进行有效遏制，才能保证城镇化发展的科学性和持续性。目前，能够用来控制房地产投资的措施主要有以下几点：其一，税收措施及行政措施，常被用作对投资以及投机性消费加以控制；其二，信贷措施，通过减少资金支持的方式，对房地产投资进行控制。

（二）向购房者强调理性消费的意义

研究结果表明，导致我国房价持续上涨的主要原因是购房者自身的习惯因素与消费观念。基于需求角度下，围绕着购房者自身的原因对房价控制对策进行研究可以发现，通过引导的方式使购房者了解理性消费的意义，是很有必要的。当前，我国房地产的消费群体主要由年轻人构成，而年轻人普遍面临着以下情况：对消费成本不具备应有的认知，在工作尚未稳定时进行购房，没有对房地产市场存在的风险加以考虑，导致不合理消费局面的形成[3]。想要对不断上涨的房价进行有效控制，关键在于对购房者在购房方面的消费观念加以转变，保证其在房地产市场的消费具备应有的理性。根据实际情况利用不同的宣传方式并加大宣传力度，保证消费者能够对房地产市场可能存在的消费风险具有明确认知。与此同时，加强对投机性购房和炒房行为加以管控的力度也是很有必要的。另外，对住房梯度消费进行积极培育，可以用来解决由于用地规划不科学，导致住房面积悬殊的问题，保证可持续发展这一目标的实现。

（三）根据实际情况，扩大市场供给

除了上文分析的两点外，导致房价不断上涨的原因还包括供需不平衡，解决该问题的关键在于扩大市场供给。有关部门应通过行政控制的方式对住房的供应量加以调整，通过扩大市场供给的方式，实现对房价进行有效调整这一目标。具体来说，首先，有关部门应根据实际情况加大对限价房、廉租房的建设力度，保证房地产市场中保障性住房所占比例的上升，这样做的目的是满足中低收入人群对住房具有的需求；其次，加强对申请保障性住房的人员的管理力度，通过对申请人员资质进行严格审查的方式，避免收入高收入人群混入，导致中低收入人群权益受到侵占；接下来，对住房面积加以控制，保证不同收入人群的自主需求都能够得到满足；最后，对土地使用权的相关概念进行深化，使购房者明确房产是在不断贬值的，这样做的原因是我国大部分购房者都认为房产属于无限产权商品，正是因为如此，购房者才会不断加大对房地产的投资力度。除此之外，有关部门还应当加强对房地产市场进行监督和管理的力度，需要进行重点监管的对象为商业银行，这样做的目的主要有两个，分别是控制相关企业对商业银行贷款具有的依赖性，以及对资本市场机制加以完善。当然，建设并完善与个人住房信息相关的系统，对房地产信息进行实时披露，保证无论是住房建设计划还是年度供应计划都能够被及时的公布出来，也能够在一定程度上起到控制房价的作用。

四、结论

综上所述，房价上涨不仅是房地产行业现阶段的发展现状，更是社会问题的主要构成，研究结果表明，房价上涨与供需关系间存在着无法割裂的联系，无论是市场供给小而需求大，还是投资以及投机性消费的存在，都间接增加了房价控制的难度。从需求角度出发看待这一问题，制定应对措施，通过政策调整的方式，加大市场供给力度，是实现房地产市场科学调控这一目标的关键。