房产税改革势在必行

王宇

[提要] 房产税制度是成熟的房地产市场不可或缺的一项税制。本文从国内外房产税征收现状、房产税改革的必要性以及如何推进房产税改革等方面，结合我国实际国情，对房产税改革进行分析。

关键词：房产税;税制改革;财政收入;持有环节;房地产长效机制

中图分类号：F810.42 文献标识码：A

收录日期：2018年5月7日

一、房产税改革的概念

自从我国房地产价格不断攀升，房地产资产泡沫不断扩大以来，社会上就有很多声音呼吁我们国家应该及时进行房产税改革，推动征收房产税的政策落地。那么，什么是房产税改革？房产税顾名思义就是税收的一种，房产税也是一种刚性的成本支出。它的本质是利益分配行为，将社会财富在纳税主体之间进行分配。与房地产业其他税收不同，房产税是指专门在对房屋资产持有环节进行征税的一种制度。通过对房屋资产持有环节进行征税，来对房屋买卖者的投资、消费行为产生影响，再来引导全社会的整体资源配置。具体执行方面而言，房产税需要国家或者政府通过一套标准的房屋价值评估体系，并设定一定的税率征收标准进行持有环节的房产税制度改革的推进。随着我国金融体系不断完善、税收制度改革、预防金融风险，房产税改革必然成为势在必行的一步。

二、国内外房产税征收现状

房产税改革是我们即将要面临的制度改革，我们需要去了解发达国家成熟的房产税制度是怎么样的，通过对比来不断完善我国的税制改革。那么，这项制度在全球范围内究竟是以什么样的方式存在的呢？本文将对国内外房产税制度的现状进行比较分析。

（一）发达国家房产税制度现状。美国作为全世界最发达的国家之一，已经形成了较为完善的房产税制度。美国由各个地方政府房地产税税收预算、标准化税基评估机制、一系列有效的税收优惠政策向当地房屋资产征收房产税。在2007年，全美平均家庭房产税支出中位数达到了每年1，838美元，而这个数据到了2016年已经达到了每年2，340美元，目前美国各州房地产税税率达到0.2%～2.5%不等。而各地方政府所征收的房产税收入平均要达到政府财政总收入的50%以上，有的州甚至可以达到90%。而在另一个发达国家日本，持有环节的房产税包括固定资产税和城市规划税。日本也是当地政府负责征收持有环节的房产税，房产税的收入比例也可以占到当地政府财政收入的50%以上。此外，包括德国在内的世界上其他发达国家的房产税制度也是比较成熟完善的。

（二）我国房地产税制度现状。我国目前国内并没有完善的房产税税收制度体系，在香港的房产税制度可能是最接近于世界上发达国家模式的。香港地区房屋持有环节的房产税分为差饷税、物业税和土地年租，但是总计只有不超过财政收入的6%，与发达国家相差甚远。虽然香港名义上是征收了房产税，但是较发达国家的税制制度模式还是存在本质上的差异。而在我国内地房地产的税收大部分集中在开发、交易环节，而保有环节的房產税几乎没有。其实早在1950年，中央政府就已经颁布了《全国税政实施要则》，这其中就明文规定全国要统一征收房产税。1986年国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，明确房产税的适用依据。但是，我国房产税适用规则中的“个人所有非营业用户房产免征房产税”这项税收优惠政策，正是导致我们目前持有环节房产税严重缺失的原因。2011年，我们在上海和重庆实行了房产税征收试点，但是由于房屋供求关系不平衡、房产税税收制度并不完善等原因，房产税并未对住房市场产生持续、长久的作用。所以，我国目前除了房产税税收制度没有建立起来以外，我们对于房产税税收预算、税基评估、税收优惠方面的制度也还在初级探索阶段。

三、房产税改革的必要性

（一）坚持房子是用来住的。推行房产税税收制度改革，可以有效稳定房价，促进房屋回归居住属性。目前我国正在城镇化进程当中，城市人口比重不断增加，保障性住房供小于求的状态已经存在多年，而预计这样的情形依然会持续一段时间。推行房产税税收制度改革，对持有环节的房屋资产进行征税可以让人们转变持有房地产的观念，明确持有房屋的成本。房产税改革可以有效降低房屋空置率、增加二手房屋供给，在一定程度上缓解房屋供给不足问题。再有，推行房产税可以有效打击炒房客的炒房心态，抑制消费者买房的投机性需求，在需求侧缓解房地产供求压力。建立房产税制度也就是通过一套稳定、完善的税收制度体系来稳定住房市场，让房子真正是用来住的。

（二）完善税收制度改革。推行房产税税收制度改革有利于完善我国的税收制度。在十九大报告中，提出要深化税收制度改革，健全地方税体系。自从1994年税制改革之后，我国税收制度由包税制转变为分税制，地方政府财权、事权不对等成了一直以来存在的问题。地方财政收入主要依靠土地财政，即卖地收入，这也成为了房地产泡沫产生的根本原因。我们应该加快推行房产税制度，让地方政府按照一套完善的体系，从地方政府房地产税税收预算、标准化税基评估机制、有效的税收优惠政策等方面合理地征收房产税。世界上发达国家的地方政府财政收入主要靠房产税收入，我们推进房产税制度改革，无疑将减轻政府财政压力。完善税收制度改革，及时建立房产税制度势在必行。

（三）调节社会财富分配。征收房产税将会有效地调节社会财富再分配。按照西方经济学的观点，我们对房地产的持有环节税收制度缺失，导致了资本以最快的方式获取暴利。资本通过流入房地产，制造房地产泡沫，让房产像商品一样的大涨大跌，牟取暴利。这是一种与调节社会财富完全背离的现状;相反，我们应该加快房产税税收制度改革不仅仅将会稳定房地产价格，更会消除这种套利方式，稳定房地产长效机制。我们通过征收房产税，获取社会资本更多的人拥有更大的房产税税基，应该多缴纳房产税。将保障性住房、经济适用房以及商品房和高端住宅的房产税税率分档，让刚需住房者少缴税，实现社会财富再分配，缩小贫富差距，建立更加和谐稳定的社会。

四、如何推动房产税改革

（一）加快建设保障性住房。房产税税收制度的建立是长期稳定房地产市场，让房地产回归居住属性的重要措施。但是，在我国城镇化进程当中，还是要首先重视保障性住房的供小于求的问题，这个问题可以说是导致我国房产价格泡沫的关键因素之一。仅仅靠房产税的立法，难以从根源上解决供需问题。我国目前房产供给量少的情况下，商品房竟然占据市场总量的80%以上，廉租房和经济适用房占比非常小，这就造成了人民收入和房产类型不匹配的行为。我们应该加快建设保障性的住房，增加经济适用房和廉租房的比重，让城镇化过程中的人们可以获得保障。加快建立住房租赁市场，让真正有需求的人可以通过租房来达到居住目的。有些城市已经实行了共有产权房政策，对于特定刚需人群，由国家和业主共同享有房屋产权，以保证充分的房屋供给。让城市房屋供给与需求平衡，实现居者有其屋。

（二）健全房产税相关制度体系。在正式实施房产税税制改革之前，我们应该学习发达国家房产税相关的制度体系。在地方政府房地产税税收预算、标准化税基评估机制、有效的税收优惠政策方面设立相关制度，推进房产税制度稳步实施。首先，我们需要效仿发达国家，在地方政府税收预算方面限制其大幅度调节房产税税率，要有一个健全的预算设定体系;其次，我们应该有标准化的税基评估机制。我们应该以房产的评估价值乘上一定征税比例為税基标准，引入市场比较法、重置成本法、入息收入法等专业评估方法。此外，根据不同纳税群体采用不同税收优惠政策，优惠税收政策于那些保障性住房需求的人。完善的相关体系建设将会使房产税制度更好地服务于社会。

（三）先立后放，中央作宏观调节。我国的房产税税收制度改革应该是先立后放的形式产生，并最终由中央政府进行宏观调节把控，稳定推行房产税税制改革。目前，房产税的加快立法并适时推进受到国家和社会的广泛关注，但房产税立法很可能仅仅处于初步起草阶段。我们的房产税改革应该在立法之后，全权交给地方政府分别根据地方现状实行税制确立。中央政府设定一个框架、一套标准化评估和预算制度，地方政府充当实际执行者。房产税的征收要由地方政府进行征收和调控，中央层面仅仅进行宏观政策引导调控。在推进过程中，中央可以通过限制住房贷款认定审核标准、限购要求等辅助措施确保房产税税制改革顺利进行，逐步确立市场化机制的房产税税收制度。

五、总结

我国房产税税制改革势在必行，税制改革可以在抑制投机炒房、完善税收制度体系和调节社会财富分配方面起到重要作用，同时也是建立房地产长效机制的重要一步。此外，我们还需加快建设保障性住房、完善房产税相关制度体系以及在推行过程中放权到地方，这样才能建立行之有效的房产税制度。