新形势下房地产企业税收筹划的思考

李恩珠

摘要：随着我国税收制度改革的不断深入，税收筹划已成为企业战略决策中不可或缺的一部分，这对于纳税大户的房地产企业更显得尤为重要。本文以新形势下企业所面临的税收环境为出发点，结合“营改增”政策分析了房地产企业进行税收筹划的必要性，并给出了企业开展税收筹划的具体措施。

关键词：新形势；房地产企业；税收筹划

在当前我国的新经济形势下，房地产企业一方面面临着国家宏观调控政策对行业的冲击，另一方面又要在“营改增”的税收政策变化下寻求发展契机，面对双重挑战，企业能否及时调整战略同时进行有效的税收筹划成为影响房地产企业核心竞争力构建的重要因素，税收筹划关系到企业纳税成本的高低乃至企业的整体运营，不仅应引起企业的重视，还必须尽快采取措施付诸实践。

一、新形势下房地产企业进行税收筹划的必要性

（一）应对“营改增”对企业项目成本的影响

“营改增”的实施本意是降低企业的税负和成本，但增值税发票的开具问题实际上给房地产带来了一些负面影响。具体来说，企业在进行项目建设的过程中需要采购各类原材料而且数量巨大，众多上游供应商中不乏一些商家由于规模的限制和财务体系的不健全而无法开具增值税发票，而房地产企业拿不到发票就不能进行相应税负的抵扣，同时，房地产企业在项目建设时要雇佣大量的建筑工人，這些工人有相当一部分都是农民工，他们不属于正规的劳务公司，因此在劳动力成本上的增值税也会因为无法提供有效凭证而不能扣除，这些都会在一定程度上增加企业的项目成本。那么这时，企业就必须进行相应的税收筹划，要事先了解各供应商的具体情况，并有针对性的选择可以提供增值税发票的企业进行合作，以此来应对“营改增”政策对项目成本的影响。

（二）降低企业的土地增值税税负

房地产企业所涉及到的税种非常多，其中土地增值税占了相当大的比例，“营改增”的政策给企业土地增值税的缴纳税额和抵扣项目带来了很大影响。“营改增”的实施使企业转让房产项目的所得由价内收入转变为价外收入，也就是说转让所得的收入是不包括增值税的，这对于土地增值税缴纳的影响是双向的，一方面，土地增值税缴纳的基数变小了，直接结果就是税额的降低和税负的减轻；但另一方面，由于价外税无法扣除的特性，“营改增”又在一定程度上减少了土地增值税的可抵扣金额。所以说企业必须通过合理的税收筹划来权衡“营改增”对土地增值税的影响，计算出最终纳税金额是增加还是减少，从而采取最合适的方式进行相应的转让程序，将土地增值税的税负降到最低。

（三）有效减少企业的纳税风险

纳税项目的判定和纳税金额的计算是一件很复杂的事情，尤其是在我国实行经济新常态的背景下，纳税政策发生了重大变化，企业都想要抓住机会采取措施以减少纳税金额，但由于税收过程的复杂性，这其中存在很多陷阱和漏洞，企业利用好就能够降低税负提高利润，但一旦触及雷区便会得不偿失，所以说企业的纳税风险是很大的。税收筹划是针对企业所涉及的纳税项目进行有效计划的活动，怎样开展业务才能减少应纳税金是企业开展税收筹划的最终目的，在实施过程中，企业财务人员对各个税种和纳税项目会有更深入的认识和了解，在追求利益最大化的同时能够学习到如何合理合法的避税，树立起税收意识并且增强政策敏感度，从而有针对性的采取正确和科学的措施防范潜在的风险，进行有效的风险规避。

（四）优化企业税收模式，提高竞争力

房地产企业税收筹划的开展，看似是财务部门和会计人员的工作，但实际上涉及到企业运营的各个方面，因为税收产生在各个环节，离不开各个流程的配合，因此企业进行税收筹划不仅可以帮助企业合理避税，还能使企业的税收流程和模式得到优化和提高。在新形势下房地产企业要想保持核心竞争力，势必要求企业对税收模式进行调整，比如“营改增”后企业的预缴税额发生了变化，由原先销售收入的5%变为3%，那么会计处理应该如何应对以实现企业利益的最大化呢，这就需要企业进行科学的税收筹划，包括在业务结构、组织架构上以及与上下游企业之间的税收筹划等等。

二、房地产企业进行税收筹划的具体措施

（一）合理增加增值税可抵扣税额

“营改增”政策给企业的税收筹划提供了很大空间，企业可以采取措施和手段合理增加增值税的可抵扣税额以减轻税收负担。一方面，企业可以增加精装房在房地产项目中的比例，当前我国房地产市场中精装房仅占到30%左右，有很大的发展空间，更重要的是，精装房所需要家具和电器等固定资产以及装修物料都可以获得17%的增值税专用发票，而且这些税额基本上可以全部抵扣，这可以有效帮助企业达到节税的目的，同时通过精装降低现有房产的库存，一举两得。另一方面，企业要选择能够提供增值税发票的上游企业包括物料供应商以及劳务公司一起合作，当前房地产企业主要的可抵扣项目就是进项税额，企业必须重视这一方面的筹划，在项目完成进行决算时也要及时的获取增值税发票，为日后的税务抵扣做好准备，保证其时效性。

（二）利用政策进行土地增值税的规避

我国在税收政策上存在很多临界点，企业往往可以通过控制价格等因素实现避税的目的，例如在土地增值税的征收上，就有政策规定：普通标准住宅在销售时，只要增值额低于扣除项目的20%，企业是无需缴纳土地增值税的，而一旦高于20%就要全部征收，那么降低房屋的售价无疑是企业降低土地增值税负的最佳选择，但是一味的采用低价策略并不一定能给企业带来最大化的收益，必须要权衡获得免征税额和放弃高价所带来的收益之间的利益关系，具体情况具体分析，通过严密的计算制定最佳的出售价格。另外，房地产企业可以通过合作共建的方式合理避税，因为当前政策规定合伙开发的房地产项目在分房自用时不用缴纳增值税，企业可以在充分考虑纳税范围的前提下选择这种操作手段，需要注意的是，实施过程必须保证合法合规。

（三）通过销售方式和时间的选择进行税收筹划

企业的税务发生在生产销售的各个环节，可以通过正确的操作使企业在税收筹划上获得最大的利益。首先，销售方式中折扣定价的方式可以帮助企业降低应纳税额，当产品的销售额和折扣额在同一张发票上注明时，折扣的部分不需要缴纳增值税，但如果两者是在两张发票上分别注明的话，全部的销售额都需要纳税，两种不同的销售方式所带来的是纳税金额的不同，一般来说企业应该在进行折扣销售时将折扣额与销售额注明在同一张发票上。其次，企业所发生的销售业务，根据不同的结算方式其纳税的时间也有所差别，比如采取直接收款方式为收到货款的当天，采用赊销销售方式为合同约定的收款日，而采用代销方式则为收到代销清单或货款的当天，这些不同的销售方式为企业合法的推迟纳税日期，进而延长现金流的运转周期提供了可能。

（四）完善税务管理流程为税收筹划提供保障

税务筹划的开展关乎企业的整体发展，企业不仅要关注细节上如何节税，还要在宏观上完善税务管理的流程以促进税收筹划的进行。一方面企业应该设立专门的税务部门并增加相应的工作人员，对采购部门和销售部门所获取的增值税发票进行及时的审核，并结合企业的业务进行事前的筹划和管理工作，使企业的税务规范化和科学化。另一方面，企业应根据“营改增”的变化修订现有的合同条目和要求，由于小规模纳税人和一般纳税人的计税方法和相应税率有所不同，所以要以此为基础对供应商和采购合同进行分类管理，并在不违反法律法规的前提下对价款和时间等条目设置一些规定，使企业获得尽可能多的利益。同时，企业的各项管理制度要与新形势下企业的税务管理相协调和配合，使资金、合同和发票三者统一起来，以税收筹划推动企业的整体发展。

三、结语

我国房地产企业开展税收筹划的起步相对较晚，但在新的经济和政策形势下，税收筹划必须要引起企业的重视并将其作为经营决策的必要环节，企业应根据自身的经营特点和发展现状有针对性的进行税收筹划以应对“营改增”所带来的影响，将其有益之处最大化的发挥而规避其不良影响，使企业在新形势下尽快抓住机遇，获得更好的发展前景。

參考文献：

[1]杨晓霞.我国房地产开发项目税收筹划研究[J].财经界（学术版），2018（2）：131-132.

[2]宋晓敏.“营改增”对房地产税收的影响及其税收筹划分析[J].纳税，2018 （4）：27.