不动产登记历史遗留问题解决对策探讨

段国斌

摘 要：不动产统一登记制度作为新时期政府实现机构改革和职能转变的重大改革任务，更是完善和健全新时期特色社会主义市场经济的必然要求；不动产登记有助于维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。然而由于原分散登记下历史遗留问题多，矛盾突出，不动产在实施统一登记过程中遇到了亟待解决的问题。

关键词：不动产统一登记；历史遗留问题；实施对策

1 引言

自《不动产登记暂行条例》实施以来，不动产登记稳步推进，平稳地渡过了磨合期，不动产登记改革向纵深发展，牢牢把握“稳中求进、稳中求快、快中求好”的总基调，以改革创新带动不动产登记全面提速。但由于原分散登记等历史遗留问题多，情况复杂，造成登记难和上访事件显著增多。为了切实保障和尊重广大群众的合法权益，解决不动产登记过程中的矛盾，必须严格按照规范不动产登记行为、完善不动产登记制度、方便群众办理不动产登记、保护权利人合法权益的原则，逐步探索解决历史遗留问题的方式方法。为妥善解决历史遗留问题，切实维护权利人合法权益，按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、 先行登记并行完善”的原则，提出如下解决对策。

2 房屋已登記而土地未登记的

我国实行的土地用途管制制度，如土地用途改变未经依法批准的，属于违法用地，不得登记。不动产统一登记前，国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的，只办理房屋登记没有办理土地登记是违背法律规定的，但要解决只能从解决历史遗留问题的角度出发。原购房人凭借原已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理。若土地权属来源合法，开发单位未能及时申请办理土地使用全登记，登记机构可依据现行相关法律法规办理不动产权登记。对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存在用地手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记的，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、 土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。利用国有空闲地进行建设的，经市、县人民政府或住建、征收（拆迁）等部门同意，未完善用地手续且已对外出售的房屋，视同已取得国有划拨土地使用权，原则上由建设主体按规定报经市、县人民政府批准，缴纳土地出让价款及相关税费，完善用地手续后，再分户办理不动产登记；原建设主体因撤销、解散、破产或失联等原因无法完善用地手续的，现房屋所有权人可单方申请，参照房改房、经济适用房、已购共有住房管理办法规定，经市、县国土部门批准后，办理不动产登记。涉及转移登记的，由现房屋所有权人缴纳土地出让价款及相关税费，并经市县国土部门批准后，不动产登记机构应予办理转移登记。对凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的 风险和责任。

3 土地已登记而房屋未登记的

针对土地已登记而房屋未登记的问题，应该在详细查阅相关登记资料的基础上遵循“尊重历史、厘清原因，简化程序、便民利民”的原则，对土地已登记、购房人所购商品房已竣工，并且房屋开发一方已注销或被吊销的，无法配合购房人办理房屋登记的，不动产登记机构在执行《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》的基础上，进行六十日以上的公告，对于公告期满无异议的均可以办理不动产权登记。利用国有划拨土地进行建设的，房改房、集资建房、经济适用房等符合划拨用地政策的住房，办理不动产登记时，房屋建设符合市、县城市规划，并已竣工验收的，土地使用权保留划拨，给予办理不动产登记。对无规划审批手续，未进行竣工验收的，应经建设主管部门出具房屋工程证明后，并经市县国土部门批准后，办理不动产登记。

4 既无房屋信息又无土地信息的

不动产登记簿应当记载以下事项：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。若既无房屋信息又无土地信息，原则上是无法办理不动产登记的，但是现实生活中一些年限较久的小区，因为缺少相关材料比如土地和房屋所有权登记表，施工和竣工验收登记等。本着以民为本、尊重历史的原则，应该寻溯以往的历史文件，根据行政区域、实际勘察以及相关寻访、登记数据进行完善资料，分门别类实事求是地进行不动产登记。

5 结语

推动不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。在推动的过程中，尤其是针对历史遗留问题还需要进一步探讨和商榷，不同的登记策略有助于以不同的角度促进不动产登记。

参考文献：

[1] 尚作为.探索解决不动产登记历史遗留问题[J].2017年7月

[2] 潘少婷.东莞加速解决不动产登记历史遗留问[N].东莞日报2018 年/5 月/29 日/第 A04 版

[3] 不动产登记历史遗留问题亟待解决