房地产行业EVA考核存在的问题和对策

何春芳

摘要：企业的经营成果考核作为企业经济管理的关键性工作，其考核评价的结论以及准确度对于企业决策者制定发展规划将有直接作用。新世纪以来，国内企业一直在寻求改革传统企业业绩评价指标的方法，EVA指标的引用填补了传统指标的缺欠，把考核评价和价值管理联结在一起，考核评价体系更加完善。本文将围绕房地产行业的EVA考核进行论述。

关键词：EVA 考核；房地产行业；考核评价

一、房地产行业应用EVA 考核的优势

EVA就是经济增加值的英文缩写，是一个以经济增加值为基本的财务管理体系和决策、激发体制。国内的企业对于EVA也是早有耳闻，在21世纪初期就已经有企业引进了EVA考核体系。由于种种原因，这种制度在国内无法进行全面性的推广应用，但是人人都认识到了它对于房地产企业考核的重要作用。房地产行业会计核算比较繁琐并且收益具有不确定性，因此采用EVA考核适用性更强，新的考核方式对房地产行业有着显著的带动提升。

第一，EVA考核能够帮助房地产企业更好的进行项目投资。房地产项目的建设工期较长，投资规模也比较大，因此充分的项目分析和盈利估算是很关键的。使用EVA考核来评估项目的投资情况时，能够解决传统的会计核算计量不重视资金成本的问题，房地产企业也就不会一味地追求利润的增加，盲目投资的情况也会得到控制，进而节省企业的运营支出，资金的使用效率也得到了提升，项目的盈利能力也会得到提高。第二，EVA考核能夠为房地产企业的长期稳定发展提供助力。EVA考核评价与企业的战略规划是紧密相连的，致力于保持企业的竞争力。

EVA在房地产行业的运用可以让企业决策者更有远见，不再像过去那样局限于当前，考虑问题时充分考虑到当前的情况以及远期的预测，确保当前项目目标的完成以及下一个项目的顺利进行，这样就能形成良性循环。第三，EVA考核能够解决房地产行业普遍存在的财务杠杆不合理现象。传统的成果考核体系则缺乏这方面的优势，企业决策者出于谋取更大利益的目的，很可能会操纵财务杠杆，利用债务资本提高自己的综合水平，很容易造成财务风险。而EVA考核能够有效遏制企业外部项目的杠杆化水平，减少那些疯狂贷款投资却不考虑收益率的项目，对保证房地产企业会计核算数据的真实性也有帮助。

二、房地产行业EVA考核存在的问题

EVA 考核作为一个新的体系，行业内成功引用的经验比较少，在已引用的过程中出现了一些问题：

（一）EVA考核的条件不成熟

国内市场的不成熟对资本成本计量的质量产生了较大的影响，阻碍了EVA在房地产行业的应用。比起国外专业的EVA管理组织，我国的EVA应用水平还处于初级阶段，机构水平参差不齐，高水平的人才严重不足，成果内容专业性不高，并且因为在我国EVA并未获得政府方面的相关监管法律法规的支持，所以EVA如果大规模应用势必会引起一部分人的反对，这些因素使得EVA的广泛应用困难重重。在当前的企业经营模式下，利用EVA来推进企业财务管理体系和激发制度的改进并带动企业管理理念和企业文化的改变最后形成以价值创造为中心的企业经营模式，是需要进行一连串的调整的。一些企业的管理模式很不合理，这对EVA考核的应用产生了极大的障碍。当前很多房地产企业的决策者观念比较保守也会阻碍EVA考核的应用，要使决策者认识到资本成本的理念还需要努力。

（二）EVA无法应对决策者的短见行为

EVA的核算从帮助决策者考虑企业的长远发展的角度出发，不过EVA的数据还是从短期指标评估的，因此无法应对决策者的短见行为。不少房地产企业对建设周期长投资规模大的项目比较谨慎，为了确保能够完成当前正在开发的项目，及时回收项目投资，常常因为短期的EVA考核而对那些建设工期比较长却有更大的投资回报的项目望而却步，这种为了眼前利益舍弃长远利益的行为对企业的发展极为不利，阻碍了EVA考核优势的发挥。

（三）应用范围受限

EVA能够较好的估算企业的资产运作状况，在房地产行业，企业拥有的固定资产较多，EVA模式能够有效地考核评估企业的实际价值。不过由于房地产企业来说，EVA考核并不是很适应，所以大范围推广是有难点的，同时EVA考核的适应性不足更加阻碍了它的应用。另外，很多规模较大的房地产企业因为资产较多所以对EVA考核水平也存在一定的质疑。这是因为房地产企业的收益与市场密切相关，受经济波动的影响明显，EVA估值也会产生差异，给企业带来风险。所以在房地产企业采用EVA考核的时候，还必须加强对EVA会计核算的工作，使其成果更加精细准确。

三、针对EVA考核问题的建议

只有认识到EVA考核存在的不足，既要充分体现出它的优势，又要持续性的对EVA考核体系进行优化完善，才能真正的把EVA应用于房地产行业，实现其意义。

（一）优化内外部条件

首先，优化外部条件。推动资本市场的成熟，引领EVA方面的专业机构组织的建设并培养一批高水平的EVA人才，给EVA的应用提供优良的外部条件。其次，解决制度阻碍。建设以价值为指向的市场经济制度，将传统的财务管理制度和EVA体系互相结合，优势互补，从而达到提高企业管理效率的目的。再次，优化调整企业的管理制度。推进企业的制度改革，尽量不要干预EVA的应用，减少EVA应用的困难，建立公开公正的信息管理制度并及时公示，发挥EVA考核的作用。最后，企业决策者要转变观念。企业决策者应该认识到EVA的意义，从行政层次保证EVA在公司内部能够执行下去。

（二）密切联系EVA考核，落实相关体系的建设

企业的业绩通常是反映在财务情况上，从企业的长期发展来看，一些不属于财务的因素也是很重要的。一些非财务数据能够将房地产企业的很多方面体现出来，结合EVA考核，不同的体系同时发力，对企业业绩进行全面而深入的考核评价，尽可能的反映出企业的现状和未来发展的方向。因自身情况无法完全开展EVA考核的企业，也可以根据情况进行一定的调整。

（三）实行EVA会计调整

房地产企业EVA考核是否能够顺利运用，会计调整起到了很大的作用。分析当前房地产企业的特征，对于那些房地产企业需要长期支出的资金，需要按照资金发挥作用时间的长短有目的的财务资本化手段，然后在项目的建设期进行分摊；EVA考核更加关注现金流的实际变化情况，传统的会计核算会把冲销计提等内容进行一些规定，而EVA考核应该把它减弱，房地产企业的决策者也就更加容易对这些内容进行控制进而亮化企业的业绩，还应该推动现金流量的变动体现出企业的财务状况；作为房地产企业，项目的运营周期内是会有一些非营业内的收支的，它会对EVA考核有一定的作用，也需要采取资本化措施；除此之外运用EVA考核制度时，资产的重组和并购都是极易导致企业利润发生大规模的变化，如果这些内容不能反映在EVA考核里，势必造成EVA考核的偏离，就无法准确的体现出企业的运营情况。不同的企业有不同的状况，在实行EVA考核制度时，必须确保制度符合企业的需求。

（四）关注经济时政，及时调整考核指标

房地产行业受到市场的引导比较强烈，政策的变化对市场的供求关系会产生很大的影响，所以说在进行房地产行业的EVA考核时，一定要把政策变化对房地产企业的影响考虑在内。为了能够更好的应对政策的变化，企业完全可以设立政策研究小组，专门负责政策的研究，及时跟踪分析新的经济政策，判断出市场供需情况的变化。并且需要联系政策和市场情况，恰当的调整EVA考核指标，准确的分出预估项目的盈利能力，确保EVA考核科学合理。

四、结语

现今房地产企业的管理是以价值为导向的，企业的目标是确保价值最大化。当前市场经济不断深入发展，EVA考核不但能够帮助企业进行经营成果考核，也能够提高市场经济中管理者的思想观念和经营理念，达到提高资金使用效率的效果，推进房地产企业的可持续性发展。

参考文献：

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