我国房价的变化趋势、周期波动与城市差异性

谭凯玲

摘 要：目前我国房价在长期趋势上处于上升阶段，伴随着幅度较小、时间较短的下跌；2005年6月至2018年3月，包括4个周期长度、波动幅度不完全一样的非标准周期。不同类型城市的房价具有较大的差别：相对于二线城市，一线城市房价上涨的幅度更大、持续时间更长，而下跌时基本上相反，不同类型城市房价具有明显的差异。

关键词：住房价格 长期趋势 变化周期 差异性

住房价格关乎国计民生。习近平总书记多次强调，要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。李克强总理也强调，要加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨。深入分析我国城市房价变化的長期趋势和短期波动以及不同城市房价变化的趋同性、差异性，能够为建立短期和长期相结合的长效机制、遏制热点城市房价过快上涨提供实践依据，具有重要意义。

一、文献综述

关于我国房价居高不下持续高涨的原因，房地产投机论认为，我国消费者对住房的投资和投机行为导致了房价快速上涨和泡沫形成；这方面的研究文献有袁志刚和樊潇彦（2003）、况伟大（2010）等。地方政府地价控制论认为，地方政府对土地供给的垄断和对土地收人的财政依赖是我国房价持续高涨的根本原因（刘民权和孙波，2009； 宫汝凯，2012）。市场垄断论认为，房地产行业的寡头垄断市场使得开发商通过捂盘借售和价格合谋等手段来抬高房价。综合供给和需求的文献中，李仲飞和张浩（2015）发现，在房价较快增长地区，具有明显的需求拉动型特征，且市场预期因素明显；在房价较慢增长地区，房价上涨主要由于供给成本如土地价格的上升。邵新建等（2012）认为，通过投资者的预期成本效应，由竞价市场产生的高地价信号将拉高当期房价。洪涛等（2007）认为，不同城市的房价涨跌存在联动性，不同城市间房地产泡沫的形成、膨胀及其破裂具有较强的关联性。谭政勋和周利（2013）认为，不同城市房价既具有截面相关、房价波动表现出趋同性，同时房价波动存在领先滞后关系。

梳理上述文献发现，已有文献集中于探讨房价持续上涨的影响因素，但忽略了房价自身变化规律的研究。那么，我国房价自身的变化是否具有一定规律？其长期趋势是什么？从短期来看，我国房价是否具有周期性波动？具体特征是什么？从区域层面来看，不同城市房价变化是否同时具有趋同性和差异性？本文在克服以上缺陷的基础上进行创新：首次分析了我国房价变化的长期趋势，并在此基础上，从短期深入总结了住房价格的变化周期，包括周期长度、上涨或下跌的幅度及其持续时间。

二、住房价格变化的长期趋势与周期波动

对于70个大中城市的平均房价，我们采用月度环比，而不是年度数据或月度同比进行分析。原因在于，环比更容易判断房价处于上涨还是下跌状态。更为重要的是，如果采用年度数据，样本期间，只有2008年的房价是下跌的，无法反映房价的变化周期，因此采用月度数据。另外，需要说明的是，由于有关我国房地产行业的数据并不完善，尤其是房价指数不连续，以2005年6月为分界线，在此以前，国家统计局公布的是35个大中城市的年度房价数据，月度数据是国房价格指数的同比；而在此以后，公布的对象变成70个大中城市，指标从同比改为环比，从2011年起，国家统计才开始把不同城市分为一线、二线和三线，并发布相应数据，所以下面的实证分析的样本期没有完全统一。数据来自国家统计局网站。

图1报告了70个大中城市住房价格的月度环比指数，新房价格指数与二手房价格指数的走势几乎一样，下面只分析新房指数。以环比增长率是否大于0作为标准，根据图1，把2015年7月至2018年3月，70个大中城市房价的变化分为四个周期。第一个周期为2005年7月—2009年2月，其中上行阶段是2005年7月—2008年7月，连续上涨38个月，上涨28.4%；下行阶段是2008年8月—2009年2月，只下跌了7个月，下跌2.5%，累积上涨25.2%。第二个周期为2009年3月—2012年6月，上涨期间为2009年3月—2011年7月，即29个月，幅度为20.7%；下跌期间为2011年8月—2012年5月，即10个月，只下跌1.3%，累积上涨19.1%。第三个周期为2012年6月—2015年4月，其中2012年6月—2014年4月为上行阶段，23个月，这次上涨幅度最小，只有11.3%；2014年5月—2015年4月为下行阶段，这次调整时间最长，达到12个月，下调幅度也最大，达到6.3%，但还是累积上涨了4.2%。第四个周期还没走完，从2015年5月开始，目前还处于上涨阶段，至2018年3月，已经上涨36个月，上涨18.8%。

根据上述四个周期，可以发现两个显著特点。第一，上涨阶段的房价上涨幅度和持续时间远远大于下跌阶段相应的幅度或时间，目前70个大中城市房价处于上涨趋势中。平均来看，70个大中城市作为整体，房价的变化周期长度为39个月，上涨阶段的持续时间和幅度分别为30个月、19.8%；在下行阶段，持续时间只有9.7个月、下跌幅度不足3.4%。目前处于第四轮周期中，房价已上行36个月，根据上面总结的平均周期长度和上涨持续的时间，估计从2018年7月转为下跌阶段；从最长的上行阶段（第1个周期）的持续时间来看，在2018年12月或2019年1月结束第四个周期的上涨并转为下跌。不过，从图2来看，一线城市房价已近从2018年1月开始下跌，这与前3个周期的持续时间相符。第二，从前三个完整的周期来看，虽然70个大中城市房价处于上涨趋势中，但上涨的幅度和持续时间，从第一个周期至第三个周期，依次递减；下跌的幅度和持续时间依次递增；涨的幅度与持续时间，还没走完的第四个周期上只比第三个周期更大或更长。虽然70个大中城市房价目前还处于上涨趋势中，但上涨的速度在减缓。上述分析表明，总体来看，我国房价在长期趋势上还处于上升阶段，但上升过程中伴随者幅度较小、时间较短的下跌，具有周期性特征，只是不同时期的周期长度、波动幅度不完全一样，即非标准的周期性波动，不是像正弦或余弦函数那样标准的周期性波动；不同类型城市的房价具有较大的差别：相对于二线城市，一线城市房价上涨的幅度更大、持续时间更长，而下跌时相反，具有明显的异质性。

三、不同城市住房价格的异质性

与图2—4相对应，下面从房价增长率、竣工面积增长率和销售面积增长率三个角度来分析不同城市房价的异质性。图2表明，与下跌阶段相比较，在上升阶段，三类房价上涨的幅度更大，持续时间更长，因此，三类城市房价的变化具有相当程度的趋同性，在长期趋势上均处于上升过程中。但是，三类城市房价的上涨具有不一样的特征：在2017年6月以前，当房价处于上升阶段时，一线城市房价上涨的幅度比二三线城市更大，并且在更早的时间上涨；相反，当房价处于下跌阶段时，一线城市房价下跌的幅度比二三线城市更小，并且在更晚的时间下跌。不过，从2017年7月开始，上述特征发生了逆转，不仅一线城市房价上涨的幅度更小，而且从2018年1月开始下跌；相反，二线城市房价仍然上涨的趋势，只是比自身前期的上涨幅度有所减小。其可能原因是，从2016年9月30日开始，我国政府加强了对房地产市场的分类调控，其中一线城市的调控政策最为严厉；而在此以前，基本上对所有城市采用相同的调控政策。因此，根据图2，党中央关于“加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售和中介行为，遏制热点城市房价过快上涨”的决策完全正确，有效遏制了热点城市房价的过快上涨。如果住宅竣工面积表示住房供给，销售面积表示住房需求，图3图4则报告了三类城市住房供求的差异。图3显示，在绝对多数年份中，一线城市住房竣工面积的增长率低于二线城市；而且除2010、2011和2014年外，一线城市房屋竣工面积的增长率小于0，也就是说，供给越来越少，相反，二线城市的房屋供给相对更为稳定，在多数情况下供给是逐年增加的。图4表明，多数年份中，一线城市住宅销售面积增长率高于二线城市，而且多数年份的销售面积逐步增长，这说明一线城市的房屋需求更为稳定和持续。综合图3—4可以发现，与二线城市相比较，一线城市房屋的供给不足甚至供给逐年减少，而需求更加旺盛，这也是造成两类城市房价差异的重要因素。最后指出的是，我国房价历史上出现了三次房价快速上涨，分别是2007年、2009年和2016年，这都与当时的货币超发有关。从图1可以看到，以2009年的前2个月房价还在下跌，但从3月开始持续快速上涨，2009年12月的1.9%是历史上单月上涨幅度最大的；而2009年M2的增长率高达28.5%，是2000年后增加最快的一年。

四、结论

本文深入探讨了我国房价自身的變化规律，包括我国房价变化的长期趋势、短期波动的周期长度、上涨和下跌的幅度；并在此基础上，探讨了一线城市和二线城市房价波动的趋同性和差异性。发现了以下重要结论：第一，无论是房价上涨幅度还是持续时间，上涨阶段都远远大于下跌阶段相应的幅度或时间，目前70个大中城市房价还处于上涨趋势中；但上涨的幅度和持续时间依次递减，而下跌的幅度和持续时间依次递增，上涨的速度在减缓。第二，我国房价虽然持续快速上涨，但不是单边上涨、上升过程中伴随者幅度较小、时间较短的下跌，具有一定周期性的波动特征；不同时期的周期长度、波动幅度不完全一样，即非标准的周期性波动。第三，不同类型城市的房价走势是基本一致的，具有较大的趋同性。但是，不同类型城市的房价还具有一定的差别：相对于二线城市，一线城市房价上涨的幅度更大、持续时间更长、上涨的时间也更早，而下跌时相反，具有较为明显的异质性；从2016年9月30日后，由于对一线城市房价实施了更为严格的调控措施，上述差别发生了一定程度的逆转。

综合上述结论，提出如下建议。第一，短期内仍然要坚持房地产市场分类、分城市的调控措施。第二，长期要建立更加有效的区域协调发展、平衡发展的新机制。以人均GDP来衡量的区域经济发展水平是导致不同类型城市房价异质性的根本原因；只有缩小不同城市、不同地区之间经济发展的差距，才能从根源上真正遏制热点城市房价的过快持续上涨，当一线城市房价持续快速上涨得到有效遏制后，处于跟风状态的二三线城市的房价上涨自然而然得到化解。第三，尽快采取措施，以期克服“人地分离”现象。

参考文献：

[1]宫汝凯.分税制改革、土地财政和房价水平[J].世界经济文汇，2012（04）.

[2]洪涛等.房地产价格区域间联动与泡沫的空间扩散[J].统计研究，2007，24（08）.

[3]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010，45（09）.

[4]李仲飞，张浩.成本推动、需求拉动：什么推动了中国房价上涨？[J].中国管理科学，2015，23（05）.

[5]刘民权，孙波.商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理[J].金融研究，2009（10）.

[6]邵新建，巫和懋，江萍，薛熠，王勇.中国城市房价的“坚硬泡沫”[J].金融研究，2012（12）.

[7]位志宇等.长三角房价变化的生态共生性研究[J].当代经济管理，2007，29（02）.

[8]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究，2003（03）.