不动产权籍调查方案及关键技术的运用

王学雷

（烟台市莱山区不动产登记中心山东烟台，山东 烟台 264000）

一、以电子登记簿为核心

不动产电子登记簿，是负责对不动产进行登记的相关机构根据要求制作的，并且受法律管理，其是采用电子介质形式，对土地、房屋和森林以及海域进行一并记载，对其利益的权衡，以及所处的状态等都有着一定作用的文件。不动产登记的电子档案是由其电子登记簿，电子档案和对纸质信息数字化处理过的信息3方面构成。根据调查，当前的不动产登记机构更倾向于使用电子登记簿，来记载权利的归属等事项，因此各地的机构应当严格地根据法律要求和技术标准来工作。对于不动产电子登记簿信息的记载，务必严格按照标准和要求进行规范的录入，细致的审核，确保过程中没有出现纰漏，如若事后发现出现错误，务必要根据正确的信息重新修改，并将电子记录存储下来。除此之外，不动产的登记机构还需要对不动产电子登记簿进行绝对的保管，最好是专人负责保管，而这些人需要进行相关的培训，如对存储设备的维护技术，安全防御技术等，还需要将不动产电子登记簿进行备份等工作。

二、关于不动产权籍调查测绘工作的要点

（一）不动产权籍调查测绘技术

从宗地的方向进行切入，进行详细的地籍调查，并以此为基础，通过在不动产权籍调查中所得到的数据，对得到的底图、地形图、宅基地图以及一些实物图的分辨率进行提高，在进行测绘的同时，需要有专门的判断相辅，这样才能更好地进行不动产权籍调查测绘工作。

（二）不动产权籍调查测绘流程

1.做好收集和分析等提前需要准备的工作，结合历史，根据相关的资料为基础，制定详细的调查方案，并且提前做好查找控制点的相关工作。在进行不动产权调查的所在部门查询资料，并且去国土等部门提取资料。之后是权籍调查的相关工作，核实调查不动产权的权属问题，测绘所有有关于不动产权项目的草图，详细正确地将其录入不动产权籍调查表中。

2.不动产的测绘工作，需要有内业和外业2部分。外业负责测量和测绘，以及准确的确定界址点，而内业主要是负责地图的绘制，将有关不动产的一系列数据进行录入的工作，并且负责计算房屋土地的面积，需确保其准确性。之后进行质量的核定和入库的工作，主要是对不动产的测量和测绘工作的准确度进行核实，转换图文成果，进入不动产登记权籍管理系统中后，调用不动产系统，从而获取相关的数据，入库之前做好拓朴检查。

3.进行整理，对调查的所有资料进行整理，具体的操作分为纸质数据和电子数据2种。

（三）解决存在问题的策略

1.针对农村房屋尚未有相关的测量技术规范实际操作中，基本按照GB/T17986—2000《房产测量规范》，在部分细节要求上进行了细微的对接和调整。

2.对宗地的划分存在了一些问题，具体有以下几种：（1）原宗地一证多宗分为好几个宗地，现按多宗划分生成不同地籍号；（2）原保留部分房屋已拆除重建，现按照申请新建房屋部分划宗，拆除重建部分按照超占超建处理；（3）原保留房屋过大，现按照原保留部分距离构宗，剩余部分按应拆未拆处理；（4）原主房已发证，现边上又审批辅房，现按主房和辅房分开划宗；（5）保留部分加新建部分一并划宗，按建筑物垂直投影划宗；（6）原老房要求拆除的，不管有没分户或者转让，就按应拆未拆处理；（7）审批时保留部分与新建部分分开的，新建部分与保留部分分开划宗；（8）初始发证宗地有空基面积，踢出空基按原建筑物占地垂直投影划宗；（9）初始登记宗地主房和辅房有空基相连为一宗：宗地该怎么划宗（划一宗或者按AB两宗），现按主房和辅房分开划宗；（10）部分拆除重建或扩建的，按建筑物垂直投影划一宗；（11）房屋原地拆除重建，按未登记划宗。

3.存在的问题是地籍房地两次测量精度不一样，房产的测量精度要求更高，导致现在房地数据不套合情况，目前农房数据的情况大体分为2种：（1）有宗地，无房产；（2）无宗地无房产；宗地的测量精度误差是5~15cm，房产的测量精度误差是2~4cm，导致现在房地成果数据不套合。经过讨论，局方给出建议现阶段试点数据可以按照实际情况就这样入库，后续农房数据建库的时候要保证房地一体，宗地数据能满足TD/T1001—2012《地籍调查规程》精度要求的，实际操作中针对农房放宽房产测量的距离误差要求，以彼此适应的精度进行成果套合。

4.完善不动产灭籍业务。在开展不动产灭籍业务过程中，需要以不动产地理信息系统平台为基础，并与不动产权籍调查结果相结合，以此来及时对不动产权籍进行灭籍处理。由于针对于不动产权籍调查工作需要坚持原有的规程，调查技术也需要采用科学和成熟的技术。因此在实际调查工作中，需要利用到不同时期具有高分辨率的各类地籍图和地形图，同时还要应用于具体的计算、图形变换和图像分类变化等技术，主要是采用自动处理或是人机互动的方式，及时找出变化的区域。通过不动产权籍调查所得到的具体数据成果，能够对变化区域的实际情况进行快速确定，以此来准确对灭籍区域进行定位，积极促进不动产权籍灭籍业务的有序开展。另外，在灭籍业务开展过程中，还需要能票房破利用规划部门的规划资料，以此来划定关注的重点区域，为灭籍工作的有序、高效开展奠定良好的基础。

总之，在当前社会快速发展过程中，不动产管理工作受到越来越多的关注，其对于社会和经济的发展都具有极为重要的意义。需要做好不动产权籍管理工作，积极推进不动产权籍一体化管理的进程，全面提高不动产的管理水平和质量。