不动产预告登记效力研究

摘 要 不动产预告登记制度隶属于物权法领域中的不动产登记制度，预告登记是不动产登记中不可或缺而又极其独特的一种登记类型。效力问题是预告登记制度的核心问题，而我国《物权法》仅用一个条文对预告登记的效力作出规定，显然比较简略，不够完善，不能充分发挥预告登记制度的功能，也不利不动产交易的繁荣发展。本文拟以我国《物权法》第20条为中心，阐述我国不动产登记效力的规定及其不足，并提出完善建议。

关键词 预告登记 不动产登记 再处分行为 顺位效力

作者简介：李璐，安徽大学，硕士研究生，研究方向：民商法学。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.105

不动产预告登记制度是不动产登记制度中极为特殊的一部分，预告登记所记载的并不是一项不动产物权，而是一项债权请求权，该债权请求权在义务人履行义务后，会发生不动产物权变动的法律效果。换言之，预告登记并不能实现当下的经济利益，而是为日后发生的不动产物权变动提供一种保障。不动产预告登记制度虽然在我国已经建立，我国《物权法》第20条笼统规定了预告登记的基本内容、适用范围及效力等方面，但是《物权法》没有细致全面的规制预告登记制度，在实践中也很难为债权人的合法权益提供有力的制度保障。

一、我国法律中规定的不动产预告登记制度

我国《物权法》中第20条规定，不动产买卖合同双方当事人达成了不动产物权转让的合意，病签订了买卖合同的，为了担保买受人将来能确实取得不动产物权，可以申请为该不动产办理预告登记。

由此条文我们可以看出，预告登记制度的设立，具有担保债权人实现债权的功能。我国法律规定中，物权的变动需要经过公示才会发生法律效力，当事人之间的意思表示不能直接导致物权变动，债权人不能依据该意思表示取得不动产物权。预告登记制度的设立保障了不动产交易运行平稳，保证了权利人实现物权的可能性。

我们国家的法律体系中，不动产预告登记制度的保障权利实现之效力，主要体现在《物权法》第20条中， “预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。债权的相对性决定债权只能拘束合同双方当事人，不具有对抗第三人的效力。而不动产预告登记制度使当事人之间的债权关系具有了排他效力。我国《土地登记办法》规定，在预告登记存续期间，只有在登记权利人无异议的情况下，登记义务人方能申请为第三人办理土地权利登记，否则，登记义务人不能擅自为处分行为；在《房屋登记办法》中亦有相似规定。由此可见，我国采取的立法模式是“禁止预告登记义务人再处分”，也即登记义务人不能在预告登记存续期间擅自进行处分行为。

我国法律体系中，不论是《物权法》，还是《土地登记办法》和《房屋登记办法》，都只简单规定了不动产预告登记的效力，比较而言，一些地方出台的地方性法律法规则更具体、全面的规定了该项制度。虽然如此，但各城市出台的地方性法律法规只能适用于该地区，预告登记的担保效力被大大减损了。

二、我国法律对不动产预告登记效力规定的不足

我国法律体系中，只在《物权法》第20条中对预告登记的保全权利效力作出了规制，对该制度的具体效力并未作出全面系统的规定，有待完善。预告登记制度中的顺位保全和破产保护等效力也未涉及。

笔者将从以下几个方面阐述我国法律中不动产预告登记制度的不足：

（一）过于绝对的规定了不动产预告登记对再处分行为的排他效力

预告登记后的再处分行为，在实践中表现为“一房二卖”或“一房多卖”现象，对于该再处分行为的效力问题，我国立法采取的是“绝对禁止登记义务人再为处分”的原则。从《物权法》中可以看出，预告登记后的再处分行为只有在征得登记权利人的同意后方才有效，否则，即使该处分行为不会妨碍登记权利人的权利，该再处分行为也为无效。这种处理原则的确为登记权利人的利益提供了制度保障，但过于苛刻的限制登记义务人的行为，不符合法经济学的效率原则。预告登记对登记义务人的权利进行了限制，但不应该剥夺其权利，预告登记不实现物权变动，不动产产权仍然属于登记义务人，绝对限制预告登记后的再处分牺牲了潜在的交易可能性，不利于不动产交易市场的发展。

（二）未对不动产预告登记的顺位保全效力作出规定

不动产物权的顺位是指不动产物权在登记簿中登记时间的先后顺序，顺位在前的权利可优先于顺位在后的权利得到实现。我国《物权法》中没有明确对申请预告登记后的物权顺位作出规定，如此一来，权利人申请预告登记后，将来发生不动产权利竞合时，法律无法保证权利人的权利得到优先受偿，预告登记所特有的担保效力也无法得到保障。

（三）未规定不动产预告登记的破产保护效力

物权变动协议达成后，双方当事人申请了预告登记，后登记义务人在本登记完成之前被宣告破产后，该不动产应当如何处理？我国《物权法》未对此作出详细规制，因此在登记义务人破产的情况下，债权人的利益保障存在风险，若预告登记被赋予对抗破产的效力，则预告登记权利人的合法权益会得到更大程度的保护。

由以上论述我们不难看出，我国法律中，关于预告登记效力的规定不够完善，存在较大漏洞。一方面，《物权法》中没有规制顺位保护和破产保护的内容；此外，法律法规对预告登记的保全权利的效力，规定也有待完善。

以上立法缺失和不足妨碍了预告登记对于不动产交易的实现所应有的功能，权利人的利益无法得到充分有效的保护，难以实现预告登记制度设立的目的。

三、我国不动产预告登记效力的完善建议

我国《物权法》中，關于不动产预告登记效力的规定过于单一，但预告登记的效力应当是全方位的，各效力相互配合相互补充，方能真正实现预告登记制度所具有的功能。本文通过对不动产预告登记效力立法现状进行分析，对该制度的完善提出如下建议：

（一）弱化不动产预告登记对再处分行为的排除效力

如前文所述，对于不动产预告登记后的再处分行为，我国立法采取“绝对禁止”的原则，这种模式对登记义务人的权利进行了过于绝对的排除，不利于兼顾双方当事人的利益，妨碍了不动产正当交易的顺利进行，有违效率原则。对于预告登记后的再处分行为，我国《物权法》可以采取“相对无效”的原则，即预告登记后的再处分行为，仅在与登记权利人的权利相冲突时才会无效，否则，登记义务人的处分行为即为有效，其处分权没有被完全剥夺。如此一来，预告登记的担保作用不会受到影响，该被申请预告登记的不动产亦能发挥最大效用，节约交易成本，兼顾效率原则。

（二）补充规定不动产预告登记的顺位保全效力

不动产被申请预告登记后，在该不动产上还可能存在其他多项权利，预告登记后登记权利人的债权请求权与不动产上的其他权利之间的保全顺位该如何确定，是我国《物权法》中未做阐述，应当通过立法作出明确规定。

笔者建议，《物权法》应规定，预告登记的登记权利人在本登记办理结束后，以其办理预告登记的日期为其取得的物权的日期，并以此确定其物权顺位，如此一来，预告登记所确立的债权请求权就能按照登记时间的先后来确定保全顺位。明确规定了预告登记的顺位保全效力，可以有效解决当同一不动产上出现物权竞合时，随之产生的债权人权利难以实現的问题，提前确定了登记权利人即债权人的物权保全顺位，亦能随之促进不动产物权变动的顺利进行。

（三）明确规定不动产预告登记的破产保护效力

我国法律设立预告登记制度的目的即保障债权人将来顺利实现物权，预告登记所担保的债权，在经过履行后则会产生不动产物权变动的效力，因此，可以将预告登记所担保的债权同登记权利人对于该不动产未来产生的物权置于相同地位，拥有类似的效力。据此，若债务人在办理预告登记后、本登记完成前破产，债权人有权申请将该经预告登记的不动产作为破产财产处理，以预告登记的效力担保其与债务人之间的债权债务关系发生原有的法律效果。承认预告登记制度具有对抗破产程序的效果，其设立的目的和初衷才能得以实现。我国《物权法》应当补充预告登记的破产保护效力，这样一来，申请预告登记后，不论债权人的请求权是否到期，也不论债权人享有的请求权履行条件是否达成，债务人破产后，权利人都可以优先实现他所享有的债权请求权。

预告登记制度发挥功效的核心在于其效力问题，只有法律对其效力作出了全面明确的规定，预告登记制度所有的保障物权变动实现的功能才能完整发挥。

本文认为，当前我国《物权法》中只单一规定了预告登记的效力，这有碍于预告登记保障交易安全的功能的实现，使我国预告登记制度形同虚设。立法上，可以补充细化预告登记的效力，采取“相对无效”的态度处理再处分问题，关于预告登记的顺位保全效力、破产保护效力，也应当通过立法方式予以明确规定，这才有利于预告登记发挥其应有的法律效果，保障不动产物权变动的顺利进行。

四、结语

纵观我国法律对预告登记制度的规定，不难发现，我国虽然在法律体系中设立了不动产预告登记制度，但是对于该项制度的效力仍不完善，留有空白，因此全面系统的不动产预告登记效力体系未能成功建立，这就导致在实践中预告登记制度的可适用性不强，其功能难以得到全面发挥。此外，预告登记制度还在很大程度上限制了登记义务人对不动产的处分权利，违背效率原则，对当事人双方利益的保护存在不公，有碍不动产交易市场的发展。应从立法层面，立足于我国经济社会发展的具体情况，补充完善不动产预告登记制度，设立全面的、具体的、明确的、具有可操作性的预告登记效力体系，真正发挥预告登记制度保障不动产交易安全的功效。

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