我国房地产融资结构与发展探析

张洁

【摘要】近几年房地产行业的快速増长，进一步捆绑了银行业，并療雪球方式占用了大量信贷资金，但房地产市场易受国家政策调控，加剧了整体经济的风险。并且，如今随着我国对房地产业宏观调控政策的出台和银巧银根的紧缩，银行逐步提高了对房地产企业的融资门槛，融资问题日益成为房地产开发企业壮大发展的关键问题。因此，优化房地产企业融资结构是非常必要的随着中国经济的快速发展和投资方式的多样化，房地产及其相关的投融资活动成为大家关注的焦点。自商品房改革以来，房地产经济推动中国经济快速稳步发展。近几年，房地产市场更是火爆，一、二线城市房价逐步攀升，巨大的销售利润使得房地产开发企业进一步扩大开发规模，髙昂的价格向政府买地盖房。然而这笔离昂的资金从何而来，我们不得而知。房地产开发企业利用信贷资金，通过财务枉巧解决其资金需求。。

【关键词】我国房地产    融资结构    发展探析

一、对我国房地产企业融资结构的剖析

（一）融资的概念

融资概念一般有广义和狭义之分。融资在其广泛的意义上又被称为金融，其意义就像它的字面意思一样，就是指各种资金在市场上的融通，这是一种资金的双向互动过程，包括融入资金与借出资金两个环节。狭义的融资单单指公司为平常经营活动筹取资本的行为。现代公司的财务活动可分为经营活动、投资活动、融资活动，其中融资是各种活动的基础前提。本文站在狭义的角度定义融资，研究公司的融资结构与经营绩效的相关性。迄今为止，融资结构的概念未得到一个确定的定义。回顾以往的文献，融资结构和资本结构经常相互替代使用，没有严格地区分，它们都可以指企业资金的来源及其比例关系。

（二）融资结构的理论

融资结构关系到公司资本的来源，是其发展的基础，不同的融资结构带来不一样的融资成本，继而影响经营绩效。回顾公司发展的历史可发现，自从公司融资活动的出现，融资结构就变成了公司管理者需要考量的重要方面。纵观融资结构理论逐渐完善的历程，本文将整个历程分为：传统资本结构理论、现代资本结构理论、新资本结构理论。

二、我国房地产融资结构的现状

（一）房地产行业的特点

（1）资金密集型。资金需求量大、持续时间长是房地产行业的显著特征。房地产的开发建造是一个很长的周期，全程包括项目策划、前期准备、工程建设、营销销售、管理运营等环节，各个环节联系紧密，都需要大量、不间断的资金投入。因此，房地产企业几乎不可能仅仅凭借自身内部的资本满足如此数额大且运转周期长的要求，还必须通过外部途径来获取充分的资金。所以对融资结构与经营绩效的相关性展开研究，并由此选择科学合理的融资结构对我们国家房地产企业的经营发展有其深远重大的意义。

（2）政策导向型。从企业自身特点出发，合理选择融资方式房地产行业是我们国家经济发展的支柱产业之一，对国民经济影响巨大且与人民的生活息息相关，因此，我国政府相关部口对房地产行业进行了密切严格监管，随时根据国家的发展方向和处于的经济环境采取相应的宏观调控举措。主要分为以下六个类型：法律及综合性调控政策，金融货币政策，土地政策，产业政策，行业规制政策，财税政策。

（二）房地产行业融资渠道

我国房地产行业的融资途径总的来说可以分为内源融资和外源融资。内源融资的资金来源主要是留存的收益及计提的折旧。外源融资主要包括债权融资、股权融资等，是房地产企业重要的融资手段。其中，债权融资的资金资源方式较多，包括银行贷款、信托公司贷款、债权融资以及购房者贷款等其他贷款。

（三）房地产行业融资结构特点

（1）融资途径过少，对银行金融系统的依靠过多。在当前情况下，我们国家的房地产行业所需资金绝大部分来自于国内贷款自筹资金和其他资金。国内贷款就是指房地产企业将所持有的止地或者是房产抵押给银行或者是非银行的金融机构获取来的资金。一直W以来，我国居民住房和投资需求量大，房地产企业不断投资新项目，这需要大量资金的投资，因此，房地产企业都会通过抵押获取金融机构的贷款。

（2）资产与负债的比值较大，财务同经营方面的风险都偏大。房地产企业自筹资金和其他来源中除去银行贷款，還包括从合作企业等来的借款，加上高比例的银行贷款，一般来说，房地产企业的资产负债率都较高。送意味着，企业承担着较高的资金成本和较高的偿债风险，一旦资金链断开，经营状况堪忧。企业在经营管理中面对的财务和经营方面的风险都比较大。

通过实证得出以下结论：①改进的内源融资与经营绩效正相关，内源融资占总体融资较少，但通过内源融资获取资金方便迅速、成本低，对经营绩效有正面影响。②改进的债务融资比率同经营绩效负相关，过高的负债比例带来的债务代理成本和财务困境成本，大大増加了企业的财务风险和偿债压力，并旦债务软约束也无法充分发挥出债务的治理效应，使得债务融资的对经营绩效的消极影响超过了积极影响。③改进的股权融资率同经营绩效无明显相关关系。一方面，股权融资获取资金的成本低，且不需要支付固定的费用;另一方面，我国不成熟的资本市场使得上市公司几乎都具有股权融资偏好，但是在通过股权融资方式圈钱的同时未能使得获得的资金得到充分利用，反而使管理层懈怠于对公司的经营管理，损害公司的经营绩效。

三、房地产融资结构的创新发展

（一）从提供产品到提供服务，合理采用股权融资

金融服务能力较为欠缺的国内商业银行面对股份制商业银行日益积极的小微金融业务开拓运动及其综合化金融服务能力，加快其相关金融产品开发及金融服务的介入将是一大趋势。然而，介入综合金融“解决方案”的重要手段就是注重客户需求的理解及其对客户需求的有效分解，再按照一定的逻辑定制行业金融服务产品组合。以融资产品为核心产品，配合核心产品营销包括零售金融产品、国际业务、理财金融服务等，构建综合金融服务“解决方案”将是行业小微金融服务的主要理念。

通过上文可以得到结论，股权融资与公司经营绩效无湿著相关关系。目前，在我国资本市场中，股权融资的成本较小，没有固定还本付息的压为，股权融资是为企业筹集资金的一个良好的渠道。但过度的股权融资偏好会带来突出的资本使用效率不高的问题，也可能会使企业管理层懈怠于对公司的经营管理，影响企业的经营绩效，不利于企业的长期发展。因此，应该合理采用股权敲资，避免过度使用的负面影响。

（二）完善组织架构，健全运行机制

商业银行通过集中的市场调研确定目标行业，再针对这些行业的资金流动特性，从金融产品设计、风险防控以及具体的营销策略等方面，提出符合行业客户需求的金融解决方案。从各业务条线、后台风险部门抽调业务骨干，组建行业金融项目团队。组成人员在一定时间内隶属于项目团队，但又不脱离原有部门。银行的行业金融事业部应该算是目前国内中资银行行业金融发展得较完整、较高级的形态，但对于各种资源禀赋远不如的国内众多中小城商行而言，这种组织架构并不具有普遍性及可行性。相对于民生大规模介入行业金融的发展模式，国内城商行因为经营地域的限制、区域产业集群的限制，并无必要如此大规模深入，而只须立足区域经济实际，整合优质资源做具有经济价值的几个行业金融。

（三）立足供应链，完善供应链金融，提升服务质量

城商行小微企业供应链金融可以根据所处区域行业具体资金流动特性、行业小微企业资金需求特点，相关第三方物流机构发展、发育成熟程度选择开发适合的供应链金融业务，为围绕核心企业两链的众多小微企业及个体工商户提供行业供应链金融服务。目前，国内供应链金融业务发展日趋成熟，特别是贸易融资因为其较深地植入行业供、销链条之中而得到国内商业银行较为广泛的运用，所以，在某种程度上，“供应链贸易融资”也成为供应链金融的代名词。因此，立足行业供应链做小微供应链金融的城商行有必要以此为切入点，盘活整个行业供、销链条，更好地服务于围绕核心企业的两链上的小微企业及个体工商户。

综合金融服务能力较为欠缺的国内商业银行面对股份制商业银行日益积极的小微金融业务开拓运动及其综合化金融服务能力，加快其相关金融产品开发及金融服务的介入将是一大趋势。然而，介入综合金融“解决方案”的重要手段就是注重客户需求的理解及其对客户需求的有效分解，再按照一定的逻辑定制行業金融服务产品组合。以融资产品为核心产品，配合核心产品营销包括零售金融产品、国际业务、理财金融服务等，构建综合金融服务“解决方案”将是行业小微金融服务的主要理念。通过信贷产品实现银行产品的捆绑销售是商业银行多收费或产生存款业务销售的主要手段，因为这些业务很难凭借服务质量赢得绝对竞争力。随着综合金融服务商日益深入各大商业银行经营理念中，传统信贷产品已经被诸如“一揽子金融服务方案”、“一站通金融服务”等系列组合所取代。

参考文献：

[1]中国人民银行上海分行课题组.中国地产融资问题研究[J].中国房地产金融开发与经营，20017.

[2]王重润，赵冬暖、王浩润.信息非对称对住房抵押贷款市场的影响[J].中国房地产金融，20017.

[3]汪丽娜，殷剑锋.对房价及住房金融体制建设的几点思考[J].中国房地产研究，2018.