“以房养老”的困境及对策

(天津工业大学 天津 300387)

随着社会老龄化特征愈发明显，养老也成为了人们的重点关注话题。各种新兴养老模式的出现，各类养老理财产品的创新，推销人员的轮番说辞，让老年人希望自己“老有所依，老有所养”的心情也愈演愈烈。正是这愈发强烈的心情与缺乏法律保护意识等弱点使得大量老人被不法分子所利用。不法分子以养老建设项目或者与养老相关的健康养生项目为诱饵，通过所谓的高利息回报、预存费用或者预订养老公寓床位等等方式，再给予赠送礼物、免费旅游等小小恩惠，进行非法集资诈骗、非法吸收公众存款。这些以老年人为目标的金融诈骗事件被公众揭露后，也促使原本不温不火的“以房养老”项目成为了热议的话题。

一、“以房养老”概念及模式

所谓“以房养老”是指老年人将自己在年轻时候所积累的财富，即房产，转换为养老金的一种新型的养老保障模式。“以房养老”本身有广义和狭义之分。从广义来说，“以房养老”可以定义为老年人以按揭或出售房屋、出租房屋等方式加大现金流的养老方式。

狭义的“以房养老”则称为住房方向抵押贷款。由于经济、文化、社会习惯等因素的影响，所以住房反向抵押贷款也有着不同的定义。整体而言，“以房养老”可被定义为：老年人将自己所拥有的清晰界定产权的住房作为抵押标的物，向金融机构如银行等借款消费，在过世后以房屋处置所得来偿还贷款的一种融资工具。

“以房养老”早已成为了西方发达国家发展成熟的一种养老模式。在各种各样的以房养老的产品中，住房反向抵押贷款是使用最多、最受欢迎的产品模式。这种反向贷款起源于荷兰，最初的模式为：年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。该模式虽起源于荷兰，但发展最成熟、最具代表性的当属美国。在19世纪的80年代，美国出现了大批拥有房子却没有现金流的穷人，于是“以房养老”模式便自然而成。

现今，中国的“以房养老”也是以美国(HECM，Home Equity Conversion Mortgage)模式为基础发展的，即“住房转换抵押贷款”。HECM申请的老人首先要签订贷款协议，签订后可立即获得房产的部分变现值，同时该协议免税。美国的反向抵押贷款模式也有多种，例如“马萨诸塞州老人的住房选择”(HOME)，这种模式一开始是由非营利机构所提供，提供的最长期限是10年，是一种短期的养老贷款并且累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%。上述两种模式最大区别在于，它HECM可自由按揭贷款的选择期限，老人可以一直住在被抵押的房屋内直到死亡。再者，HECM是唯一由美国联邦住宅管理局提供风险保证的反向抵押贷款品种，HECM也成为了目前最受欢迎的养老项目。

二、养儿防老在弱化

我国作为一个文明古国，“百善孝为先”“老五老，以及人之老；有无有，以及人之幼”等等随口而来的名句，无一不体现着中国人对老人的尊重，对父母的孝道。在很早以前，便意识到了家庭养老的重要性。长辈抚养晚辈，晚辈赡养长辈的传统体制，是家庭永久设立的根本所在。“养儿防老”成为了我国几千年来一直传承的养老传递模式。但社会由于某些政策的原因，较低的生育率使得家庭照看老人的人力资源短缺，越来越多的家庭呈现了“四二一”模式(所谓的“四二一”是指一对夫妻均需共同赡养双方的4位老人，抚养一个孩子)，每一个家庭人口都呈现倒金字塔结构，在这种家庭模式下指望下一代来供养老人，显然是不科学也是不现实的。

此外，越来越多的家庭出现了“重小轻老”的现象，抚养子女的重要性远远的超过了赡养老人。一个家庭几乎把所有的资源都倾注在了未来的一代。而老一辈的父母也都富有牺牲精神的把资源谦让给了儿孙。

人口年龄结构重心的上移、家庭的空巢化和微型化，独生子化甚至无子女，使得“养儿防老”的作用已经越来越小。

三、养老不能靠政府

1951年，我国颁布的《劳动保险条例》对职工的养老保险做了明确规定：男职工年满 60岁或工龄满 25年，女职工年满 50岁或者工龄满 20年，即可退休养老。在五、六十年代的国企制度下，养老金可达到离休前工资的50%-70%，甚至有更高者。该制度在运行之初表现得相当顺利，因为当时工厂内有庞大的工人群体，却只有极少的退休工人。

现今人口老龄化严重，青年工作者数量骤减，需要赡养的老人数量大幅提高，在这过程中出现了明显的“未富先老”“未备先老”的特征，这些特征加剧了养老公共支出对我国财政补贴的依赖程度，同时对我国养老保障体系的顺利运行提出了严峻的挑战。在当今社会养儿防老的功能也急剧弱化的情况下，使得中国的养老体制雪上加霜。

四、养老应依靠财富管理

财富管理有狭义与广义之分，狭义的财富管理是指为成功的高端人士提供的高端理财服务。也是财富管理的由来。现今一般所说的财富管理是指广义的，它是金融行业的新领域和重要分支。广义财富管理是指客户委托金融机构或其他相关机构，受委托机构根据客户目标对其资产进行相应的资产配置并提供咨询服务，最终实现个人或家庭在长期内实现财富自由的一种投资规划管理服务，其涉及范围广、服务主体多、服务对象多层次，已经在世界范围获得了蓬勃的发展。

在2012年以前，我国为了更好的监管金融业的发展并更好的划分“一行三会”的职权范围，对金融机构的各类牌照管理较为严格，限制较多，并不允许金融业务的交叉发展。2012年在业务牌照全面放开后，各类金融业务开始广泛发展并交叉衍生出各式新产品，这不仅是财富管理行业内的机构的多元化，也是产品的多元化，为财富管理的新兴发展带来了良好的机遇。

另一方面，我国的财富市场在持续扩大中。经济增长所带来的个人财富的增多，越来越多的居民对生活在追求“量”的过程中也开始追逐“质”的提升，理财意识逐渐加强，理财需求也从过去的单一存款逐渐向多元化的资产配置转变，越来越多的家庭与个人选择通过管理个人财富来更好的满足养老、医疗等需求目标。这些需求的增长为金融机构财富管理也无的发展提供了基础与良机，而财富管理本身具有巨大的发展潜力，它有望成为我国金融业的新的增长动力。

随着国内目标客户的逐渐增多，财富管理业务也成为了各金融机构如银行、券商、信托等争相角逐的领域，资管牌照限制放宽后更是将市场的竞争推向了白热化阶段。金融业的竞争进一步的拉动了财富管理的普及、创新发展。与此同时，为了有效的防范金融投资风险，国家监管层也相继出台了一系列监管措施对财富管理产品的各方面进行规范和限制，促使产品的控制风险制度日益完善，产品的合规性也越来越高。

有人说：货币有许多天敌——通货膨胀、政策风险、无知等。一大堆财富的漠不关心是你承受不了的风险。财富管理是一门艺术，它已经成为了个人投资与发展的“不二选择”。