官员任期与房地产投资

文/汤莫亚 南京财经大学产业发展研究院 江苏南京 210000

1、引言

中国政治上的集权制度，中央政府在官员的任命上具有高度的决定权。一个官员的评价指标主要是从德、能、勤、绩、廉。其中唯一能够量化的指标就是绩，实绩是官员的主要晋升考核指标。官员为获得晋升机会，不得不做出超越其他竞争者的业绩。主要以GDP 增长率为实绩考察的标准，使得官员更加关注所任辖区GDP 增长率以及财政收入等。房地产投资通过促进需求，进而促进经济增长。何云等（2017）、徐丽杰（2014）根据Granger 因果关系检验发现房地产投资每增加1 个百分点，经济增长就会提高1.37 个百分点，而且这种因果关系是单向的。即只有经济增长是房地产投资的格兰杰原因。我国的房地产市场区域化现象比较严重，房地产发展的不平衡也会影响到整体的国民经济发展。黄忠华（2008）、张屹山（2018）则进一步证实房地产投资拉动经济增长的区位效应，并发现东部地区的房地产投资对经济增长的贡献大于中西部地区。

官员往往将上任官员的经济绩效视为其“标杆”，在任期内的相对经济增速与晋升是呈正相关的（罗党伦，2015）。庞保庆（2016）以县级政府数据为依据得出官员任期与经济绩效间是呈直线关系。

2、官员任期对房地产投资的理论分析

有研究发现，官员的晋升与任期内地区经济效率显著负相关（蒋德权，2015）。这意味着地方政府为了得到晋升的机会集中注意力发展经济总量和经济速度。理性官员则会认为在任职的早期，经济绩效对晋升的影响不是很大。官员想要获得晋升的机会，则其政绩应该是任职后期强于前期。若前期就拥有较好的经济绩效则会提高了后期政绩的评价门槛。理性的官员在任职前期不会竭尽所能开发当地的资源。在任期的晋升关键时期，官员会加大对经济的干预，实施一系列措施刺激经济。任期较短时官员能够调动当地资源的能力就会有限，一般官员任职时间越长，就越能整合当地资源。我国房地产市场发展自身具有鲜明的特征，受政府政策影响较大。

3、官员任期对房地产投资的实证分析

本文的被解释变量是房地产投资，以房地产投资占固定资产的比重作为衡量指标，解释变量是官员任期。

3.1 官员任期与房地产投资的回归模型

模型的i 代表城市，表示t 时间，mterm 代表市长任期，sterm 代表市委书记的任期，房地产投资hi，本文加入控制变量分别为：第二产业占GDP 的比重（gdps），第三产业占GDP 的比重（gdpt），人均GDP（agdp）。其中，μ为随机误差项。

3.2 实证结果分析

表1 官员任期与房地产投资实证结果

以上表格的实证结果显示，官员任期对房地产投资的影响不管有没有工具变量，其结果都是显著的。分析表格可知，官员任期与房地产投资呈现的结果是负相关。一般官员任职对年龄要求较高，低级官员年龄到50 岁就自动默认为没有上调的可能。当官员任期较长时，其发展经济的短视行为就会减弱。为了维持经济的正常运转，政府对房价的调控会比较严格。

结论：

官员任期对房地产投资的影响是负向的。实证显示的相关系数是负的，其实在正常情况下也很好理解。官员任职前期的时候经济发展不能很差，至少要在上任经济发展的基础上保持平衡。若任职的初期就实现经济负增长，那么官员的绩效考评将严重受损。官员任职对年龄的要求比较高，当一个官员在任时间太长时，他的晋升动机将减弱，发展经济的干劲没有以前足。实现经济的目标不强烈则会影响房地产投资的动机就会减少。