消防/安防/楼控中心设置技术分析探讨

成 瑶

（上海西郊庄园企业（集团） 有限公司，上海 200000）

针对智能化弱电系统之消控中心/安防/楼控中心机房设置，需要针对项目特点仔细斟酌，需要考虑的问题较多，比如对于一个大型综合体项目，存在多个地块，每个地块内部业态又众多，我们如何设置消防安保中心机房呢？总控设几个，分控设几个？都设置在什么位置？等等一系列问题。

在规划时，需要考虑的因素很多，包括资产剥离情况、建筑业态、物业管理形式、以及设置的机房产生的人力成本、占地面积、初投资费用。若设置不合理，影响面比较大，比如开发单位的初投资，包括增加的土建、机电以及智能化弱电系统本身的造价；不符合今后物业管理模式，造成物业管理不便，以致于不得不返工改造，增加成本及项目进度；开发单位部分楼栋需要独立出售，而弱电系统全混在一起实施，前期又没有预留独立管理的机房条件，造成资产剥离不清，影响售卖等等。

本篇是结合工作中的某一综合体项目进行研究设计。设计过程中，综合影响消控中心/安防/楼控中心的各种因素，包括资产剥离情况、建筑业态、物业管理形式、以及设置的机房产生的人力成本、占地面积、初投资费用等等，整理出可能产生的几种方案，并进行对比分析，结合开发单位需求，最终选择最适合本项目的解决方案。

1 项目简介

本项目位于上海市虹桥商务区，分为南、北两个地块，均为商业、办公。南地块九栋塔楼，地下三层，总建筑面积约为100189 平方米；北地块四层独栋，地下两层，建筑面积15136 平方米。

2 需求分析

项目中间的城镇次干道将整个地块分隔为南侧、北侧两区，地下二层局部连接。项目业态包括商业、办公；项目自持/出租/出售情况：2#自持、5#、9#楼出售，其他楼栋目前暂不明确（根据项目进程进行更新信息）。

本篇将从业态、物业管理、人力管理、占地面积、经济性的影响等，对本项目中消控中心/安防/楼控中心设置进行多维度分析，最终选择一个性价比最优、而又最适合本项目特点的方案。

3 方案选择

方案一，先不管楼栋自持、出售以及业态情况，以整个项目为一个整体考虑，在地下一层设置1 间总的消控/安防/楼控中心，管理整个项目的弱电系统。

方案二，根据项目南北地块来划分，在北地块设置1 间分控中心，南地块设置1 间总的消控/安防/楼控中心。

北地块的分控中心管理所辖区域弱电系统，同时提供弱电系统联网信号到总控中心统一管理。

南地块的总控中心管理南地块的弱电系统，同时分控中心提供弱电系统联网信号到总控中心进行统一管理。

方案三，综合考虑项目业态包括商业、办公；项目自持/出租/出售情况：2#自持、5#、9#楼出售，其他楼栋目前暂不明确（根据项目进程进行更新信息），自持单元以及出租单元在地下一层设置1 间总的消控/安防/楼控中心；各出售单元，如5#、9# 楼分别在地下一层预留1 间分控中心；商业部分单独在地下一层设置1 间分控中心。

总控中心管理业主自持单元以及出租单元所有弱电系统，同时各分控中心均提供弱电系统联网信号到总控中心统一管理。

对于以上出售单元5#、9#楼，项目在规划机房时，考虑单独物业管理的可能性就较大，需要在这些楼栋塔楼投影范围内规划消防安保分控室的建筑机电条件。

（预留机房面积及机电条件：预留机房位置及相关配电、空调条件，机房设备暂不设置。）

出售单元的弱电系统先经过预留的分控中心机房进行中继过渡，再提供联网信号给总控中心。

商业部分的弱电系统先连接到所辖的分控中心，同时提供联网信号给总控中心。

4 方案比较分析

业态分析：

方案一，从整个项目整体统一设置，没有具体区分业态情况。

方案二，根据项目南北地块分别设置，没有具体区分业态情况。

方案三，综合考虑办公、商业2 种业态，分别设置机房。

物业管理分析：

方案一，从整个项目整体统一设置，没有具体区分物业管理情况。

方案二，根据项目南北地块分别设置，没有具体区分物业管理情况。

方案三，综合考虑业主自持/出租、独栋销售情况分别设置机房。

人力管理分析：

方案一，整个项目设置1 个机房，大大节省人力管理资源。

方案二，南北地块各设置1 个机房，人力管理资源较节省。

方案三，自持单元以及出租单元在地下一层设置1 间总机房；各出售单元如5#、9#楼分别在地下一层设置1 间分机房；商业部分单独在地下一层设置1 间分机房。

按照目前的建筑形态，共计设计4 间机房。此种方案会增加大量的人力资源管理。

占地面积分析：

方案一，整个项目设置1 间机房，占地面积估计约100平米。

方案二，根据项目南北地块分别设置，北地块机房占地面积估计约40 平米，南地块占地面积估计约80 平米。

2 间机房共计约120 平米。

方案三，共计4 间机房：总机房占地面积估计约80 平米，5#、9#楼机房占地面积估计约30 平米，商业部分机房占地面积估计约40 平米。

4 间机房面积共计约180 平米。

初投资分析（弱电部分）：

方案一，以此设置为比较基准。

方案二，相对方案一，弱电部分会增加投资约15 万。

方案三，相对方案一，弱电部分会增加投资约45 万。

5 综合分析对比

综合第四章内容，主要从业态、物业管理、人力资源、占地面积、初投资等方面对三种方案的优劣进行分析。

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6 结论及建议

综上，从占地面积、人力资源、初投资方面，方案一较好，但没有结合项目特点考虑，比如没有考虑地块是否分设机房，楼栋整售情况，以及多种建筑功能业态及物业管理形式。

方案二在方案一的基础上，考虑按照两个地块进行规划机房，在占地面积、人力资源、初投资方面，由于增加1 个消控/安防/楼控中心机房，故为三种方案中较为适中的方案，同方案一，仍然存在没有考虑楼栋整售情况，以及多种建筑功能业态及物业管理形式。

方案三在方案二的基础上，除考虑按照两个地块进行划分，同时也考虑为整栋销售的楼栋设置分控中心，为今后资产剥离、独立管理创造条件；以及综合考虑了本项目的多种业态（办公、商业） 以及物业管理形式进行规划消控/安防/楼控中心机房。

结合以上对几种方案的总结分析，方案三虽然从占地面积、人力资源、初投资等方面没有占得优势，但该方案是考虑最为全面，综合考虑地块、今后资产剥离、业态、物业管理等因素，最为贴合本项目的方案。

7 结语

本项目通过技术分析探讨，分别从业态、物业管理、人力资源、占地面积、初投资等几个影响消控/安防/楼控中心机房的主要因素，考虑可能存在的几种方案，经过逐层递进对比分析，总结出最适用于本项目的消控/安防/楼控中心机房方案。以本项目案例为例，希望同行设计人员在今后的项目中可以借鉴参考以上分析方法，结合具体项目特点，制定出最适合项目的消控/安防/楼控中心机房的设置方案。