基于合约成本与目标成本的房地产项目成本管理策略

刘晓光

摘 要：成本管理是房地产项目管理的重要内容，加强项目成本管理是适应当前房地产行业发展的核心诉求。为探究房地产项目成本管理中合约成本与目标成本的策略，本文以全过程成本管理为视角，在合约规划管理的基础上，以动态的目标成本管理为方法建立新的成本控制模型，在项目的不同阶段采用不同的成本控制方法，进而使项目实现全过程成本管理。

关键词：房地产项目；成本管理；目标成本；合约成本

1.项目前期成本管理

（1）合约规划落实项目成本保障动态成本可控

在房地产项目的前期成本管理中，合约规划具有指导采购招标、保障权责落地、前置成本控制的作用。合约规划的目的在于明确项目全过程中每个阶段的目标成本管理，体现合约规划的价值。在动态成本可控的管理中，合约规划需要解决三个问题：一是项目中合同数量以及每个合同的内容，二是每个合同的目标成本控制值，以及控制合同在目标成本范围内的方法，三是如何开展每个合同的采购工作。

在解决了以上三个问题后，合约规则则实现了对合同管理、目标成本和招标采购三个重要环节的衔接，之后需要结合项目实际对合约规划进行动态管控。通过回顾往期项目的完成情况，做好合约规划动态回顾，比如全项目招标完成率、人工与材料的单价分析、已签订的合同、合同履行情况、差异原因分析与解决措施等。此外还应认真最好目标成本动态回顾工作，编制定期数据表，包括成本节约项、风险项、存在风险及改进措施等。

（2）投资预算与目标成本编制

当房地产项目立项后，应从整体视角对项目进行分析，并编制工程业态指标表、成本维度关键指标对比表、详细规划产品类型，比如超高层、高层、底商、集中商业、车库、配套设施、通道面积等，并明确可售面积、实际建筑面积、规划面积、赠送面积等。然后结合这些指标做好项目成本测算，而且还需对市场进行调研，结合市场做好产品定位，通过横向对比与纵向对比分析，做好适合项目自身的目标成本。

目标成本编制思路为量价分离，根据合约规划，对整个工程项目中各个环节的费用进行测算，然后汇总成目标成本汇总表。目标成本测算汇总表的成本项目应包含占地面积、建筑面积、开发成本、土地成本、开发前期费、建筑工程费、安装工程费、环境工程费、社区管网工程费、配套设施费、工程其他费用、期间费用、营销费用、管理费用、财务费用等各因子指标。

2.施工阶段成本管理

（1）招标成本控制

在工程项目招标成本管理与控制工作中，先要明确成本控制的要点，并结合工程项目实际制定招标成本控制工作的细则，编制《项目招标前附表》、《工程量清单报价编制说明》、《投标单位报价汇总表》等。在《项目招标前附表》中对招标人、工程说明、招标范围、工程要求、计划工期、投标人资质条件、是否接受联合体投标、投标预备会、实体样板制作、招标时间表、投标保证金、投标文件份数、投标报价、投标有效期、评标办法、履约保证金等项目内容进行详细规定。

“工程量清单”是核心部分，房地产企业需要对其中容易产生风险或有歧义的地方表达清楚，对计价的关键条款和工程计量方法一一列举，并以“投标清单报价说明”的方式编制文件，以合约的方式界定清楚。当完成《投标单位报价汇总表》后，单位组织专家及相关人员议标谈判，分析报价，然后二轮报价，最终确定中标单位。通过这种清晰的招投标方式，能够有效的控制招标成本，实现对工程项目成本的有效控制。

（2）合同管理与控制

在房地产项目管理中，应明确一个前提，即所有合同的签订必须是在经济事项发生前，企业应严格禁止先施工后补合同的行为。合同签订时，对于合同中的内容条款，需要有清晰的界定，要准确、全面的描述各方权利和义务，且有明确的、可以界定清楚的合同价款、付款方式、结算办法等内容。

合同价款的控制要点：以人民币“元”为计价单位，同时包含大小写。要明确合同价款所包含的具体范围，对于暂定价合同，也要对合同价款的确定方法明确描述出来，且此方法切实可行，可操作性强。对于总价包干合同，需对合同价款调整的条件与方法进行明确界定。

合同付款控制要点：在合同条款中要明确的标准付款节点与支付方式，以及履约额度、保证方式、时限与退回等。宫女诚进度款的支出应以施工进度为依据，支付方式应符合公司财务管理部门的相关规定。对于幕墙类、精装类、材料設备供应类合同，其预付款需要根据市场情况约定，且预付款比例不得高于合同暂定金额的20%。

（3）施工阶段成本管理要点与控制

对于房地产项目而言，施工周期一般较长，一般为1-3年，而且在施工过程中所涉及的任务也最为繁重，因此对施工阶段进行成本管理与控制至关重要。随着工程进展，预设的目标成本与施工实际会产生差异，这需要结合施工图编制预算，用于指导施工阶段的成本管理。先按照合同约定的计价原则编制预算书，之后对照相应合同范围，对比合同金额与目标成本，如有目标成本偏差，需作为合同预估变更修正合同金额。在施工的过程，还应严格控制合同外费用的产生。

结合施工进度的实际情况，需要对项目施工阶段实施动态成本控制。一是动态成本月度回顾，在规定的每月期限内，项目成本负责人需要在成本系统中提交《动态成本本月度回顾报告》，对于已签合同的预估金额变更，需进行审批，流程为：项目成本经理提交→区域采购组负责人会签→项目负责人审批→公司成本负责人批准→抄送上报。对于施工过程中出现的目标成本偏差，需进行动态控制，明确目标成本控制条件，即控制应对范围、偏差控制条件、预警方式等。

3.项目竣工与运营阶段成本管理

（1）成本管理要点

当工程项目竣工验收后，需要将产品交付于业主，这个过程的成本控制要点主要有：对施工单位报送的所有结算材料仔细复核，根据竣工图纸、竣工资料、合同、设计变更资料、补充协议、当地的工程计价定额等信息认真审查，确保结算可靠。不仅需要对资料进行审查，还需要进行现场查勘。此外，当项目产品交付业主后，在运营与维护阶段同样需要进行成本控制。要以市场化的方式选择物业公司，由物业对项目产品进行日常维护与维修。为实现对运营阶段的成本控制，要选择好物业公司，且尽可能提前选择，使其能够参与到方案设计中，做好前期介入，以有效的控制运营成本。

（2）结算成本控制

要合理确定工程造价，即必须做好工程结算审核，认真分析偏差原因，以及对工程造价造成的影响，把工程造价审核的质量意识提升到一个新的高度。结合送审的工程结算实际情况，要严格审核工程量，熟悉施工图纸，全面了解工程变更签证，审查工程量的计算单位是否一致，计算规则是否严格、标准。还需对现场签证进行审核，坚持客观性、整体性、全面性原则，确保签证事项发生的真实性，以及发生数量的真实性。此外，还需对材料进行审核，审查是否存在价格不实、定额用量是否标准、材料损耗率是否符合要求等。

房地产行业已经到了转型期，随着开发项目市场利润的降低，房地产企业更应注重成本管理与控制，顺应市场化发展形势对成本管理与控制进行改革，提升成本控制水平。本文策略在实践运用中取得良好效果，但随着市场的变化，仍需要不断思考与创新，顺应房地场行业发展趋势。

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