建立健全不动产登记相关制度分析

杨紫

摘 要：我国不动产继承等登记强制公证的取消才逾两年，而从目前立法状况以及实务操作中来看，不动产登记机构是以形式审查为主的审查模式。实际办理不动产继承等登记中因缺少核实权、相关部门不积极给予配合等因素，面临着材料真伪难以核实、登记错误风险增大的挑战，这些都是不动产继承等登记强制公证取消后机构需要采取对策去应对的。相较于公证机构，登记机构目前在人员素质数量、业务经验、赔偿机制上存在不足，为此可以在不动产继承等登记中通过购买公证服务，在不动产登记中合理地运用公证。通过发挥公证的作用，帮助应对登记错误风险增大的挑战。

关键词：不动产登记；不动产继承；赔偿机制

（一） 建立不动产登记错误赔偿资金制度

不动产继承等登记强制公证取消后登记机构面临的其中一个挑战，便是登记错误的赔偿风险增大。而不动产登记机构肩负的实质审查职能与承担巨大责任间的不对等，在登记机构错误赔偿机制尚未得到健全，一旦发生登记错误不动产登记机构将要承担巨大赔偿风险。为此有必要建立不动产登记错误赔偿的配套制度，如可以为不动产登记赔偿提供资金保障的赔偿基金制度。我国立法与实践中不动产登记错误赔偿资金的来源主要有财政资金、赔偿资金和责任保险资金。其中绝大多数来源于财政资金。而各地登记机构情况不同，政府给予不动产登记机构的财政预算也存在差异。部分城市如广州市、江苏省的南通市、杨中市（县级市）等从 2017 年也开始了通过向保险公司购买登记责任险，达到分散风险的目的，少数部分地区和城市探索建立赔偿基金制度。我们可以在结合自身国情，分析深圳市、湖南省、福建省等地方在设立赔偿基金用于登记错误赔偿准备金做法的基础上，同时借鉴域外如澳大利亚昆士兰州、我国香港地区在赔偿基金制度方面的做法，建立起适用于我国的不动产登记错误赔偿的配套制度，以应对强制公证取消后带来的挑战。

（二） 完善继承登记公示催告制度

因继承而产生的登记，被称为继承登记。2016 年的《实施细则》取消了不动产继承登记强制公证，取消后继承登记公信力问题代替了原来的矛盾。即是继承登记申请人与登记、公证两机构之间的冲突。在规定的时间内利害关系人如果不向登记机构申报其权利，那么要承担相应的法律后果。继承登记取消了强制公证，同时依据《暂行条例》第 7 条规定，由具有权威性和中立性的登记机构作为继承登记公示催告机构，既能聚集人力物力，也能提升业务效率。对继承登记进行公示催告时，应选择性价比高、易于被民众接受的载体，包括传统的主流报刊和官方网页。然而随着时代的进步，新兴媒体的兴起，常驻在民众手机的微信和微博等应用也应被纳入到继承公示催告的载体选项中。还应当进一步完善全国登记机构专门用于公告信息的系统。除上述提及的媒体以外，还应在被继承人生前的主要居住地、不动产所在地等进行公告的通知。可以通过广播、张贴、设置信息公告栏等方式，登记机构或是受委托方，还应实时监管张贴情况。

（三） 加快建设不动产信息资源共享平台

完善构建不动产信息资源共享平台是登记机构顺应新形势，保障登记工作高效安全而提出的需求。因为 2014 年《暂行条例》第 24 条和第 25 条的存在，确保不动产登记信息管理平台建设有了立法保障，2015 年国土资源部则发布文件致力于构建影响力遍布整个中国的不动产登记信息平台，2016 年《国家信息发展战略纲要》指出：“改善部门信息共享制度，设立全国管辖大数据中心。”实现信息共享离不开每个部门的参与。这是因为，不动产存在很多需要多个行业部门的环节。登记机构与其他部门根据彼此信息间需求度进行信息的共享，明确可以共享的内容、制定共享程序以及统一的技术要求等，然后通过制定整齐划一的标准继而开启行动。不动产信息资源共享，应是国家上下的各级登记机构一致共同顺应国家政策和法律要求实施的，需要遵循统合发展、互通互联系原则。

（四） 建设不动产登记个人诚信系统

目前政府机构信息共享的水平尚不足以支撑不动产登记核对、核实的需要。除利用身份证读卡器核实身份证件真伪、利用摄像头留存影像备查以外，更多依赖于受理人员的个人综合素质，特别是观察力、判断力和应变力。将不动产登记与个人诚信体系建设相结合，通过褒扬诚信，惩戒失信，可以对不实申请人形成强大的震慑力，客观上减少不实申请发生的概率。其次，如同当下为了应对民众为眼前经济利益，而在婚姻关系上弄虚作假，通过伪造结婚证等证件證明，或者带伪造证件办理结婚、离婚等不良做法，给美好的婚姻制度给来了不良影响。为此，包括国家发改委、人民银行、公安部在内的 31 个国家部委联合印发了文件，以及民政部基于全国婚姻登记信用信息平台，建立严重失信名单，通过全国信用信息共享平台与全国婚姻登记信用信息平台实现数据交换和共享。①婚姻登记失信人将依照规定列入严重失信名单，相应地也要受到惩罚。如果没有惩罚措施，难以保证不会有出现更多效仿者的风险。“有惩罚才能遏制”，相应地不动产登记机构也可建立“黑名单”制度。一旦发现申请人申请登记的材料包括证明存在伪造不真实的情况，相关申请人及其具体事宜等信息将被列入“黑名单”，登记机构可告知相关人员上述事实。“黑名单”中的信息应与权籍系统相联，即进入“黑名单”中的申请人再申请时，系统将作出警告反应，提示机构人员应给予严格审查和密切关注。此制度可以缓解提交虚假材料证明申请人再次申请，给受理人员工作效率等带来的不良影响。其次建立依法披露制度，对上述这一类人，还可以依据情节轻重，进行信用记录和报告的录入。与房产相关的企业机构、人员如经纪机构等参与虚假申请的，进行行业内通报批评等惩罚措施。不动产登记机构可考虑通过大厅公示、媒体报道等方式，加强对此类失信行为的披露和曝光。最后加快制定不动产登记信用管理办法也是必要的。通过制定规章或规范性文件，对问题采集、披露方式、惩罚措施等进行详细规定，避免违规操作、超范围披露、以权谋私等有损公正的情形发生。

本文在了解学术界对不动产继承等登记强制公证不同意见之上，分析其背后的原因，并结合我国不动产登记机构的现状，以问题为导向，在强制公证取消后为登记机构办理不动产继承等登记提供应对挑战的建议措施。具体而言：其一，有条件地购买公证服务的方式，由公证机构对主体资格、意思表示等进行审查，以使登记机构更好地办理登记。其二，完善登记机构的继承登记公示催告制度，健全公示催告制度法律依据，以加深广大民众对地方登记机构具体做法的理解和支持。其三，在国土资源部致力于在 2017 年基本建成影响力遍布整个国家的不动产登记信息平台之上，加快建设相应的信息资源共享平台。同时加强登记机构

的自身建设，让申请人的权益得到保障。总之，随着不动产继承等登记强制公证的取消以及《暂行条例》对登记机构职责整合的要求，实务中面临的挑战需要机智应对。希望本文能以有限的篇幅为强制公证取消后给登记机构提供一些应对措施，以解决在实务中面临的挑战难题。