基于GIS 的成都市商品住宅价格时空分异性研究

陈雪雯

（中共四川省委党校,四川 成都 610072）

自习总书记在十九大报告中强调“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，成都市政府高度关注房地产市场的健康发展。十九大召开后至今，成都市共出台9 次关于房地产调控政策，从需求侧、供给侧进行多方位调整。回顾历史，20 世纪八十年代，我国就进行了住房结构调整的探索，1998 年国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国进入住房货币化时代。我国房地产发展主要分为三个阶段：第一阶段是1998 年-2003 年，以居民消费需求为主导，引导房地产市场从计划经济向市场经济过度，解决居民的基本住房需求。第二阶段是2003 年-2013 年，2003 年18 号文件是我国房地产市场的重要推力，房地产市场出现了前所未有的繁荣，房地产作为支柱产业，快速推动经济发展，中国各大城市成为世界最大的“工地”，同时一线房价快速提高，二、三线城市紧随其后。第三阶段是从2013 年至今，随着城镇化进程的不断加快，房地产市场持续升温，住房不仅仅是解决居住的基本需求，同时也成为巨大的财富蓄水池，不健康的房地产市场引发住宅价格呈现出快速上涨的趋势，与民生问题紧密相连，引起社会、政府及学界的密切关注。

城市住宅价格是城市社会学、区域经济学、空间经济学研究的重要内容，随着研究的深入和技术的进步，城市住宅价格的空间分异及其影响因素、形成原因也日益成为研究热点[1]。从前人的研究成果来看，研究城市主要集中在北京、上海、广州、南京等一线城市[2-4]；房价空间布局的研究方法上，主要使用空间自相关、空间插值法来刻画城市房价格局[5-6]；住房价格的影响因素方面，从微观和宏观两个方面入手，宏观层面较为关注经济发展水平、人口规模、行政等级等，微观层面从区位特征、交通、社区属性等角度切入，取得了丰硕的研究成果[7-8]。本文对成都市商品住房价格空间分异性的研究，首先采用全局Moran's I 对空间自相关性进行判别，其次利用Kriging 空间插值法刻画成都市商品住房价格的分布状况，对其价格特征及规律进行分析，探索住宅价格的空间分布的影响因素，尤其是“新区开发与建设”对房价的特殊影响。此外，本文对目前成都市商品住宅市场的异常现状——新房与二手房价格“倒挂”现象进行空间分布对比分析，探究两种市场下的住宅价格空间分异格局的特征和原因，更加全面、立体地分析了成都市住房价格的空间分异特征、影响因素及形成的原因，为政府、城市规划和建设部门提供一定的参考。

一、研究区域、数据、方法

（一）研究区域

本文选取成都市新中心城区作为研究区域，即“一圈层+二圈层”，属于成都市城市重点发展区域，经济相对发达，人口相对聚集，区域内房地产发展阶段较为同步，所执行的调控政策基本一致。“一圈层+二圈层”总面积约3733 平方千米，占成都市行政区域面积的26%；2017 年GDP 总量约11000 亿，约占成都市GDP 总量79%；常住人口约为1031 万人，约占成都市总人口的64%①。其中，“一圈层”包括锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区5 个行政区，即传统主城区，此外，还包括高新技术开发区（简称：高新区）、天府新区成都直管区（简称：天府新区）2 个功能区，即城市开发区；“二圈层”包括新都区、郫都区、温江区、双流区、龙泉驿区、青白江区6 个行政区。“一圈层+二圈层”的区域范围的界定参考《成都市城市总体规划》（2016-2035）、《成都天府新区总体规划》(2010-2030)。

（二）数据来源

本文以住宅小区为基本研究单元，以时间序列选择2010 年、2012 年、2014 年、2016 年、2018（前三季度，简称：2018 年（新））年五个时间截面，分别选取五个年份的新建住宅小区全年销售套数排行榜的前300-700 小区作为主要研究对象，其研究个数按照当年的新建小区个数作为基数适当增减；住宅价格选择该小区的平均成交价格。此外，由于从2017 年开始，成都市房地产市场异常，政府调控政策强势，采取“限价”政策，导致二手房与新房价格“倒挂”，故增加2018 年前三季度二手房平均成交价格数据（简称：2018 年（旧）），其小区选择与2018 年新建小区地理位置邻近的二手房小区。相关数据主要依据中指数据研究院、链家网（https：//cd.lianjia.com）、安居客（https：//chengdu.anjuke.com）、成都透明房产网（http：//www.funi.com/），其中，透明房产网与成都市城乡房产管理局数据相连，实时更新，为数据的时效性提供了保证，此外，对收集到的信息进行重新组织、过滤重复、异常排除等，得到所需样本。

表1 住宅小区分布圈层

图1 研究区域

（三）研究方法

1.空间自相关分析（全局Moran's I）

空间自相关是研究空间中某位置的观察值与其相邻位置的观察值是否相关以及相关程度的一种数据分析方法，揭示了空间参考单元与其邻近的空间单元属性特征值之间的相似性或相关性。其测度指标可以分为全局指标和局部指标，全局指标是对空间自相关程度全局的评估，其反映观测变量在整个研究区域内空间相关性的总体趋势，局部指标是用来衡量局部自相关性。本文采用全局Moran's I 来分析成都市不同年份商品住宅价格空间相关性，全局Moran's I 的取值范围为[-1,1]，Moran's I 大于0 表示正相关，其值越大相关性越明显，小于0 表示负相关，空间差异越大，等于0 空间呈随机性，其计算公式为：

其中zi是要素i 的属性与其平均值(xi-x)的偏差，wi,j是要素i 和j 之间的空间权重，n 等于要素总和，S0是所有空间权重的聚合：

用标准化统计量Z 来检验区域是否存在空间自相关关系，Z 的计算公式为：

其中：

其中，E[I]表示数学期望，V[I]表示变异系数。

依据下表计算所得指标可对结果进行假设性检验：

表2 样本空间自相关性检验

图2 样本空间自相关性检验分布

2.Kriging 空间插值法

Tobler 地理学第一定律指出：任何事物与别的事物之间都是相关的，但近处的事物比远处的事物的相关性更强。基于地理学第一定律，反距离插值法（IDW）可以有效估计属性值空间分布，但也具有一定的局限性，如空间权重值不确定、用倒数函数描述空间关联程度不够准确。相较反距离插值法（IDW），Kriging 空间插值法基于地统计方法，包含自相关（即测量点之间的统计关系）的统计模型，不仅具有产生预测表面的功能，而且能够对预测的确定性或准确性提供某种度量。Kriging 空间插值法是一个多步过程，包括数据的探索性统计分析、变异函数建模和创建表面以及研究方差表面，假定采样点之间的距离或方向可以反映，可用于说明表面变化的空间相关性，将数学函数与指定数量的点或指定半径内的所有点进行拟合以确定每个位置的输出值。因此，本文采用Kriging 空间插值法，具体计算公式如下：

其中，Z(SO)是未知点的房价预测值，Z(Si)是已知样本点的房价值，λi是第i 个位置处的房价值得测量权重，n 是已知样本点的个数。

二、住宅价格空间分异特征及原因分析

（一）住宅价格空间自相关分析

根据公式（1）利用Arcgis 软件计算2010 年-2018 年各个年份样本点的商品住宅价格的全局Moran's I，得到相关数据，如表3 所示，并依照表2 空间相关性的判断标准，发现2010 年、2012年、2014 年、2018 年（新）、2018 年（旧）商品住宅价格相似的楼盘在空间分布上具有明显的聚集性；2016 年样本数据未呈现出显著的聚集性，具有一定的离散性。但总的来说，从时空序列来看，2010 年-2018 年房地产商品住宅价格有着正的空间自相关关系,价格相似的商品住宅在特定的空间位置呈现聚集现象。

表3 商品住宅空间自相关分析

（二）住宅价格时空演变特征

根据公式（6），利用ArcGIS 软件的Kriging空间插值法对成都市2010 年、2012 年、2014 年、2016 年和2018 年新建商品住宅价格以及2018年的二手房成交价格进行空间插值，为了更直观展现成都市房价的连续性变化，2010 年-2018 年的新建商品住房的价格分组范围一致，得到成都市2010 年-2018 年住宅价格时空分布状况，如图3 所示。

图3 2010 年-2018 年新建商品住房价格空间分异格局

1.整体价格呈上升趋势，近年激增

据图3 所示，2010 年-2018 年成都市呈现新建商品住房价格出上升态势。“一圈层”住宅平均价格由7908 元/㎡上升至12934 元/㎡，上涨6026 元/㎡，涨幅约76%；“二圈层”住宅平均价格由4819 元/㎡上升至10183 元/㎡，上涨5364元/㎡，涨幅约111%。由此可知，八年来，成都市新建住宅价格呈现出持续上涨的态势，相较“一圈层”，“二圈层”新建住房价格稍低，上涨势头迅猛，上升幅度偏高。

同时，成都市新建住宅价格上升趋势呈现出明显的阶段性。2010 年-2016 年间，“一圈层”住宅平均价格由7908 元/㎡上升至9848 元/㎡，上涨1940 元/㎡，涨幅约24.5%；“二圈层”住宅平均价格由4918 元/㎡上升至6089 元/㎡，上涨1171 元/㎡，涨幅约23.8%。2016-2018 年新建住宅价格上升迅速，“一圈层”住宅价格均价提高4098 元/㎡，涨幅达到51.5%，约是2010 年-2016 年的2 倍；“二圈层”住宅价格均价提高4193 元/㎡，涨幅高达87.2%，是2010 年-2016年的3.5 倍。由此可知，2010-2016 年住宅价格涨速较慢，2016-2018 年住宅均价加速上涨，且“一圈层”和“二圈层”均呈现出与整体相似上升的特征。

2.以“一圈层”为中心，向“二圈层”辐射

成都市城市规划以典型的中心-外围模式分布，由图3 可知，成都市新建住宅价格以主城区为中心，由主城向四周呈阶梯状递减。2010 年，以“一圈层”主城区天府广场—春熙路、宽窄巷子、浣花溪、武侯祠为核心，组成西面南面的高价片区，再逐步向外围递减，“二圈层”处于城市外侧，同步发展，其中双流区住宅价格高于“二圈层”其他区域。2012 年-2016 年，成都市住宅价格依然以“一圈层”天府广场—春熙路、宽窄巷子、浣花溪、武侯祠为核心，城市中心向西、向南偏移，高价范围不断扩大延伸，形成2016 年的以浣花溪、武侯祠、省体育场为节点的新高价区域。2016 年后，成都市商品住宅价格迅速走高，由图3 可知，2018 年新建住宅价格呈现大片区大规模的上涨，其中“一圈层”重心南移，以武侯祠、桐梓林、金融城节点相连片区为核心，此外，天府新区发展迅速，形成新的房价高值区，天府新区作为新的核心，核心区域范围较大，其中心度也有赶超传统主城区之势。成都市新建住房价格呈现出双核心结构住房价格并以双核心呈圈层分布递减状；“二圈层”新建住宅价格则发生跨越式上升，以双流区、温江区为代表的房价上涨尤其突出，而双流区、温江区恰好是传统西、南核心片区的外围延伸。2016-2018 年，房价高值区不断增多，呈向周边蔓延的趋势，且两核心发展迅速，带动与周边新建住宅价格上升，区域核心作用突显。整体来看，成都市住宅价格高值区呈双核心状，围绕“一圈层”桐梓林、金融城、天府五街三节点相连条状片区的传统核心区与功能新区—天府新区的新兴核心区，以圈层式向外蔓延。

3.城市功能区区位性显著

由图3 可以看出，2016 年之前，以“一圈层”西向、南向商品住宅市场发展为主，天府新区及“二圈层”发展较慢，住宅价格在成都市城区也均处于较低水平。2016 年起，成都城市中心向南移动，高新区发展迅速，核心区域不断扩大、延伸。天府新区、双流区、温江区房地产市场有所发展，其中天府新区逐渐以南湖、兴隆湖为主要发展区域；双流区紧邻高新区、武侯区——“一圈层”核心发展区域，2016 年后开始渐渐发展，主要以双流机场以北的原双流县城区与武侯区西南侧的连片区域；温江区房地产市场与“一圈层”青羊区西侧相连，与主城边缘区逐渐融为一体。而城市北部“一圈层”住宅价格有所上升但缓于“一圈层”其他区域，北部“二圈层”区域住宅价格增长缓慢，不仅与南部双流区、天府新区、西部温江区的住宅价格存在一定差距，与主城区差距更大。2016 年—2018 年成都南部区域住宅热度上升，价格迅速上涨，与城市功能区——高新区、天府新区的规划与发展密不可分。

（三）住宅价格空间分布影响因素分析

1.区位因素

区位条件指影响城市内部区域之间价格水平的因素，其主要对住宅价格的空间分异产生影响[9]。在宏观或微观区位上，区域住宅价格均受到众多因素的影响，住宅的区位不仅是指其在城市空间中所处的地理位置，而且包括该位置所处的区域等级、交通环境、周围配套等。

（1）区域等级。商品住宅所处的城市空间位置，首先是其所处的行政区域，以及该区域的行政等级、发展定位、经济水平。成都市发展规划遵循“东进、南拓、西控、中优、北改”的城市空间格局，“一圈层”传统五城区发展依照“中优”，即优化城市空间结构、重塑城市经济地理。天府广场——春熙路片区是成都市政治、经济、文化的中心地，所属锦江区，发展总部经济，具有完善的生活服务设施，就业机会多，交通和人流密集，商业发达，是大量高价楼盘的集聚区。其次是人口数量、人均可支配收入、消费水平、区域政务水平等。双流区地理优势明显，紧邻“一圈层”核心区域，区域交界处迅速发展，其经济总量、人均可支配收入、消费水平皆位于“二圈层”前列，商品住宅价格水平同步上涨，以双流传统城区、与“一圈层”交界处最为显著，部分地带住宅价格甚至超越“一圈层”北部区域。

（2）区位交通与周边配套。交通的可达性对房价的空间分布有着重要的影响，因为便利的交通、良好的通达性，有利于人口的聚集与分散，有效缩短时间距离，减少通勤时间，同时交通便利也为商业营造奠定基础，有利于商业贸易的发展，因此交通对商品住宅的发展有一定的吸引力。“一圈层”中武侯区的成都南站板块，不仅是城际列车的中转车站，也是成都市区两条地铁线路交汇处，道路交通方面，紧邻机场高速、市区三环路快速干道，片区商业、办公氛围浓厚，同时也聚集了大量高价商品住宅。周边配套也是影响住宅价格的重要因素，包括生活配套（便利店、餐馆、超市等）、商业办公配套（商业综合体、办公楼、星级酒店等）、教育配套（学区规划、名校片区、学校数量）、医疗配套、景观资源等。“一圈层”浣花溪、杜甫草堂片区具有优质的景观资源、教育资源、医疗配套，一直以来都是商品住宅高价区域。“二圈层”中属于“西控”②范围的温江区，是“一圈层”城市中心西部的青羊区的横向延伸区，生态环境优良，一直以来是成都人心中的“第二居所”，其商品住房价格上升较为明显。

2.社区属性

除了上述商品住宅的外部区位影响因素外，其社区属性也是影响住宅价格的重要因素。一般来说，社区属性包括住房新旧程度（房龄）、小区拥挤程度（容积率）、绿化环境（绿化率）、居住规模（住户数）、服务管理（物管费）等。本文选取了2010 年—2018 年新建住房的价格作为研究对象，故商品住房的新旧程度这一项就略去考虑，之所以选择新建住房价格作为研究对象，不仅是因为房龄会对住房的新旧程度、建筑硬件产生影响，还因为目前我国住宅不动产权有效期是70年，新建住房价格能够减轻产权有效期对住房市场价格的影响，提高住房市场价格的准确性。上述社区属性中，服务管理、绿化环境对房价产生正向影响，即物业管理费越高、小区绿化率越高，小区商品住房的价格越高，从侧面说明购买价格高的商品住房，人们意愿购买优质服务的意愿也增强，人们对生活环境的要求的提高。而小区的拥挤程度、居住规模与房价呈反向关联，小区的容积率越高、住户数越多意味着人均享有的小区公共产品在减少，居住环境难以保证，商品住房的价格降低。由此可知，商品住宅价格的空间分布的不同，与住宅小区的质量与服务密不可分，但同时优质小区的聚集的根源正是区域发展与吸引力。

3.功能性新区的开发与建设

在区域经济学中，城市新区的开发是推动城镇化进程的重要实现路径，城市新区的发展不仅是指城市内部空间中容纳特定城市功能的新型综合开发地区，而且也是城市外部空间跨越式发展的地区。城市新区的建设开发是对弗朗索瓦·佩鲁的增长极理论的应用，城市新区建设开发过程中增长极主要表现为极化效应与扩散效应，影响和带动周围地区和其他产业的发展。

成都高新区自1990 年设立起至2010 年间发展迅速，先后扩容武侯区、双流县部分区域，目前是成都市经济发展的主要组成部分，2017 年经济总量位于全市各区县第一，发挥着重要增长极的作用，同时也吸引了大量的居住社区。2010 年-2016 年间高新区区域发展日新月异，住房价格稳步上升，2016 年至今，区位优势明显，发展势头强劲，商品住房价格猛涨。2014 年底，国务院第133 号函《国务院关于同意设立四川天府新区的批复》，四川省政府、成都市政府将重心转移到天府新区，大力发展，享受资金扶持、政策支持，区域建设已初见成效，西部国际博览城、顾拜旦现代五项赛事中心、紫光电子等知名企业落户天府新区。区域发展的强劲势头，良好的对未来的预期，正是区域特殊的吸引力。虽然目前天府新区的配套和建设与高新区具有一定的差距，但天府新区的区域等级、规划的科学性、生态环境的建设、资金政策的扶持力度，以及购房者对天府新区较高的预期，使得天府新区商品住房价格急剧上升。新区有效的科学的规划与开发提高区域的竞争力，加强区域的吸引力，加大区域生态环境建设是引起区域价格上升的重要因素。由此可以看出，住宅价格空间分布影响因素包括商品住宅所属区域的行政等级、区域宏观发展情况、交通区位、周边配套、小区自身建设特征以及功能性新区的开发与建设。

三、“限价”市场与“不限价”市场住宅价格空间分布及原因探究

（一）两种“市场”下住宅价格空间特征

自2016 年来，成都市经济发展迅速，伴随着大量人口流入与对成都发展的良好预期，成都市房地产市场也异常活跃，较为明显的是，2018 年新建商品住宅出现了大幅度的上涨，同时，二手商品住房市场上价格的上升尤为快速，出现了新房与二手房价格的“倒挂”现象。本文将2018 年的新建住宅价格及二手房成交价格重新分组，进行Kriging 空间插值分别得到2018 年成都市新房、二手房价格空间分布状况，如图4 所示。

整体来看，“一圈层”新建商品住宅均价控制在14000 元/平米内，二手房市场上，主城西边、南边，即青羊区、锦江区、武侯区、高新区大部分区域均价超过20000 元/平米，是新建住房均价的1.4 倍，局部区域，如金融城、桐梓林、攀成钢等偏于均价超过30000 元/平米，是新建住房均价的2.1 倍，天府新区以新建商品房为主，但二手房局部均价也超过17000 元/平米。“一圈层”北边、东边，即成华区、金牛区，靠近春熙路片区均价超过15000 元/平米，其外围边缘区域，相较南边，价格上涨稍缓，均价超过12000 元/平米。“二圈层”新建住房价格随着距离“一圈层”的远近，环状逐层递减，区县中心城区新建住房价格超过9000 元/平米，二手房市场上，双流区住房价格表现尤为突出，紧邻高新区、天府新区、武侯区，具有良好的区位优势，接收大量在“一圈层”外溢的购房人群等，靠近“一圈层”区域2018年新建住房价格均价11500 元/平米，二手房均价超过14000 元/平米，是新建住房均价的1.55倍。其他“二圈层”区域，如温江区、龙泉驿区、郫都区、新都区等在与“一圈层”边缘交界处二手房均价超过12000 元/平米。青白江区作为西部最大的铁路物流枢纽，由于距离成都“一圈层”较远，并未与传统五城区③有交界，商品住房价格相较其他区域稍低。总体来说，成都市传统主城区及高新区、天府新区上涨幅度较高，房价按照圈层从中心——外围依次递减；二手房价格明显高于新房，热点区域二手房价格是新房的两倍有余。

（二）两种市场下住宅价格“倒挂”——住宅高价原因探究

成都作为西部重要的中心城市，近十年经济高速发展，城市面貌不断更新，城市吸引力越来越强，2016 年5 月，经国务院同意，发改委和住建部联合印发《成渝城市群发展规划》指导文件，文件中将成都定位为国家中心城市，成都成为全国继北京、天津、上海、广州、重庆之后第6 个国家中心城市，不仅是对成都发展的肯定，也是对成都未来的激励。况伟大（2013）[10]研究表明，收入是影响城镇房价最主要因素，城市化对房价具有正向影响，第二是预期、投机和金融因素。邵新建等（2012）[11]指出，地方政府对城市土地市场的垄断是房价泡沫的主要“硬核”之一。现有研究从多个方面对推动房价高涨的因素做出讨论，本文拟从土地——住房的环节中，分析购房者、政府、银行、房地产中介四个“角色”探究成都市商品住房迅速上涨的原因。

1.购房者

2016 年后，成都经济发展势头强劲，在《2017年人岗争夺战及职场流动力大数据报告》中显示，成都进入最具吸引力城市三甲，在2017 年上半年全国主要城市人才净流入率排名中，成都以5.53%的人才净流入率居于第三；仅次于杭州、深圳，代表了西部地区人才流入的主要方向。随后，全国各大城市展开“抢人大战”，2018 年8 月，百度发布的《2018 年第二季度中国城市活力研究报告》，在新政城市人才吸引力排行榜，成都名列第二，仅次于北京。大量流入人口与成都庞大的基础人口，住房需求不断增强，从购房者角度出发，对住房的需求可分为刚性需求与投机、投资需求。随着成都人口流入不断增加，刚需购房者基数增大，需求大幅增加；近年全国经济增速放缓，实体经济风险加大，收益减少，股票、债券市场波动较大，居民对商品住房的投资、投机需求逐渐增强，恰逢成都市于2016 年成为国家级重点城市，政策倾斜，购房者对其发展具有良好的预期，导致热钱流入房地产，成都市商品住房价格逐渐增高。2016 年10 月后，成都住房市场新政频发，先后对新房、限售、限贷、成品房规范、摇号买房、户籍准入，严格限制新建住房的售价及购房人群；二手房市场，价格不受限制，新建住房存量有限，刚性需求与投机、投资需求猛增，购房需求新建住房市场大量外溢到二手房市场，导致二手房价格猛增，功能性新区热度尤高，与新房价格出现“倒挂”现象。

2.政府

随着中国由沿海到内陆的工业化、城镇化进程的加快，住房制度改革带来了居住对商品住房需求的增加，同时，宪法修订案使地方政府“卖地合法化”，分税制改革提出土地出让金全部归地方所有，地方政府为改善自身的财政状况，形成“征地——卖地——再征地”的土地循环运作模式。宮汝凯（2015）[12]通过系统GMM 的估计结果表明，地方政府面临的财政不平衡对于城镇房价的持续上涨起到重要的推动作用，土地财政规模是连结两者的中间变量。地方政府为缓解财政不平衡带来的压力，从而增加土地财政收入，通过提高土地出让价格，提高房地产成本，间接提高房价，即地方政府不仅间接提升房价，还间接稳固了房价。房地产市场的不健康发展，使得住房价格异常上涨，政府便强势介入市场，严控新建住房入市价格，是二手房价格远远高于新房价格的直接原因，而新建住房入市价格被限制，土地成本又居高不下，开发商持谨慎观望态度，导致土地频繁流拍，从而新建住房的供给并未跟上，加大供需不平衡的矛盾，使得二手房价格持续上涨。

3.银行

银行信贷是商品住房产业链条中重要的组成部分，银行通过信贷的宽松程度和利率影响商品住房的价格，从住房供给者即开发商角度来看，当实行宽松的货币政策、银行信贷规模扩张、房产市场资金充足时，如果需求不变，房价将出现下跌。反之，紧缩的货币政策使银行信贷缩减，房产供给减少，在需求不变的情况下，房价将上涨。但事实上需求是不断变化的，当银行在房地产市场上信贷规模扩大，大量资金涌入房地产，而成都市住房需求预期良好，开发商为追求更高利润，会提高房价，资本获得了稳定、高额的收益，从而会继续加大对房地产的资金信贷，造成恶性循环，直至住房市场泡沫破灭。资本天生具有逐利性，在成都市住房市场“蒸蒸日上”的时期，银行的资本信贷扩张会对房价的上升起到推波助澜的作用。从住房需求者即购房者角度来看，在银行信贷较为宽松时，购房者可以轻松从银行获得购房资金，或借由其他名目“暗箱”操作获得资金（首付贷等），使得购房需求上升，当住房供给不变时，价格上涨。由于住房生产周期较长，一般情况下房地产开发商从拿地到商品房开始预售期间长达一年余，所以短期供给是刚性的，供给量变化较小，信贷宽松引起住房需求上升，从而住房价格上涨。

4.房地产中介

广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。这里采用广义房地产中介的概念。由于房地产市场监管不完善，导致出现开发商操纵房价、捂盘惜售的现象，捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价，以及违规提供“首付贷”等。房地产“黑中介”经纪人与客户签订阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的，以及发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。“炒房团伙”操作市场存量，造成刚性供给短缺，直接推动了商品住房价格的上涨。市场上不规范的行为影响了消费者的购房选择，而且扰乱了房地产市场秩序，对房地产市场的健康发展极为不利。

四、结论与发展

综合以上研究发现，2010 年，以“一圈层”主城区天府广场——春熙路、宽窄巷子、浣花溪、武侯祠为核心，组成西面南面的高价片区，再逐步向外围递减，“二圈层”处于城市外侧，同步发展，其中双流区住宅价格高于“二圈层”其他区域。2012 年—2016 年，成都市住宅价格依然以“一圈层”天府广场——春熙路、宽窄巷子、浣花溪、武侯祠为核心，城市中心向西、向南偏移高价范围不断扩大延伸，形成2016 年的以浣花溪、武侯祠、省体育场为节点的新高价区域。城市中心的演变由传统五城区武侯祠——杜甫草堂的“单核”，到现在的以金融城、武侯祠——杜甫草堂的“双核”共同发展，是传统文化与现在科技的齐头并进，并且有打破行政区划限制、连片共同发展的趋势。

近年来，成都市新建住宅价格呈现出持续上涨的态势，相较“一圈层”，“二圈层”新建住房价格稍低，上涨势头迅猛，上升幅度偏高。2010 年-2018 年成都市“一圈层”住宅平均价格由7908元/㎡上升至12934 元/㎡，涨幅约76%；“二圈层”住宅平均价格由4819 元/㎡上升至10183 元/㎡，涨幅约111%。同时，成都市新建住宅价格上升趋势呈现出显著的阶段性。2010 年-2016 年间，新建住宅价格平稳上涨，“一圈层”住宅平均价格涨幅约24.5%；“二圈层”住宅平均价格涨幅约23.8%。而2016-2018 年间住宅价格大幅上涨，“一圈层”住宅价格均价提高4098 元/㎡，涨幅达到51.5%；“二圈层”住宅价格均价提高4193元/㎡，涨幅高达87.2%。由此可知，2010-2016年住宅价格涨速较为平稳，2016-2018 年住宅均价迅速走高，且“一圈层”和“二圈层”均呈现出与整体相似上升的特征。

同时，伴随着城市发展，本文发现成都市商品住宅价格与城市的中心演变同步转移、波动，住房价格分布围绕着两中心依次向外围递减，在影响住房价格的因素中，区域等级、区位因素、社区品质等都对房价产生了不同程度的影响，首先是其所处的行政区域，以及该区域的行政等级、发展定位、经济水平。“一圈层”传统五城区发展依照“中优”，即优化城市空间结构、重塑城市经济地理，发展总部经济，具有完善的生活服务设施，使得就业机会增多，交通和人流密集，商业发达，是大量高价楼盘的集聚区；交通的可达性对房价的空间分布有着重要的影响，因为便利的交通、良好的通达性，有利于人口的聚集与分散，有效缩短时间距离，如“一圈层”中武侯区的成都南站板块，借助城市交通枢纽的身份，板块住宅价格上涨明显。周边配套也是影响住宅价格的重要因素，包括生活配套、商业办公配套、教育配套、医疗配套、景观配套等。“一圈层”浣花溪、杜甫草堂片区具有优质的景观资源、教育资源、医疗资源，一直以来都是商品住宅高价区域。除了上述商品住宅的外部区位影响因素外，其社区属性也是影响住宅价格的重要因素。一般来说，社区属性包括住房新旧程度、小区拥挤程度、绿化环境、居住规模、服务管理等，其中，服务管理、绿化环境对房价产生正向影响，从侧面说明购买价格高的商品住房，人们意愿购买优质服务的意愿也增强，预示着对生活环境的要求的提高。由此可知，商品住宅价格的空间分布的不同，与住宅小区的质量与服务密不可分，但同时优质小区的聚集的根源正是区域发展与吸引力。

值得一提的是，住房价格的趋势与导向都与政府的政策紧密相关，成都市第十三次党代会提出的“东进、南拓、西控、中优、北改”发展战略，紧随其后南边的商品住房价格上涨幅度超过其他各个方位的区域。除此之外，特别功能区的设立，引导了购房者的预期，2014 年底正式设立的天府新区，商品住房市场热度仅次于高新区，住房价格上涨迅速。由于城市的快速发展，人口的大量流入，住房市场的热度逐渐升温，住房短期的刚性供给与购房者的刚性需求、投资与投机需求难以平衡，加之政府的强势调控新建商品房入市价格，形成了成都市新房与二手房价格“倒挂”现象。针对成都市住房价格上涨过快、功能性新区热度过高等问题提出以下建议：

（1）引导理性预期，分辨购房需求。为了缓解成都市住房市场热度，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，合理引导住房需求者的理性预期，住房不是资金的黄金蓄水池，住房的购买风险与收益并存。从需求侧控制房价，具体来讲，首先，要分辨购房者的购房需求，将购房的刚性需求与投资需求区别对待，制定相应政策有效满足刚需购房者，在各大城市调控政策中可见一斑，但对投资、投机需求的抑制有待加强，政府需积极加大新建住房供给，保证大量刚性需求，平衡新房与二手房市场，合理限价，促进新房与二手房价格趋同，使房地产市场健康发展，方能引导投资、投机者理性预期。

（2）预期警惕功能性新区的“土地财政”。从2010-2018 年成都的住房价格空间分布格局中可以明显看出，2016 年后天府新区的商品住房价格猛增，政府需警惕功能性新区住房价格的大幅变化，勿将功能性新区建设作为“土地财政”收入的途径。严格科学规划新区的功能规划划分，把重心放在产业培育、扶持、发展、引进上，同时改善新区住房结构，以商品住房、租赁住房、政策性商品住房等多层次供给住房，有效满足新区购房者需求。

（3）完善税收体制，平衡地方财政。分税制改革使地方政府对土地出让收入成为财政收入的重要来源形成了依赖，从一定程度上讲，是房价加剧上涨的隐形推手。因此，进一步完善分税制财政体制，使地方政府的财权与事权相匹配，降低地方政府的财政压力，是降低房价的重要途径。此外，加快推进“房地产税”的立法、实施工作，使房产税作为地方税的主要税种，可以降低地方政府对于一次性土地出让金的偏好。从对地方政府的监管方面来说，完善地方政府债券信用评级制度公正客观地评估地方债，对地方政府的发债规模进行有效监管，从而降低地方政府对土地出让金的需求。

（4）加强整治市场乱象，促进市场健康发展。首先，应加强对银行信贷监管力度，针对房价与信贷关系中存在的正向相关关系，适当控制房地产信贷规模，降低房地产行业对银行信贷依赖程度。其次，打击房地产非法信贷公司，控制资本流入、流出规模，避免导致由资本涌入带来的住房市场过热现象。此外，还应该建立健全住房交易公共平台，使住房交易公共化、透明化，减少由于不必要的信息不对称带来的额外成本，从而减少、杜绝“黑中介”现象，从而使住房交易市场“自发”规范化。

注释：

①数据来源：《2017 年成都市统计年鉴》。

②“西控”是打牢城市生态本底、确保城市可持续发展的重要保障。

③传统五城区：青羊区、武侯区、锦江区、成华区、金牛区。