新常态下房地产金融风险分析和防范对策研究

何林 黄文菁

摘 要：在经济发展的新常态下，房地产市场扩张过热，房地产价格大幅度高于正常的价格，房地产行业面临较大的金融风险。根据江西省赣州市房地产市场的基本情况，文章分析了赣州市房地产行业的金融风险，并从政府、银行和房地产公司三个方面提出了应对房地产金融风险的对策。

关键词：房地产金融风险;经济新常态;风险防范

2018年，政府继续保持对房地产市场的调控，并在全国人民代表大会上制定了“房住不炒”的基调。2018年下半年，在政治局会议上，提出了“坚决遏制房价上涨”的要求，同时住建部要求各级政府“稳地价、稳房价、稳预期”，并将此延续到2019年。“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”已成为房地产市场的主基调。在经济新常态下，经济从高速增长放缓成中高速增长，经济结构不断优化和提升。在经济转型的道路上，赣州市房地产金融风险逐步显露，风险防范任重而道远。

一、房地产基本情况

（一）房地产政策紧缩

赣州市从2017年3月开始启动限购政策，分区限购、限价，全面限贷，二套公积金贷款首付提升至50%。2017年7月调控升级，赣州扩大限购范围，同时全面限贷，局部限价，三套以上住宅限贷，为赣州历史上最严格的房地产调控政策。2018年政府继续推进房地产市场调控政策的精细化，房地产开发企业和经纪机构禁止以任何形式增加购房价格限制条件或附加条件，不得提高房屋销售价格、降低价格折扣或商业贷款价格差异，此外还禁止提高或变相提高住房公积金贷款的首付比例。2018年5月，政府开始规范赣州市中心城区房地产市场的交易，加强商品房的预售和开盘管理。同年，又发布了关于进一步完善房地产经济服务，提升服务意识和服务效率，加强房地产经纪行业治理，维护房地产市场秩序的通知。

（二）土地市场触底反弹

赣州市近5年土地市场由低潮期过渡到高潮期，2015年赣州市土地市场受国内大环境影响，土地成交数量和价格触底，2016年至2018年，随着国内房地产发展的新高潮，土地市场较高幅度的反弹，土地楼面价格在2016年创历史新高。2018年赣州市商住用地成为土地供应和成交的主力，供应面积达到985.45万平方米，供应占比71%，成交面积为714.81万平方米，成交占比66%，供求均超过全年一半以上。

（三）商品房交易稳步上升

从近五年数据看出，赣州商品房成交整体呈现上升的态势，2018年赣州市商品房成交数量和价格较2017年有所上升并达到近五年历史峰值，交易量为339.59万平方米，商品房供应有所下降，为308.54万平方米。近五年总体的供销比为0.94，市场整体表现供小于求。赣州商品房平均成交价格呈现缓慢上身趋势，从2014年每平方米6448元，上涨到2018年的每平方米9490元。截至年底，住宅用地库存为198.77万平方米，住宅在售库存为44万平方米，出清周期为2.1个月，与2017年年底的存量相比减少了40万平方米，去库存化周期从3.64个月下降到2.1个月，市场去库存明显。

二、房地产金融风险分析

房地产金融是指金融机构在为房地产业提供融资和清算等服务的过程中，由于决策失误、管理不善或客观环境发生变化而导致其资产、收入或盈余遭受损失的可能性。

（一）政策风险

赣州市政府采用各种财政政策、金融政策和土地政策来规范房地产行业的发展。政府的宏观调控通过控制土地供给、房地产开发和房地产市场流通来影响房地产行业的稳定性。与此同时，政府推行的房地产紧缩政策使房地产开发商和房地产市场消费者的预期得到了改变，导致了房地产市场供给的波动。宏观经济政策的调整和变化增加了房地产市场的金融风险。

（二）市场风险

房地产市场的不确定性不仅可能会给房地产开发商和房地产市场购买者，也会给提供房地产金融业务的金融机构带来损失。近几年，赣州市新开发的小区，都普遍出现了入住率不高、房屋空置的情况。不少房地产开发商在购入土地后，缺少充足的资本，无法进行后续建设，土地闲置的情况也时常出现。由于房地产行业资产的特殊性，房地产市场具有较强的投机性，产生泡沫的可能性也很大。一旦房价大跌，房地产企业的资金无法回笼，高额的贷款和利息会使企业面臨经营困难，甚至破产倒闭的危机，从而也会导致金融机构产生大量的坏账呆账损失。

（三）信用风险

金融机构特别是商业银行内部控制系统和机制不健全，长期以来遵循“贷前调查、贷中审查、贷后管理”的程序提供房地产金融贷款服务。大多数商业银行大力发展房地产信贷，在业务的实施过程中急功近利，降低贷款客户资格评定门槛，简化审核程序，加快审核速度。商业银行面对庞大的市场份额、高额的利润以及不完善的内部激励政策，导致普遍存在“重贷轻管”、“重放轻收”等问题，不可避免地出现违规操作、争抢客户、盲目扩大信贷范围等现象，进而又增加了房地产市场的金融风险。

三、房地产金融风险的防范对策

房地产行业不发生系统性金融风险是政府宏观调控的底线，抑制资产泡沫、严格控制房地产金融风险是房地产市场调控的核心任务，要求政府、金融机构以及房地产企业共同努力。

（一）在政策层面，坚持 “因城施策”“一城一策”的指导思想，完善多层次的住房供应和保障体系

一是根据赣州市当地情况，组织财政、金融、住房建设等多个政府部门协调合作、进一步加强对房地产市场的调控，共同建立和完善由商品住房、经济适用房、共有产权房和租赁住房组成的四位一体的社会住房保障体系;二是为解决城市中低收入家庭的住房困难问题，政府应规范房地产开发商的住宅建设结构比例，提高中小户型住房的市场供给量;三是政府要做好城市建设规划管理，控制土地交易市场的供应量和城镇非住房用地的规模，确保房地产市场供给和需求达到平衡状态;四是在财政和经济政策上支持房地产企业通过强强联合、共同开发、融资租赁等方式拓展筹资渠道，降低房地产企业现金流断裂的风险。

（二）金融机构尤其是商业银行要加强市场监测和差别化管理，合理控制房地产信贷的规模，提高商业银行的风险预警和决策能力

首先，有效落实政府关于房地产金融服务的调控措施，严格控制房地产市场泡沫;其次，继续实施差异化的住房贷款政策，建立科学的信贷评估体系，针对中低收入住房困难的家庭，继续加大信贷支持力度，保障城镇困难居民的基本住房需求;再次，抑制投资性和投机性购房贷款，相应增加其贷款比例、首付比例和利率，有效打击投机性购房者的需求;最后加强对房地产行业的信贷规模的控制，保持对房地产金融风险的整体把握和持续监控，并及时对房地产金融风险的变化进行预警报告。

（三）房地产企业应注重政府的宏观政策，树立持续发展的经营理念，合理规避和防范金融风险，进一步推动房地产企业转型升级

一是要深入研究宏观经济调控，关注住房制度、税收制度和银行信贷政策的变化，把握房地产整体的发展趋势;二是要了解赣州市的发展状况和经济环境，利用存量房实行多元化的经营模式，结合赣州市的红色旅游、绿色生态和特色文化向综合一体化的房地产企业发展;三是要及时调整融资方式，科学地选择贷款、信托、基金、股票、债券等综合融资形式，充分发挥融资手段多样性的优势，促进房地产行业的长远发展;四是要尽快实现资金的有效回笼，合理规划资金的筹集和使用，增强财务监督审批在资金管理上的准确性和及时性，保证房地产企业资金链平稳、有序地运行。

四、结语

经济新常态下，房地产市场的经济结构和发展速度正在发生变化，在转型升级过程中，房地产金融风险日益显著，采取有效措施，防范和降低房地产的金融风险，保证房地产市场健康长久稳定的发展。

参考文献

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作者简介：何林（1988.10- ），女，江西赣州人，江西应用技术职业学院，助教，硕士，研究方向：财务会计、金融管理;黄文菁，江西应用技术职业学院，讲师。