房地产企业目标成本管控问题与对策探讨

苏淑贤

摘要：本文首先从管控体系不完善、管控意识不到位、激励制度不科学三个方面入手，分析了房地产企业目标成本管控的主要问题;其后，由建立健全管控体系、落实全程化重视、构建有效激励制度三个角度出发，提出了房地产企业目标成本管控问题的可行性对策。

关键词：房地产企业;成本管控;经营效益

成本管控在企业管理体系中占有重要地位，其在很大程度上反映出了企业财务管理的真实水平。因此，房地产企业要想获取到更大的项目开发效益，实现成本风险的合理规避，就必须要做好目标成本管控方面的优化提升。

一、房地产企业目标成本管控的主要问题

（一）缺乏完善的成本管控体系

从当前来看，我国房地产行业虽已经历了二十余年的快速发展，但仍未形成专业化、统一化的成本管控标准，进而导致大部分房地产企业缺乏良好的体系建设依据。基于房地产行业的经营特殊性，其目标成本管控行为需要市场管理、财务会计、工程造价等多种学科的专业知识作为基础，因此对财务部、市场营销部、项目部等部门人员的工作协调存在高度依赖性。但从当前来看，我国多数房地产企业并未建立起有效的部门协调机制，成本管控活动都是交由财务部门独立完成的，进而经常出现数据归类不一、对比数据不足、预测方向不准等问题，导致成本管控的低效化甚至无效化，使房地产企业蒙受较大的经营风险[1]。

（二）缺乏强有力的成本管控意识

意识对行为具有决定性作用，若房地产企业领导者缺乏对成本管控质量的高度重视，势必会在决策规划中埋下一系列的成本风险隐患。同时，房地产项目的开发建设具有周期长、环节多、要素杂、投入大等特点，对采购、运输、施工等基层人员的工作能力提出了较高要求。此时，若基层管理人员、业务人员缺乏高度的成本管控意识，在土地购买、材料采购、设备配置、市场营销等工作环节就会存在随意性、盲目性等问题，也会导致房地产企业经营成本的大量浪费。

（三）缺乏科学的员工激励制度

上文提到，相关人员的重视程度将直接影响到成本管控行为的实施效果。因此，“如何端正人员工作态度，如何挖掘人员工作潜力”就成为了房地产企业领导人员必须关注的焦点问题。从当前来看，多数房地产企业并未建立起高效的员工激励制度，在业务培训活动设置上也存在一些灌输化、说教化的问题，导致员工很难产生积极、主动的工作热情与自主提升意识，其工作态度、工作质量也很难得到保证。

二、房地产企业目标成本管控问题的可行性对策

（一）建立健全房地产企业目标成本管控体系

首先，应围绕成本管控，做好队伍管理工作。为了从根本上保证目标成本管控工作的专业性，必须要强化房地产企业的人才队伍建设。一方面，应加强财务、采购、造价等相关岗位人员的资质管理，将国家认证的职业资格证作为“准入门槛”，制定并实施阶段性的知识技能考核办法，以此保证成本预测、成本核算、数据分析、工程造价等工作的专业性;另一方面，应保证成本管控的具体责任落实到岗、分工到人，对房地产企业人才队伍的工作质量实施外部约束，进一步降低工作偏误问题的发生几率。

其次，应围绕成本管控，做好部门管理工作。基于房地产项目的复杂性，财务管理、工程造价、商务合约、市场营销等部门的工作人员必须做到群策群力、紧密配合，才能保证成本管控具有完整的知识、资源和信息作为支持。同时，在房地产开发项目的实际运行过程当中，各部门工作人员还应做好工程信息的实时交流，并定期进入现场进行专业视察，确保工程项目保质保量完成。此外，在每笔工程款项支付期间，财务人员都应结合工程款项的具体内容，与其他部門人员进行讨论交流，以此保证自身核算工作的准确性，并以此为基础实现成本控制方案的不断优化。一旦发生物资加购、施工变更等问题，财务人员与造价人员也应第一时间与工程部门、管理部门进行沟通，并将相关文件材料、价格变化落实到成本管控记录当中，以便从最大程度上保证成本管控行为与项目运行状态的同步性[2]。

（二）落实房地产企业目标成本管控的全程化重视

相关人员仅实施事中控制，是导致房地产企业目标成本管控不到位的重要根源。现阶段，要想保证房地产企业成本投入的经济效益最优化，就必须要提高领导人员及基层人员的重视程度，将成本管控行为落实到房地产企业项目开发的全过程当中。首先，在房地产开发项目的决策规划阶段，领导人员应与设计、监理等岗位人员做到群策群力，并将管控眼光落实在土地成本、开发成本、招标成本三个方面;其次，在房地产开发项目的施工运行阶段，领导人员应与财务、采购、造价、工程等岗位人员做好协同管理，并将管控眼光落实在物资采购成本、人力资源成本、工期成本三个方面;最后，在房地产开发项目的竣工验收阶段，领导人员应与财务、审计等岗位人员做好全面分析，并将管控眼光落实在融资成本、滞留资金成本两个方面。除此之外，为了避免“烂尾楼”、“鬼楼”等问题的发生，房地产企业相关人员还应做好行业动态、国家政策的解读研究，制定出合理可行的房地产开发与供给方案，从而在符合客户需求的同时，避免政策风险、社会风险对投入成本的影响。

（三）构建行之有效的员工激励制度

在构建员工激励制度的过程当中，房地产企业可结合阶段性的成本指标及达成情况，对相关部门实施合理的奖励措施。同时，对于项目工作业绩突出、成本管控理念优秀的员工，给予进一步的奖金发放、称号表彰等激励支持;对于工作态度消极、成本浪费严重的员工，则应制定出奖金减免、通报批评等惩罚办法。此外，还可围绕成本管控质量，将员工业绩水平与岗位晋升机制相挂钩，从而在企业内部形成创先争优的良性竞争氛围，进一步端正员工的工作态度，强化成本管控的人员基础。

三、总结

总而言之，只有保证房地产企业各层人员对成本管控的全面重视，并制定出健全、科学的成本管控制度体系，才能落实行之有效的成本管控措施，将房地产企业的生产成本控制在最低水平。

参考文献：

[1]范佳楠.我国房地产企业成本管控存在的问题及对策[J].辽宁经济，2016（10）：54-55.

[2]闫晶，尹立新.房地产企业目标成本管控问题与对策研究——以Y房地产开发公司为例[J].建筑经济，2011（02）：79-81.