关于对外贸易与房地产价格波动相互影响机制的分析研究

何书凝 陈云

摘要：房地产行业是国民物质生活的头等大事和国家宏观调控的重中之重。自住房商品化等理论被提出后房地产行业便日益昌盛，乃至出现房地产泡沫等现象。导致房地产价格持续走高的原因绝不仅仅是非理性炒作，本文从我国对外贸易中的顺差额和外商投资两个角度来分析中国对外贸易与房地产价格波动的相互影响机制，并通过数据分析佐证理论机制，最终得出结论、提出建议。

关键词：房地产行业;价格波动;外商投资;顺差额

中图分类号：F20       文献标识码：A 文章编号：1003-2177（2019）07-0061-04

0 引言

自1978年理论界提出住房商品化和土地产权等观点后，中国房地产市场的发展便势如破竹，乃至后期房地产业急剧快速增长，局部地区相继出现了较为明显的房地产泡沫。纵观中国的房地产行业发展历程的四个阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）、非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995 年）、相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）和价格持续上扬阶段（2003年以来），除第一阶段处于缓步慢行的开拓时期外，非理性炒作和房价持续走高几乎成为这一行业的主基调。国家三令五申，不会改变房价调控主基调，但排队看房的人似乎越来越多，成交量也在逐渐攀升，不仅是消费者，连一些开发商都开始对楼市预期发生变化。

直至今日，房地产仍然是国民物质生活的头等大事和国家宏观调控的重中之重，但其价格几次波动或者持续走高的背后却不再仅仅是非理性炒作或其它简单的因素。随着中国全球地位的提升，中国在全球的贸易额比重也稳步提升且持续顺差。本文从我国对外贸易顺差的基本情况和外商投资两个角度分析中国对外贸易与房地产价格波动的相互影响机制，旨在为中国房地产发展提出建议。

1 贸易顺差与房地产价格之間的相互影响机制

数据显示，1994年以来（除1998年受亚洲金融危机的影响、中国对外贸易资本项目有逆差外），中国的国际收支一直保持贸易顺差，到2017年贸易顺差额已经达到28700亿人民币。影响贸易差额的因素有很多，近年来房地产业高速发展，已经对中国经济的发展产生了很大的影响，也拉动了中国的对外贸易;另一方面，贸易顺差带来的经济效应也反向推动房地产价格上涨。那么贸易顺差和房地产价格之间存在怎样的传导机制呢？

本文认为中国长期以来进出口贸易顺差与房地产价格水平持续上升二者之间的关系可以用“贸易顺差与房地产价格之间的相互影响机制”概括，即：长期的贸易顺差导致外汇不断流入，外汇储备上升，央行以人民币兑换外币，因此市场上流通的基础货币增加，货币供给随之增加，进一步刺激了人们的消费需求;而短期内由于资源的限制等因素，社会所生产的各物质资料商品的供给量小于人们的需求量，而市场上流通的货币供大于求，由此导致通货膨胀。社会中各产品的物价水平普遍上升，房价随之上升。

而房地产价格上涨、进一步推动贸易顺差产生的影响因素可概括为以下两点：

一方面，房价的上升抑制了消费，人们的储蓄增加，由国民收入核算公式：

当房价很高时，内需减少，导致储蓄很高，必然要求净出口大于零，进一步推动对外贸易产生顺差。

另一方面，房价的上升拉动了房地产关联产业的发展，刺激关联产品的生产，国内对这些产品生产供大于求，促进了出口，进一步扩大了贸易顺差。以上传导机制可以用流程图可表示为图1。

贸易顺差与房地产价格之间的相互影响机制的数据分析如图2。

相关性结果如图3。

经过stata分析两者的相关性，得出中国房价与中国对外贸易顺差额的相关系数为0.8355，说明两者之间存在一定的正向相关关系。

构建模型：zgfj=α+βsce，zgfj 表示中国房价，sce 表示顺差额。α1，β1，表示待估参数，回归结果如图4。

得出回归模型为：zgfj=2405+0.14sce，说明贸易中国顺差额每上升一亿人民币，中国房价上升0.14 元。由此，即可证明对外贸易顺差额对房地产价格上升的确存在正向推动作用。

同理可得，房地产价格上升对对外贸易顺差额的反向影响回归模型为：sce=-7928+5.02zgfj ，说明中国房价每上升1元人民币，中国对外贸易顺差额就会上升约5.02亿元人民币。即，房地产价格的上升也可促进对外贸易贸易顺差额的进一步扩大。

2 外商直接投资（FDI）与房地产价格之间的相互影响机制

改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自1991年起，中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。而房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的第二大行业。2005 年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约15%。2006年上半年，来自商务部的统计显示，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%;合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%;实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。摩根士丹利、ING（荷兰国际集团）、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今都不约而同地出现在中国房地产市场，并且均出手不凡。

对此，经过研究我们总结出，外商投资，造成我国房价上涨，原因有二。

第一，在当时我国政府宏观调控背景下，一方面为了控制金融风险，我国抑制房地产的开发规模;另一方面，长期以来，我国房地产企业资金严重依赖银行信贷，造成许多房地产企业资金紧张。基于上述背景，我们分析如下，由于我国长久对房地产的抑制，造成有效需求得不到满足，抑制了需求，外商正是看中了这一点，利用房地产市场的脆弱，在中国进行短期投机行为，外资的注入，使有效需求得到满足，扩大了有效需求，利用市场的剧烈波动获取利益，造成房价被哄抬。另外，外资的投入，也大大缓解了我国房地产资金的压力，推动了企业资本结构的改善。外资的注入同时也带来了先进的经营和管理理念，有助于房地产企业经营管理水平的提高，有利于企业的长久发展。其他企业也被迫学习模仿，相继改进技术和设备、强化创新及管理理论，从而，带动了房地产业总体水平的上升，最终提高房地产产品的供给质量和数量，即扩大了市场有效供给。即外商投资通过弥补市场的资金短缺或者引进先进技术的方式提高了国内的生产技术水平，扩大了房地产市场的供给需求，促进了经济增长，推动了房价的上升。

第二，从成本角度，外商投资要办理很多流程手续，而且外商在技术改进，体系变革以及税收方面，也会产生更多费用，这些都会提高房地产行业的成本，从此角度，也会使房价上升。

最终，房价上升后，会带动GDP持续增长，经济总量也在增大，外商对人民币增值的预期普遍看好，我国良好的宏观经济环境和巨大的市场需求空间，更是吸引更多外商投资于我国。由此可见，外商投资与房价上升已经构成了一个循环，外资投入会拉动房价上升，房价上升又会吸引更多的外资投入，如图5。

2.1 数据分析与结果如图6

中国房价一直处于上涨趋势，观察这幅图，明显可以看出，中国房价与外资投入回归模拟效果很明显，说明两者具有更强相关性。

相关性分析：

zgfj表示中国房价，zgwz表示外资投入

（obs=17）    相关性结果如图7。

通过stata分析发现，中国房价与中国外资的相关系数为0.9694，证明中国房价与中国外资的相关性比较显著。

2.2 回归分析

构建模型：zgfj=α2+β2 zgwz，zgfj 表示中国房价，zgwz表示外资投入。α2，β2，表示待估参数。

根据图8得出回归模型为：zgfj=-1047+0.0006

zgwz，说明每增加一万美元外资投入，中国房价就上升0.0006元。由此即可证明，外资确实对中国房价有着正向推动作用。

同理可得，房地产价格对外资的反向影响回归模型为：zgwz=2162568+1554.41zgfj，即中国房价每上升一元，外资投入就会增加1554.41万美元，即房价的上升也可以进一步促进外资的投入。

3 结论与政策建议

综合以上内容我们可以得到两个结论：

（1）中国的贸易顺差与中国的房地产价格上涨之间存在正相关关系。

（2）FDI与中国房价之间存在显著正相关关系。

我们对这两个结论的解释为：

第一个机制中，中国的贸易顺差对中国的房地产价格上涨的影响在于：长期的贸易顺差会导致通货膨胀而使各产品的物价水平普遍上升，房价因关联产业的影响而随之上升。中国的房地产价格上涨对中国的贸易顺差的影响在于：房价的上涨抑制人们的消费且促进国民储蓄，从而增加出口，推动中国对外贸易产生顺差;此外，房价的上涨拉动关联产业的发展，使这些产品的供给大于国内对这些产品的有效需求从而增加中国的出口贸易。

第二个机制中，FDI的增加使中国被抑制的有效需求得到解放，并且通过外资注入来改善房地产企业的资本结构从而增加供给，同时由于外资投放存在政策限制使成本增加，三者共同推动中国房地产价格上涨。而中国房地产价格的上涨使外国投资者觉得有利可图，反作用于FDI使外资投入增加。

所以我们对控制房地产价格方面提出以下政策建议：

3.1 控制通货膨胀率

一般而言，我国政府控制通貨膨胀率的手段有：加大信贷控制;限制出口，降低出口退税率;对人民币升值;对某些商品进行限价。相对应于房地产方面，政府可以通过严格控制房地产信贷、人民币适当升值、增加房价限价政策等手段来控制房地产价格。

3.2 鼓励消费，减少储蓄

政府可以通过降低利率、降低进口关税、扩大内需、刺激投资等行为引导人民消费，减少居民储蓄，从减少居民对房地产的需求来达到控制房地产价格的目的。

3.3 抑制房地产市场中的需求泡沫

房地产市场中存在大量炒房行为进而产生需求泡沫，也就是说，房地产市场中有很大一部分的需求并非刚需，房地产价格的高速上涨与房地产本身的价值并不符合，长此以往会形成房价价格扭曲。所以政府可以通过加大对房地产行业的监管力度，抑制炒房行为，从而控制房地产价格。

3.4 抑制外国投资者的投机行为

这要求政府理性客观地看待房地产产业投机行为带来的GDP增长，规范房地产外资准入政策，同时配合增加税率、降低房地产行业中允许外资投资的比例等方式来减少外国投资者的利润，从而抑制外国投资者在中国房地产行业中的投机行为。

参考文献

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