“营改增”后房地产企业的税务筹划

陈友红

【摘要】税收是我国财政的主要来源形式，是国家能够发挥职能的重要保障，任何市场主体在参与市场活动过程中，都需要缴纳相应的税金，为了能够使税收活动更加适应实际发展需要，国家也在税收方面针对社会经济的发展不断在调整相关政策，从2011年开始，面对长期以来生产性服务业企业增值税和营业税并行的税收形式，国家开始推行“营改增”措施，来为一些生产性服务企业切实减轻税收。而房地产企业也于2016年被纳入到“营改增”范围，必然会受到“营改增”带来的影响，因此，对于房地产企业来说，做好“营改增”背景下自身的税务筹划工作，对于自身有效利用政策推动自身发展有着重要意义。

【关键词】营改增;房地产企业;税务筹划

从2011年开始，国家开始在经济领域着手推进“营改增”税收政策调整措施，其目的是为了改变长期以来很多生产性服务企业营业税和增值税并行，从而自身税负负担较重的情形，并且推行至今，已经在全国得到了运用。房地产企业虽然并不属于典型的生产性服务企业，但是由于房地产企业自身的特点，在经营发展过程中，其所涉及的开发、销售、物业管理等一系列环节，均会和上下游企业、各行各业产生千丝万缕的联系，由于房地产行业对我国的财政收入的贡献非常大，宏观上影响我国经济结构和国民收入，微观上直接关系百姓的生活水平的提高和生活质量的改善。商品房供求关系失衡，房价水涨船高的局面，使得政府必须尽快从多方面下手，对房地产市场进行资源整合配置。也因此，国家在2016年将房地产企业纳入到了“营改增”范围，使得房地产企业也受到了“营改增”带来的影响。在此背景下，如果房地产企业能够在“营改增”背景下做好自身税务筹划，将能够使自身在有效利用政策的同时，推动缴税活动更加规范化、合理化，降低税负，降低成本，进而促进自身更加稳健发展。

一、“营改增”相关背景

近年来，由于我国市场经济的不断发展，以及对外贸易活动的日趋频繁，市场主体的竞争压力日趋加大，在此背景下，企业要能够获得良好的市场竞争力，以及行业要能够更加健康发展，不仅需要使经营效益能够得到合理保障，同时还需要更多的资金投向技术升级、市场拓展能力提升上，适当减轻企业税负是实现这一目标的重要途径之一。而“十二五”规划期间，国家启动“营改增”项目，其中很大一部分原因就是基于这个考虑，而且从实际情况来看，“营改增”确实给企业带来了切切实实的减税效应，以波司登为例，“营改增”实施初期，该企业2013年相较2012年缴税减少了6000万元，很大一部分是“营改增”带来的效应。

因此，“营改增”让企业能够拥有更多的流动资金用于创新研发、技术升级和产能扩充，对我国企业的发展形成了良性的推动作用。当前，“营改增”推行和房地产调控是社会的两大热点问题。

二、“营改增”给房地产企业涉税活动带来的影响

在“营改增”实施初期，由于主要针对的是生产性服务行业，因此受“营改增”直接影响的行业包括信息技术服务业、不动产租赁业、物流运输业、电信通讯业等行业，到了2016年5月，国家又出台相关规定，正式将包括房地产在内的一系列行业都纳入到“营改增”范围内，这也使得房地产企业在缴纳的税种、计税方法和税率、应纳税额以及纳税人认定等都发生了变化。具体而言，其影响主要包括以下几点：

首先是营改增以后，无论房地产开发企业推向市场的产品会经过多少环节，但是只会针对其在具体的流通环节征收一定的增值税，房地产开发企业在市场交易过程中得到的增值税专用发票，可以用作税额抵扣，使得原先营业税重复征税的问题得到了解决，因此，房地产整体税负减轻了，成本也降低了。

其次，正如前文所述，房地产企业获得的增值税专用发票可以用于抵扣税额，但是如果企业无法从交易对手处按期获得相应的增值税专用发票，则房地产企业需要自己承担这部分税额，这就使得虽然看似税率得到了降低，但是实际上税负负担反而加重了。而从房地产企业实际运行过程来看，由于房地产企业是典型的重资产企业，在运营过程中往往会遇到不同程度的资金拖欠，就难以按时获得增值税专用发票，再加上很多房地产企业在项目上通常采取分包形式进行外包，由于一些不规范的承包方本身不具有納税人资质或具有纳税人资质而没有开增值税专票，也会影响到税款的抵扣。

第三，营改增以后，由于税收政策、相关的税负计算相较以前都发生了较大变化，房地产企业原有的财务人员面对新的政策，在工作思维和工作方式上都需要调整，但是其中一些财务人员可能因为自身适应能力不足，所以对于新政策背景下的财务核算工作可能难以做到位，再加上如果对于相关票据的管理不严格，都有可能造成房地产企业涉税活动出现较大问题。

三、“营改增”后房地产企业税务筹划设想

（一）在参与市场活动过程中提高增值税可抵扣比例

一是房地产企业开发项目过程中如果涉及到和相关建筑企业签订外包合同的行为，应当要做好相应的税务筹划工作，首先是一定要选择具有纳税资质的企业进行发包，以免承担不必要的税务风险，其次，如果房地产企业将施工和材料统一交由承包商负责，那么只能够获得税率为10%的抵扣票，而如果选择施工外包，材料不外包，那么房地产企业则可以从建材销售商处获得16%税率的增值税进项票，可以有更多的可抵扣额，因此，选择后者显然更为合适。二在相关采购方面，也要围绕提高增值税可抵扣额和降低公司负担的成本的目标做好税务筹划工作。如果从小规模纳税人处进行采购，总价款较低，通常获得可用于抵扣的增值税额少，而如果从一般纳税人处进行采购，则总价款高，却可以获得用于抵扣的增值税额大，选择哪种采购形式，在采购的时候应当进行计算，看采取哪种采购渠道可以使企业除去可抵扣的增值税后的成本更低，选择剔除可抵扣增值税后成本低的。三是在房地产企业项目开发和楼盘销售过程中，也要做好相应的税收筹划，比如在市场认可的情况下尽可能推出精装房，利用精装房项目开发过程中和相关行业的采购或者发包交易，来获得更多的可用于抵扣税款的增值税票，从而既降低成本，又通过精装项目附加值提高综合收益。

（二）完善房地产企业涉税活动管理流程

首先是房地产开发企业要针对“营改增”后政策层面的一系列调整变化，对内部业务流程进行重新梳理，重点做好对土地开发、融资、采购、发包等环节的销项、进项税额的进一步整理，不断加强企业预算管理、决算管理，切实控制好在新形势下企业各项业务流程中有可能面临的税负加重的风险，正确利用好政策中的机遇。其次，为了能够在“营改增”之后更加规范地做好相关进项税额管理工作，如果房地产企业本身在人员素质、系统功能等方面存在一定的缺失，则房地产企业可以从市场上寻求相关的支持，即选择合适的会计师事务所以顾问或者部分业务发包的形式，利用其在税收筹划和管理方面的专业性，来处理企业可能会遇到的一些列复杂的涉税问题，并且切实帮助企业减轻税收负担。第三是房地产企业应当要针对“营改增”给企业财务核算、涉税事务管理等方面带来的新的变化，做好对内部人员的培训工作，同时也可以积极从外部引进具有相关能力和水平的财会人员，使企业能够在“营改增”背景下更加规范做好涉税工作。

综上所述，在国家将房地产企业纳入到“营改增”范围后，“营改增”房地产行业带来了切切实实的影响，房地产企业应当要针对“营改增”自身带来的影响，科学合理地做好税务筹划，降低企业税负，降低企业成本，充分借势“营改增”实现自身更好的发展。