营改增政策后房地产企业税收筹划的措施

孙朝磊

营改增是我国近几年税收的核心工作，对于社会整体发展起着极为重要的促进作用。营改增全面实施后，我国房地产企业的经济发展情况得到了明显的改变。政府出台的税收优惠政策为房地产企业减税降负担提供了更多机会。在营改增政策下，房地产企业如何进行针对性调整，切实做好税收筹划工作，有助于促进房地产企业未来可持续的发展。

中国实施“营改增”有利于推动中国税制与国际接轨，增强中国房地产企业的国际竞争力。自从我国全面营改增后，我国增值税又经历过3次重要降税/并档。从2018年5月1日起，增值税下调1个百分比。目前我国增值税的三档税率分别为6%、10%和16%，其中，适用16%的主要集中于采掘和制造业，适用10%的主要集中于交通运输、公用事业、农林牧渔、房地产、建筑装饰和通信业，适用6%的主要是金融服务业。

随着“营改增”的全面实施，房地产业逐步实现了减轻税负的短期目标，从长远来看，将有利于降低企业的经营成本，提高资金的使用效率，进而促进房地产业的健康发展。

税务筹划不是偷税，不是漏税，也不是逃税，而是充分利用国家的税收政策，尤其是优惠政策，在合法合规的情况下，调整企业的经营管理模式，避免重复纳税，实现合理少纳税的目标。这就对企业生产经营提出了更高的标准和要求，要求企业对经营过程中的每个环节都要灵活并精准把握。本文将结合增值税的特点，提出了房地产企业实现税收筹划的有效措施。

一、强化财务会计人员的业务水平

营改增税的全面实施，对房地产开发企业会计核算产生了重大的影响，财务账目发生变化、财务人员的工作量也会随之增加，因此对房地产企业财务会计人员的业务能力要求也会更高。因此企业必须重视相关工作人员的业务水平，投入人力、财力，来帮助税收筹划人员的团队建设。主要措施可以包括以下两个：首先，做到专人专管，房地产企业应该针对税收筹划配备专门的人员，工作内容包括增值税专用发票的获取、核查、监督、完善等工作。第二，房地产企业应当定期开展财务会计人员税收制度的培训，比如聘请专业人员进行培训，熟悉最新的增值税纳税政策，专门学习进项税额的科目，范围等，全面提升财务人员的纳税筹划能力。

二、重视增值税专用发票的管理

营改增后房地产企业的应纳增值税税额等于销项税额减去进项税额，要实现合理少纳税，可以集中于进项税额的抵扣环节。进项税额是从供货商购进材料等多支付给卖方的税额，主要是凭借票据来抵扣，常见的可以抵扣的票据有增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书及农产品的收购发票等。在该环节的纳税筹划具体包括：

第一，实行增值税发票专人专管制度。全面营改增后，增值税发票等抵扣凭证在税收抵扣环节中的地位越来越高。一旦出现发票虚构虚开的情况，将会给企业带来很大的影响，因此为了避免意外发生，减少企业资金的非正常流出，避免不必要的财务损失，房地产开发企业必须考虑，建立增值税发票专人专管制度，使得增值税发票和抵扣发票都能得到正确的使用，进而保证进项税额可以正常进行抵扣，为企业创造更大的经济效益。

第二，财务人员取得专用发票后，应当第一时间判断发票的有效性，检查完毕后按照规范进行票据的记录和保管。房地产企业可以考虑增加人手来查验、核对、保管增值税专用发票。等增值税发票合理抵扣之后，仍然要分门别类进行有效的保存和保管。

第三，相對于增值税小规模纳税人，增值税一般纳税人可以开具增值税专用发票。这就要求房地产企业在买进材料等购买环节时，应当优先选择一般纳税人，而不是小规模纳税人。同时，在和承包商及供应商确定了合作意向后，双方签署合同时要针对增值税专用发票的开具和使用进行详细的规定，纳税人识别号、付款方式、付款时点、发票获得权益等信息要做出详细的规定，这样可以维护双方的权益，避免因为合同纠纷给双方产生不必要的财务损失。

第四，同时应当与原材料供应商进行有效的沟通，特别是在房地产项目建设过程中，增值税专用发票的获取也要及时有效，不能拖延，错过了最佳抵扣时间点，从而减少房地产企业的成本支出，缓解流动资金占用给企业带来的经济压力。

三、完善对土地增值税的管理

营业税取消后，房地产企业主要缴纳的税种是增值税和土地增值税，而这两项税额的大小跟销售价格直接相关，如果制定合理的销售价格，收入虽然可能会减少，但是会增加房屋销售量，有利于提高企业的利润。我国的土地增值税是针对于土地增值额来纳税，而税率采用超率累进制，在制定相关销售价格时要通过分析增值额与扣除项目之间的联系，找到土地增值税税率的临界点，从而选择更加合理的销售价格，进入相对低的税率值，进而可以有效减少土地増值税税额。

四、提升企业的财务管理水平

营改增政策的全面实施会对房地产企业的财务管理工作产生重要的影响，企业应当积极的面对这种影响和变化。应当根据企业自身的实际情况提高财务人员的专业技能与素养。第一，对财务部门设置进行调整，可以考虑将财务人员和税务人员配置进行区分，每个部门赋予专门的职能，避免职能交叉而带来的不利影响。第二，升级财务核算系统，进一步提高财务人员的业务水平，通过重新规划企业的税费控制点，制定科学合理的发展策略。第三，房地产企业应针对营改增前后差异性进行分析，通过对比，找出企业在票据管理、会计核算等方面增值税的危险点，并及时制定相应措施降低风险。第四，企业应当加强财务管理工作，结合企业内部经营的实际情况，考虑建筑外包。

五、加快企业自身业务升级

（一）建立多部门协同管理方式。全面实施营改增后，增值税发票的管理工作贯穿于企业开发项目的采购、开发、销售等各个环节，要求房地产企业转变原来低效经营管理模式，增加财务部门和其他部门之间的沟通，尤其是纳税环节的沟通，一环扣一环，这种多部门协同管理的模式，可以通过各个部门之间的有效沟通，使得房地产企业可以更快的适应新政策，减少不必要的管理成本。

（二）开发新的信息服务平台。企业应充分利用当前大数据的特点，在现在“互联网+”的新形势下，房地产企业充分利用大数据资源，将大数据与营改增工作有效融合，开发新的信息服务平台，这样可以提高房地产企业成本的监控效率。通过信息化系统与软件的整合，实现企业成本信息数据的实时传输与云端共享。

（三）建立数据库系统和发票信息管理平台。通过建立信息大平台，房地产企业可以对开发商、供应商资质进行事前筛选，选择合适的开发商和供应商。高效的信息管理平台可以在采购、开发、销售各个环节做好筛选、核查等工作，有效提高工作效率。

（四）建立健全有效的诚信体系。信用时代已经来临，随着营改增的全面实施，房地产企业应当加大人力、财力投入，构建更加完整有效的企业诚信体系，通过对信用的监督，可以避免企业挂靠开发经营等违规现象，减少因为资源的共享带来的增值税进项税额金额不符等问题，进一步规范企业的经营管理模式，提高企业的核心竞争力。

（五）优化产品服务组合。房地产企业可以考虑充分利用税收优惠措施，优化开发产品的类型，或者增加产品的组合。比如：第一，开发高档社区，比如增加绿化投入、采用智能物管系统或者采用太阳能的高端电器，这种社区的开发需要采购更多先进的设备，而采购行为将会产生更多的可以抵扣的进项税额。第二，增加精装房的开发，因为精装房，需要统一购买家具、机器设备等，也可以通过增大进项税额的金额来实现合理少纳税的目的。如此看来，通过优化开发产品的类型，不仅可以增加进项税额，还可以提高项目的销售价格，进而帮助房地产企业获取更高额的利润。

六、结语

全面营改增后，房地产企业要实现合理少纳税，需要强化财务会计人员业务水平;重视增值税专用发票的管理;完善对土地增值税的管理;提升企业的财务管理水平;同时依托“互联网+”，深化企业信息化建设来提高房地产企业的核心竞争力，进而实现房地产企业可持续且繁荣的发展。（作者单位：广东白云学院）