以闲置场地为依托的场地短租模式的发展对策研究

徐鑫宇 谭悦 江楠

摘要：我国经济已进入“新常态”，而以“互联网+”为依托的新经济却異军突起，展现出生机勃勃的景象。另外受到供给侧结构性改革的影响，“网络+闲置资源”的概念因此得到了越来越多的关注，通过网络将自有的闲置资源进行最优分配，有偿地提供给有需要的人，是一种实现资源循环利用从而推动社会可持续发展的新方式。该研究以丫空间为研究对象，结合我国对于闲置空间的研究现状及国内外依托闲置场地短租模式的发展现状，并针对丫空间场地短租模式的现状和存在的问题对互联网闲置场地交易平台提供合理建议。

关键词：闲置场地；场地短租模式；共享经济；互联网+

中图分类号：F59 文献标识码：A 文章编号：1672-7517（2019）02-0077-02

2015年10月29日，在党的十八届五中全会公报中明确指出“发展分享经济”，将自有的闲置资源进行最优分配，有偿地提供给有需要的人。2017年7月3日，国家发展改革委等八部门联合印发《关于促进分享经济发展的指导性意见》，意见将“分享经济”正式列入党和国家的战略规划。将城市中的闲置空间再利用，不仅响应了国家的号召，还推动了社会的可持续发展。

1 国内外依托闲置场地的场地短租模式的现状

1.1 国内研究现状

目前我国学者对于闲置空间的研究所及甚少，其中大多是基于城乡规划角度对公共闲置空间规划的研究和对于城市及农村住宅闲置空间的研究，对于城市商业闲置空间的研究较少。黄诗雨的《景德镇地区既有社区养老公共空间改造策略研究》（2017）针对既有社区公共空间提出改造策略；王珊亚萍的《当代城市闲置空间的临时性景观设计》（2017）针对不同性质的闲置土地提出相应的临时景观设计方案；杨波《民宿产业背景下关中农村现居宅院闲置空间有效利用研究》（2017）提出了关中农村现居宅院闲置空间民宿的改造方案，进行设计实践并检验其可操作性。

1.2 国内外发展现状

国内外依托闲置场地短租模式的发展多表现为民宿模式，对私人闲置空间进行交易，以活动为目的对闲置空间进行交易的较少。国外的民宿兴起于欧美，一般指英国的 B&B（Bed and Breakfast），意思是住宿和早餐，和美国的 house stay，house hotel等等，只为客人提供住宿和早餐，是一种经济型酒店类型。现在比较成功的有提供个人房屋短租中介式服务的Airbnb平台。大陆民宿近几年来才开始渐渐发展，相关政策并不健全模式也并不规范。

国内发展较好的短租平台有小猪短租，途家网及蚂蚁短租。小猪短租是国内房屋共享经济领域中的代表企业，截止目前，其房源超过了42万，遍布中国400个城市。途家业务遍布全球，是中国民宅分享的领先企业。蚂蚁短租，是国内民宅短租领域的开拓者，在2015年占据市场最大份额43.5%。以活动为目的对商业闲置空间进行交易的平台比较典型的有丫空间，云·SPACE和百场汇。丫空间旨在提供特色活动场地短租、标准活动服务采购、活动协作一站式服务，帮助活动主办方提高组织效率，提升活动品质。云·SPACE主要提供从活动空间到活动内容的综合解决方案，截止至2016年5月，平台上线场地近5万家，分布于全国24个城市。百场汇是一个汇集了独特场地的短租市场，覆盖多和城市超过了18000个场地，10000多个商家在这里发布并管理他们的场地，涵盖了20余种场地类型。

2 依托闲置场地发展场地短租模式共存的问题

2.1 平台监管方面

租客、场地主和平台三方是租赁合同的关系，平台在租客、场地主之间搭建桥梁，连接租客和场地主。但是我国在共享短租平台管理法规方面相对的落后，当场地主与租客起了纠纷，合同法的相关法律法规可以起到作用，但是合同法上却没有针对平台场地监管的法规；同时持有营业执照、餐饮、消防等证照的场地比较少，难以保障租客的安全。

2.2 平台商业模式方面

一些场地短租平台缺少实体资源，拓展受到房源的限制，很难获取更多用户，无论是在吸引场地主还是吸引租客方面都会受到影响。

现在市面上的平台在全国范围的发展都不太均衡。经常在平台上预订场地的人大多都分布在一线以及海外城市，而二、三线城市的场地短租市场发展仍然留有空白或者说比较缓慢。

2.3 平台保障方面

（1）人身财产安全问题

刚刚兴起的短租行业没有像经营体系成熟的酒店一样配有专业的员工和管理制度，国家也还没有出台关于短租行业的统一的立法和相关规定，难以保障场地主和租客的人身、财产安全。

（2）场地图文不符问题

很多时候场地主为吸引更多人到自己的场地，明明场地脏乱差，还是会在平台上传与真实场地不符的照片。同时如果平台方审查的不严格，会降低租客的使用体验，长期下来租客和场地主会越来越不信任。

（3）平台把关和维权问题

目前我国短租行业缺少相应的监管，一旦租客和场地主在线上的交易出现纠纷，双方都很难通过法律手段保障自己的权益。如果平台在认证场地主的信息时、在验证场地是否可靠真实时、在制定租赁合同时、在核实场地的交易量时审查把关得不严格，也会增加租客和场地主维权的难度。

2.4 平台运行机制方面

不少人没有听过云space、小猪短租、丫空间这类场地短租平台，很多人在使用平台时会因为平台预订场地的操作复杂而放弃通过平台找场地。可见场地短租平台在概念的宣传上仍需要加大力度。而且很多平台的退款流程也非常繁琐。

3 丫空间场地短租模式的现状和存在的问题

3.1 业务系统

丫空间在上海、北京、深圳、广州、杭州五座一线城市的核心商业区有1000多个优质高性价比的线下活动场地，场地类型包括咖啡厅、餐厅、众创空间、会议室、演出馆、别墅公寓、艺术展览馆等。业主可以免费在平台发布场地信息并进行推广；租客可以通过在丫空间网站上精确搜索，找到需要的高性价比且优质的场地。场地主要来源于业主把自己闲置的场地登记进丫空间平台。

3.2 盈利模式

（1）O2O模式

丫空間平台连接了线上的活动场地需求和线下的场地主、场地服务供应商。吸引到可以提供空置时间段的场地方与需要特色场地与服务的活动方在线上平台直接进行交易。丫空间以场地为依托，把场地渗透到各种场地消费场景中，再在场地上增添自己的丫定制等服务。

（2）C2C模式

丫空间作为一个平台，在场地交易过程中收取一定比例的交易佣金，租场地则是场地主和租客双方对接。

丫空间的盈利模式分为四种：第一种是撮合场地供需双方进行交易，从中收取场地交易佣金。第二种是活动设计交易费用，平台有特色的活动设计师，按照用户需求进行在线方案设计，从中收取设计费用。第三种是配套服务交易费用，平台基于用户的需求提供一些像餐饮、搭建布置、摄影摄像这些工具等后续延伸的服务，从中收取服务返佣费用。第四种是其他交易费用，比如平台自主研发的全景VR技术能将场地、活动、产品、服务融入场景之中，场地主获得此服务需要付费。

3.3 营销渠道

丫空间的营销渠道主要集中在线上。丫空间在百度、搜狗、360、谷歌等网页搜索引擎投放广告，也在知乎、头条、微博、微信公众号上宣传，为平台引流。也与HR社区合作，共同搭建交流平台。线下则与优客工场、联合创业办公社、WE+酷窝、裸心社、INNOSPACE+这五家供应商合作，依托实体空间培养自己的忠实用户群。

3.4 存在的问题

在业务系统方面，丫空间的场地数量远不及其他场地短租平台，丫空间目前有1000多个活动场地，而竞争对手spacebase有1700多个场地，云space有5万多个场地。并且丫空间的场地主要分布在特定的几个城市，与其他场地在全国范围覆盖的场地短租平台相比，普及度不高。丫空间仅与五家供应商线下开展合作，拥有的实体空间不多，大部分靠的还是场地主提供的场地。目前丫空间在其他城市拓展了场地地区，但是线上合作的场地还是非常少。

在营销渠道方面，丫空间相比其他的短租平台宣传力度并不大，也没有举办一些优惠增值活动，不能吸引到更多的场地主在平台登记场地。

丫空间的商业模式属于 C2C 类型，场地主和租客大部分都是个体，带给租户的体验虽然新颖的，但是对场地主的要求过于简单，平台本身的保障不够全面，存在一定的安全隐患。

4 依托闲置场地发展场地短租模式的对策建议

4.1 政府层面

（1）对场地短租行业出台全国性统一的立法和相关规定，规范、协调和保护整个场地短租行业。

（2）将场地短租行业的法规更加具体的细化，划分监管部门以及他们的职责范围，明确规定租客、场地主和平台之间的义务利益和违法违规处理条例。加强对场地短租平台的监管和把控。

4.2 企业层面

（1）在租客、场地主和平台三方之间建立信用租房体系，比如租客诚实守信、爱护场地、按时交租等行为都能够增加信用积累；而场地主挂出虚假场地、任意涨价，租客损坏场地设施、破坏场地环境、故意欠租等失信行为则扣除信用积累。

（2）在合同签订前核对双方租赁的相关材料。比如租客的身份证信息，场地主的房产证，场地的设施和环境是否和平台上的描述相同，以及是否存在安全问题等等。也可以通过建立数据库记录用户的个人信用。

（3）建立双向评分系统，与市面上大多数场地短租平台采用的租客评价体系比，双向的评分系统可以在一定程度上制约租客单方面的评价，让平台上的评价更客观。

4.3 商业模式完善建议

（1）场地短租平台应当开展多渠道合作，比如和旅行社、中介服务机构以及大型活动承办商等建立战略合作关系，获取这些行业的客源开拓用户群。也可以引入保险、物业管理公司，既保证了场地主和租客的财产安全，又可以确保场地的日常维护得到保障，除此之外，如果租客破坏场地还收取损坏保护等增值服务费。

（2）扩宽并且均衡场地短租市场。从目标群体看，平台应该按照场地的特点整理和归类场地，然后在服务要求、价格、场地用途等方面向不同的目标群体做出不同的推荐。从地区拓展看，短租平台应重视二、三线城市，在这些地方开发市场，填补空白抢占份额，普及和受众方面缩小跟一线城市的差距，从而达到均衡的发展。

（3）聚焦于服务场地主。目前短租行业开始成熟，平台不应该只是单纯依靠拓展场地，应该把重心从寻找场地、招纳场地主转移到思考如何更好地服务场地主，指导场地主如何经营场地实现盈利，场地主才会更加信赖平台。

（4）提供更加成熟的订房体系。场地短租平台应合理简化订房前中后各个环节，比如：订房前实行芝麻信用免抵押；在场地主的场地中加入VR虚拟现实技术；订房后使用支付宝、微信、银行卡等快捷支付方式等。

（5）要突出平台自身的特色。在市场潜力的驱动下，现在的场地短租平台竞争很激烈，要想提高竞争力，平台除了要丰富基本的功能、提高客服的服务质量，还可以经常推出个性化服务定制、优惠增值等活动。

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