房地产企业成本控制精细化管理研究

贾广岭

青岛嘉凯城房地产开发有限公司

摘要：财务管理作为房地产企业管理系统的有机构成，其实效水平直接影响了房地产企业的可持续发展，受到了高度重视。精细化管理作为现代管理的重要手段，是房地产企业财务管理发展的主流方向，如若不能有效落实，很容易吞噬房地产企业最终的经营利润，其相关课题研究备受行业及相关学术者关注。

关键词：房地产企业;财务管理;精细化管理

目前房地产成本控制是房地产项目开展的关键所在，成本控制不下来，净利润就会受到影响，对于开发商来说是损失。房地产成本精细化管理方案的有效落实，可以很好地确保房地产项目成本降低，只有不断地进行方案优化，才能够给房地产成本控制带来更好的改变。

一、精细化管理概念论述

市场经济竞争格局下，企业发展在迎来前所未有的机遇同时，亦面临着巨大挑战和压力，对可持续发展战略目标的规划实现，必须依赖良好的内控机制。正所谓，无规矩不成方圆，唯有不断优化内部治理结构，提升管理效率及质量，才能稳固房地产企业在市场竞争中的基础。精细化管理作为现代管理理念的奠定代表，其本质价值在于对战略目标进行分解、细化和落实，通过对各个环节的有效把控，实现战略规划目标，并提升企业整体执行力。所谓精细化管理即可理解为是落实管理责任，通过具体化、明确化目标导向，促进管理者尽忠职守，及时发现日常工作问题，并予以有效处理解决。综合来讲，精细化管理是人类发展史上最具实践价值的管理学成果，汇聚了大量有效经验，始终坚持科学与效率的共同发展，应积极融透到企业各个管理层面中，并结合自身实际情况不断追求创新，以更好地契合企业发展需求。

二、房地产成本控制所面临的问题

（一）房地产成本管理体系不健全

不健全的原因来自两个方面，一个是房地产成本管理意识不足，第二是房地产成本管理技术不够。在房地产成本管理意识方面，房地产项目管理者由于个人意识不足，导致在项目开展的各个环节没有严格把控，很多的物料采购不合理，最终导致成本的不必要浪费。另外一点就是技术方面，目前很多的房地产项目所应用的成本管理技术还是原来传统的管理技术，这无法满足目前日新月异的变化，在财务管理过程中，财务在记账体系上不能够全方位地进行记录，其次财务体系在事前预算、事中跟进和事后结算中，没有起到应该有的督导职能，无法对财务状况进行科学合理的分析，其配套软件由于没有更新，也无法对财务管理状况进行科学合理地分析，对于其浪费的地方进行指出，以便更好地改进。

（二）房地产项目设计方案变更频繁

房地产项目在设计时候，需要通过设计方案的，但是由于后面的具体项目开发出现各种问题，最终导致设计方案收到影响，频繁进行设计方案变更，最终导致房地产项目成本提升。设计方案的变更主要是以下几个因素导致的：第一，对于房地产开发项目所在区域没有进行科学合理精密的勘察，在施工过程中发现设计方案与现实情况不符合，最终需要对设计方案进行变更。第二，在施工过程中，各方需要进行密切的沟通，特别是设计部门和施工部门，在施工之前，设计部门需要与施工单位进行充分沟通，否则容易信息不对称，最终导致成本浪费;第三，就是施工图纸问题，在施工图纸设计到实施过程中，针对于施工图纸的审核不完善，最终导致项目设计方案频繁变更，导致不必要的成本浪费。

三、房地产成本精细化管理措施

（一）提升人才素养

知识经济时代，人才是推动社会发展的核心力量，更是房地产企业参与市场经济竞争的重要资本。随着城市化建设进程推进，我国房地产企业发展迎来了前所未有的浪潮，但同时值得客观指出的是，其本身亦面临着严峻的竞争挑战，为了实现效益最大化目标，必须要完善内部治理结构，提升财务管理质量，这亦对相关岗位从业人员提出了更高要求。因此，新时期，房地产企业必须要深刻认知到人才的战略价值，协调好内部发展资源，适度加大该方面的建设投入，提升其专业化水平。在具体的践行过程中，可聘请专家开展培训教育活动，深度解析精细化管理的核心价值及本质内涵，提高财务管理人员的重视程度，不断充实他们的知识结构，及时更新思想理念，分享有效实践经验或案例，帮助他们解决实际工作中的问题，进而提升其综合业务水平，为精细化管理应用推进奠定扎实的人才资源基础。

（二）健全完善房地产成本预算机制

预则立，不预则废。良好的房地产成本预算机制可以节省很多不必要的成本。在健全完善房地产成本预算机制上，首先要提升房地产项目管理层的成本管理意识，要在项目工程开发的各个环节进行预算机制的设立。首先要针对于项目经理等管理层进行项目成本预算的进一步培训，让其充分考虑项目开展过程各环节的成本预算问题，建立健全绩效机制，如果对于项目各环节的成本管理出入较大，将会对个人工资绩效造成影响。其次，就是要和财务部门进行沟通，财务部门要引进最新最科学的房地产成本核算系统，针对于房地产项目的各个环节进行财务核算。另外，要加强和监理部门的沟通，针对于项目某方面的过度浪费现象，必须要建立健全追责制度，让相对应的部门必须阐述成本浪费的理由，精细化进行各个环节的管理。

（三）做好项目开始前的调研工作

首先，要找到认真严谨专业的调研团队，对于项目的各个环节进行调查分析，首先是项目的地质问题，项目开始之前，需要对项目所处的地质属性进行分析，有些地质是不适合进行高层建筑物的建设的，这种地质需要开发商浪费很多成本在于地基建立上，需要用专业团队进行地质可行性分析。其次，对于政府的相关政策进行充分的解读，不能够有投机行为，不能够因为低价偏低就急忙拿下，后期政策的改变将会给整个项目进展带来很大影响，需要对于整体的规划进行分析，和相关部门进行充分的沟通。[5]综合下来，需要针对于开发地段的经济情况、地质情况和预期施工开展情况进行分析，然后出具可行性调研报告，针对于报告中不明确的地方，要进行及时地改正，最终按照可行性报告进行设计和施工，就能够避免很多不必要的成本浪费。

（四）强化成本管理意识，促进成本预算精细化管理

精细化管理是企业开展现代化管理的主要措施，要想将精细化管理理念深入贯彻到企业的各个管理环节中，需要从企业内部开始，对全体员工的管理意识进行强化，使精细化管理深入人心。为此，企业管理层应做好带头作用，从小事做起，坚决杜绝浪费现象，节约成本，在为企业提供正常运营资金的前提下，对各项费用支出进行严格管理，提高成本管理效益。与此同时，要建立完善的成本预算制度，为精细化管理提供必要条件。因此，建议对预算管理控制系统进行强化，对企业运营过程中所产生的成本进行有效控制。

（五）创新成本管理方法

房地产企业要对成本管理方法進行不断完善，适当引进更为先进的管理模式，制定项目成本管理计划，明确期间可能产生的其他费用，将项目总成本管理目标落实下来，从而为后续成本管理提供依据。在项目实施过程中，应对实施方案进行细化，并对技术方案的可行性进行详细分析，从而对成本管理对象实施科学管理。例如，设置一定的限额制，如果成本预算估计值超出限额，则分析超出原因，结合原因反馈，提出针对性较强的解决措施，适当做出必要调整。在房地产企业后续工程推进时，可采用汇总成本估算方式，由下而上推进成本管理计划。

四、结语：

随着我国经济的飞速发展，我国房地产项目发展迅猛，但是在迅猛发展的过程中，存在很多的问题。其中最主要的就是房地产成本控制问题，这些问题如果不得到科学合理的解决，将会对整个房地产项目的运转带来很多额外的开支。

参考文献：

[1]陈红霞.浅谈房地产成本精细化管理[J].科技风，2015（13）：170.

[2]温宁馨.房地产企业项目开发成本精细化管理探讨[J].经济研究导刊，2014（17）：271-272.

[3]李伟.房地产企业设计精细化管控体系研究[D].天津大学，2013.