房屋产权面积的边界与范围识别方法研究

吴忧

摘 要：介绍产权边界和范围的相关知识，归纳确定出房屋产权面积边界与范围的3种方法，即专有与共有识别法、功能识别法和特殊部位识别法。

关键词：房屋产权;产权边界;产权范围;识别方法

随着我国社会的不断进步、经济的持续快速增长和城市化进程的加快，近年来我国房地产市场迎来了其黄金发展期，房屋产权的转让和分割、交换、继承、抵押等工作也随之日益增多，这一系列工作无法避免地要牵涉到房屋产权的确权，还涉及到相关产权资料的收集、登记、整理、存档等工作。对存在争议的房屋面积进行确权和验证产权时，常会出现验证面积和原产权面积不对应等现象，造成这一现象的重要原因之一即是房屋产权面积的边界与范围认定不准确。随着房地产价值的不断攀升，准确地明晰房屋产权显得尤为迫切。

1.房屋产权面积边界与范围的识别方法

1.1专有与共有识别法

房屋的产权包含专有产权与共有产权。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”专有面积产权识别法主要是对专有面积产权进行识别的方法，同理共有产权面积识别法是对建筑物共有部分的产权面积进行识别的一种方法。专有与共有识别法在一定程度上可以对专有面积与共有面积的边界与范围进行有效界定。

1.1.1专有识别法

在现实生活中所说的独有产权，即产权人独立拥有的产权，这就是房屋的专有产权，跟其它产权一样，专有产权人享有所有最基本的权利。在满足以下几个条件的前提下，就可以构成房屋专有产权范围：1）存在独立的空间，可以独立使用;2）有明确而固定的产权边界;3）能够单独进行产权登记。专有识别法的因素有：1）构造上的独立性。其实就是房屋的各部分能够被清晰地区分开，例如：楼面板将一栋楼分割成独立的楼层，这种情况就可称之为构造上的独立性。2）可以独立使用且单独成为所有权标的，这就是经济上的独立性。即该部分必须具有可以满足人们日常生活目的的独立机能。至于机能上的独立性，其实也就是基于专有部分能否有独立的经济效用来判定。3）能够登记成为特定业主所有权的客体。只有登记确认后，专有部分所有权才能够产生其法律效力。而经济上的独立性体现在构造上与使用上的独立性，这也被人们称作“法律上的独立性”。因此，各套房屋相互之间的分隔墙、套与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙等共有墙，其产权为相邻产权人双方所共有，则其产权边界为墙体中线;而自有墙体为专有部分，按照水平投影面积，产权人独自拥有其产权。当共有墙的另半边是公共墙，例如：全幢房屋的外墙墙体中线以外的部分归属于多个产权人所共有，因而列入全幢公摊面积的范围。

1.1.2共有识别法

共有产权是指2个以上的民事主体f公民或法人）对同一物f或财产）共同享有的产权，共有主体称为共有人，共同客体称为共有物。共有可以分为按份共有和共同共有两类，另外按份共有和共同共有中又包含法定共有和约定共有两类。按份共有也称为分别共有，即2个以上的共有人分别按照各自的份额对共有物享有一定的权力和承担相应的义务。共有部分有以下特征：1）构造上的连接性，即构造上不可区分。依照《物权法》第70条规定，建筑物在不具备构造上与利用上独立性的情况下就视为共有部分。2）使用上的共用性。共有部分是供全体或部分所有权人共同使用和管理的部分。3）法律上的共用性。在法律上不能登记是专有于某个人，其实就是不具有专有权登记的法律属性。4）当事人的约定性。法定共有部分和约定共有部分共同构成共有部分，其中，约定共有部分就是允许所有权当事人自己去约定，即使是原来本身具有专有部分属性属于个人所有的专有部分的，也允许当事人根据私法自治的原则予以约定为全体所有权人或一部分所有权人共有而约定为共有部分，这也是民法的私法自治的原则的体现。在同一个单元，纵向空间同时存在多间房屋，一楼的住户独占该单元所占有的土地建设用地使用权，这显然是不合理的，在进行产权识别时最好将其确定为共有产权。基于此，规划报建的地下室、地下储藏室等设施，假如开发商和业主间本身没有相对明确的约定，且管理规约中也没有明确规定，其产权往往判定为全体业主所共有。

1.2功能识别法

有些建筑具有多重使用功能，可以根据其功能差异来识别产权。比如常见的“功能楼”就是同一栋房屋具备不只一种的使用功能，根据共有面积在各功能区存在有差异的服务对象，常常分为3种类型：1）低层商业，中高层住宅的商住一体楼;2）低层商业，中高层办公的商办一体楼;3）将商业、住宅、办公集于一体具有多重使用用途的综合楼。但无论哪～类，对于共有部分，要么其服务对象是整幢大楼，例如管理用房、外墙等，要么是各自有不同的服务对象，如洗手间、过道等。采用功能识别法，第一步，分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区;第二步，功能区再把分摊面积和功能区原有自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层;第三步，各个层再把功能区分摊的分摊面积和各个层原来自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。众所周知，大多数房地产开发都是分期施工开发的，而住宅小区必备的变配电室、管理用房等往往会设置在首期建筑物中，按照分期竣工交付使用以及分期销售的现状，上述的管理用房、辅助設施等很有可能只分摊给首期的业主，这显然不合理。应该基于其使用功能的角度按照一定规则分摊给其服务的整个住宅小区的所有业主。此外，还有常见的“骑楼”是建在马路旁，底层一部分是人行道的楼层，它的概念主要来自于外形，建筑设计或施工对于骑楼的认识主要是在外型和功能上考虑较多。按《建筑工程建筑面积计算规范》规定骑楼的底层若用于道路通行的部分不纳入面积计算范围。因此，依照《房产测量规范》及一些地方房产测绘实施细则，对骑楼的底层产权面积进行识别，可以采用功能识别法来判定：1）不纳入产权面积范围的情况是：用作公共道路、街巷通行且底层不在建筑用地红线之内的;2）纳入不分摊共有产权面积范围的情况是：用作公共道路、街巷通行且底层处于建筑用地红线之内以及底层面积批准列入核减建筑面积的;不在上述情况的底层，结合使用功能，纳入分摊的共有产权面积范围按规则分摊。

2.结语

房屋产权面积边界与范围的准确认定是房产面积测算、登记、交易等一系列经济社会行为的基础，具有极其重要的支撑作用。应该让测绘单位的房产测绘工作人员在工作中做到有章可循，快速合理地应对建筑形式的不断变化，精确测算房屋的产权面积，使房屋产权面积的计算更加公平、公正、合理、合法，切实有效的减少产权面积所引发的纠纷，保护所有权人的合法权益。

参考文献：

[1]殷齐鲁.房产面积识别技术研究[J].中国住宅设施，2019，15（5）：104-105.

[2]朱定军.房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异分析[J].山东工业技术，2018（14）：233-233.