房地产开发与报建全过程风险分析及防控

王磊

摘 要：房地产产业所涵盖的内容非常的丰富，具体包括：房地产有关项目的投资、财务上的税收、工程项目的施工建设、对相关建筑的设计以及相应技术的研发、招标采购、营销等等多个专业以及领域。相关的房地产开发企业在对整个项目进行整体操控过程当中，需要对各个环节正常进行中可能发生的风险进行及时掌握并且进行评估。在房地产项目开发的过程当中对一些不良影响进行适当的规避或者是想方设法的降低这些不良影响对企业所造成的损失。本文以房地产开发与报建的全过程作为切入点，对房地产在开发以及报建的过程当中可能会发生的风险进行全面而又详细的分析，并对于如何才能有效的防控这些风险提出了一些可行性的意见。

关键词：房地产;开发报建;风险分析;防控

引言：

房地产行业在我国发展年限相对来说比较短，然而由于其利润相当的丰厚，因此在我国发展的速度相当的快。发展到了今天的地步，已经发展成了一项综合性的产业。在房地产项目进行开发与报建的全过程当中，风险时时刻刻都有可能会发生。不同阶段发生风险的概率以及种类各不相同，因此相关的工作人员要想防止有关风险的发生，就必须要对全过程当中可能会发生的风险进行全面的分析，同时对造成这些风险的原因有一个清楚的了解以及掌握。对房地产开发以及报建过程当中的相关风险进行全面的防控可以给房地产企业带来诸多的好处，不仅可以使的房地产企业减少在经营当中可能会产生的一些风险，而且还可以减少当风险一旦发生的时候给房地产企业带来的损失。不仅如此，对风险进行全面防控还可以有效地防止以及化解房地产上下游产业链可能会面临的风险，在一定程度上可以起到维护社会稳定的作用。

1房地产开发与报建全过程风险分析

1.1投资拓展风险

这项风险最可能发生的阶段是在房地产企业通过一定的手段进行土地使用权获取的过程这一时间段内，比如在项目正在进行一级整理的整个过程当中，如果说相应的对某些区域拆迁以及安置补偿的方案无法与该区域的居民达成共识，也就是说该方案该区域的原住民并不认同的话那么就会直接对拆迁的进度造成非常严重的影响，甚至使得拆迁的进度无法继续进行下去;如果房地产进行项目投资建设所使用的地段当中包含了一些农用田等等政府专门在进行城市规划的时候规划的非建设用地，那么涉及到的内容将会更加复杂，还会涉及到农用地指标的置换、土地变性等等更加繁琐的流程;而且一旦该区域周边的居民对于用地红线范围存在着一定争议问题的话，那么就还需要在相应的建筑工程施工之前委派专门的工作人员进行大量的测绘以及前期沟通的工作;如果与房地产企业相对应的合作方、将要进行施工项目的地块是否存在着一些法律纠纷等等这些问题都有可能存在着较大的不确定性以及相对应的机会成本。而且在房地产进行购买土地使用权的时候，还有可能会面临着其他一些房地产企业相应的竞争，该房地产企业在激烈的竞争当中能否取得土地的使用权，以及在取得土地的使用权之后，能否实现预期当中的利润，等等这些都是房地产企业在开发与报建投资拓展当中需要面临的一系列风险。

1.2开发报建风险

这一风险与政府的行政效率以及相关的审批政策有着非常密切的关系，当房地产企业所申请的项目取得相应的土地使用权之后，房地产企业通常是通过向银行贷款等一些方式去支付巨额的前期开发费用（比如土地出让所需要花费的资金、对原建筑用房拆迁所需要消耗的资金等等一系列费用），房地产企业的财务成本压力相对来说比较大，需要相关的项目能够尽快的实现开工的工作。并且在建筑物建设完成之后，尽快的将房子卖出去，从而实现资金回笼的目标。因此在房地产企业通过一些渠道获得土地的使用权，在获得土地之后对土地上的一些项目进行相应的规划，并且对项目开始施工，在施工完成之后开始预售，手续办理过程当中就存在着相应的风险，政府行政效率与一些审批政策将直接影响到各项开发手续办理，而且不同地区的情况也各有区别。

1.3设计施工风险

这一过程当中所发生的风险包含了两大方面的内容。第一方面的内容就是在相关的设计人员对图纸进行设计的时候可能会发生的一些风险;第二大方面的风险就是在相应的项目现场施工的过程当中可能会发生的风险。比如说相关的设计人员在设计施工图纸的时候，并不按照相应的规范来进行设计，因此当审查人员在进行设计图纸审查工作的时候总是会发现设计图纸上存在着各种各样的问题，导致设计图纸反反复复的进行修改;还有可能存在现场的工作人员对工程项目進行现场施工的时候，施工人员按照自己的想法来进行项目的施工工作，并不按照设计图纸上的来进行施工，这就导致在进行施工的过程中可能会发生各种各样的问题，从而导致返工并影响最后的验收工作，或者是开发商或者是总包企业为了缩减建安成本，在进行材料购买的时候擅自改变设计图纸上所使用的材料，或者是虽然购买了同一种材料，但是材料的质量并没有达到相关的标准;再加上其他一些可能存在的不可抗拒的因素，比如说在工程项目建设施工的过程当中可能会发生各种各样的安全事故，或者是出现一些重污染天气不得不暂停施工现场的施工等等这些因素都会影响到项目竣工的日期。从而造成工期延误的风险，最后就会影响到房地产开发项目的最终建成以及使用的日期。

2房地产开发报建全过程风险防控

2.1投资拓展角度

对意向投资地块以及合作主体事先进行全面而又充分的尽职调查，当相关的土地清信息都弄清楚以后，相关的工作人员通过系统性的分析得出项目可行性的结论，全面地了解合作主体的经营情况，最大程度的化解投资拓展风险。

2.2开发报建角度

当相应的项目确定要进行现场施工之后，应该对现场施工的全过程做出一个细致的规划，对于什么时间段项目应该进行到什么程度有一个全面的安排。同时房地产企业应该维护好自身同其他相关部门的关系，对于一些最新的报建信息应该及时的了解，尽最大的可能降低时间成本，最大程度地享受政策上的一些优惠。

2.3设计施工角度

房地产企业应该找一些靠谱的设计施工单位展开相关的合作，同时尽可能的建立并完善属于本公司的产品系，尽最大的可能去提高设计质量以及效率，在设计图纸完成之后，应该严格的要求施工现场的工作人员按照设计图纸来进行工程的建设，加快施工进度，保证能够按照规定的期限之内完成相应的工作。

3结束语

随着我国房地产行业发展水平的不断提高，相关的从业人员应该对于房地产开发报建全过程的风险有一个全面而又充分的了解，并且做好不同风险的防范措施。

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