大数据运用于房地产土地评估领域的策略探讨

许崇娟　吕晶

摘 要：“推进大数据战略、推进数据资源开放共享”是近年来我国发展方略中的重要构成部分，这直接指明了大数据技术在我国未来发展规划中的重要地位。目前，我国房地产行业发展结构在逐步调整，风险控制在房地产行业发展过程中起着至关重要的作用，而精确评估土地价值是房地产行业风险控制参考的核心要素。

关键词：房地产;土地评估;大数据技术

房地产行业是我国国民经济中的重要构成部分，对于民生、经济发展均有着较大的影响，近些年，我国社会经济发展呈“下行”发展趋势，房地产行业正从“建筑业”朝着“金融业”的方向所转型，“金融”成为了我国房地产行业发展的主要驱动力。大数据技术对于房地产行业来说是一个可靠的、有效的工具，可用其实现更加精准的土地价格评估、分析、测算，对于房地产行业发展风险控制来说有着至关重要的意义。因此，需要对大数据运用于房地产土地评估领域的策略进行系统性的分析，以为行业发展提供可靠借鉴。

一、大数据时代下的“估价”

大数据时代，“估价”领域发生了深刻的变化，一是互联网搜索技术在信息发布平台中的作用越发重要，交易案例、地块数据、基准地价、搜索量等，能够为使用者生成更加精准的参考信息数据，从而突破原有信息数据内容的限制，同时改变着地块搜索者的工作方式;二是大数据技术的发展以及大数据和GIS等技术的整合，成为了估价行业所使用的新工具;三是大数据时代下，银行业、中介业均在进行创新，国内目前已经利用大数据技术，创办了诸多网站，如克瑞尔、房价网等，国外则有Coster、Zillow等，还有链家的在线评估系统等，均能够通过技术方法实现精准化的土地价值评估、存量房评估[1]。

目前，房地产土地评估身处于一个信息爆炸的年代，信息数据相较于以往更加透明，从估价行业来看，房地产土地评估之所以专业，是因房地产土地评估者掌握了足够的信息资讯，而目前行业逐步发展，行业内信息数据量逐步增多，房地产土地评估者信息不对称的情况越发严重。传统的房地产土地评估已经无法满足当下的需求，房地产土地评估相关基础数据、参数等均缺少足够的支持，评估结果的可靠性有待商榷。

二、房地产土地评估数据构成

在大数据时代，房地产土地评估数据发生了一定的变化，根据这些数据的特征，可将其分为三类数据：一是静态数据，如房地产交易信息、房产购置信息、主管部门统计信息、城市静态POI数据、垂直网站开源数据等;二是动态数据，如百度路况的热力数据、城市交通数据、点评数据、人口迁移数据等;三是房地产土地评估相关数据，如人口迁移数据、各个渠道消费数据等[2-3]。互联网时代，上述三类数据量不断增长，房地产土地评估通过挖掘这些数据之间的关联，就能够提高房地产土地评估的准确性，并为相关决策提供可靠参考借鉴。

三、大数据运用于房地产土地评估领域的策略

（一）丰富信息数据储备

房地产土地评估是一项基于海量数据开展的工作，房地产土地评估需要有足够的信息数据，通过分析不同类数据之间的关系，完成对土地数据的评估以及分析。如土地的权属信息、入地实际利用类别、区域空间规划、土地开发资质等，将这些数据经过标准化处理、降噪处理后，通过大数据技术分析数据的从属关系，挖掘出数据之间的内在联系。而在此之前，丰富的信息数据储备就成为了房地產土地评估的基础，房地产土地评估需要通过网络技术、信息化技术等，采集多个方面的信息数据，搭建出多维度、多层次的数据仓库，不断纳入官方统计数据、经济数据、市场调研数据、城市基础建设数据、配套设施数据、公交数据等[4]。

（二）提高专业估价水准

在大数据技术的影响下，房地产估值、土地估值可实现深度融合，专业估值要构建在具有完善数据库管理系统、估价系统、估价流程、业务管理系统的基础上，通过利用专业的技术方法、估价方法、数据计算模型，对海量信息数据进行分析，最终得出土地价值测算信息。还可通过基础数据的检索、匹配，实现土地在不同使用方法、环境下的价值测算，得出案例散点图、价值走势图等。目前，国内房地产土地评估应用大数据技术已经取得阶段性成果，这里以北京地区仁达房地产评估公司为例，该公司通过大数据技术、估值系统分析估价对象周边土地的价值，并展示了动态化、可视化的信息数据，实现了跨区域的土地价值评估。仁达房地产评估公司采用的是特色化估值系统，其中涵盖了诸多真实成交案例数据、挂牌案例数据等，并支持在线数据查询等。想要大数据技术真正在房地产土地评估中发挥作用，务必要保证技术应用方法的专业性、有效性[5]。

（三）市场交易分析方法

市场交易情况、走势决定了土地价值的增长以及下降，房地产行业发展取决于房地产的工序关系，在良好的市场环境下，企业回款效率可得到显著提升，这有利于土地开发以及新项目的拓展，若是市场环境较差，企业在土地开发方面也会受到诸多影响，企业汇款效率因此降低。可充分整合商业数据、开源数据、不同时间段的房产属性、房产成交额、房产成交量、房产成交时长等，判断不同地区的房地产发展趋势，结合GIS技术，分析房产配套设施对土地价格的影响权重。还可分析地区民众年龄、财力、性别等基础数据，判断潜在消费者的实际需求，根据自身实际情况判断土地开发价值、开发周期等。另外，利用商业数据，可构建起RFM模型，判断区域人均消费水准、消费习惯、消费潜力，从而对土地的价值进行判断以及预估。大数据技术在房地产土地评估的应用，关键在于对土地价值相关信息的分析，同时判断出土地价值发展的趋势以及状态，构建起完善的价值评估体系，从而找到项目开展有可能会出现的风险。如今，大数据技术的应用越发完善，并取得了阶段性应用成果，但与此同时，行业信息数据的价值也在不断发生变化，行业竞争方式发生了变化，想要利用大数据技术提高房地产土地评估水准，需要尽快构建起数据中心，积极开发价值分析模型，实现对关键技术方法的攻关。

结束语：

综上所述，对如今的房地产土地评估来说，大数据技术的应用有着至关重要的意义。应该尽快根据房地产土地评估的需求，构建其多维度、多层次的数据库，并根据土地价值评估实际情况，创建数据分析模型，在实际应用中完善计算方法、分析方法。上文所述内容或相对粗浅，其中更为深入、具体的问题还需要广大从业者在实践中进一步探究。

参考文献：

[1]李越.大数据下房地产土地价值评估的分析策略[J].建筑工程技术与设计，2019（8）：3575.

[2]朱品，王培娟，汪丽丽， 等.大数据下房地产土地价值评估的分析方法[J].价值工程，2018，37（10）：219-220.

[3]王文华，杜冬丽.大数据在房地产土地评估领域的应用[J].中国房地产，2017（010）：26-28.

[4]王文华，杜冬丽.智慧评估将成为 房地产估价行业的发展方向[J].中国房地产（市场版），2017（7）：64-67.

[5]董艺妮，江宣儒.探究大数据在房地产土地评估领域的运用[J].消费导刊，2018（2）：48-50.

作者简介：

许崇娟，女，长春银达房地产土地估价有限责任公司，研究方向为房地产、土地评估;吕晶，女，长春银达房地产土地估价有限责任公司，研究方向为房地产、土地评估。