商业地产成本管理特点及完善策略探讨

摘    要：在社会经济的快速发展背景下，企业之间的竞争关系更加突出，如何提高企业的核心竞争力成为企业发展中的重要研究课题。为促进房地产企业的长远发展，本文就针对商业地产成本管理特点进行分析，并提出一些具体的完善策略，希望能为商业地产成本管理的进步和发展提供有效参考依据。

关键词：商业地产;成本管理;特点;完善策略

1  引言

我国商业地产的发展时间较短，大部分人对商业地产的认识不够全面，导致商业地产成本管理依旧没有形成可靠的管理理念，对商业地产成本管理的进步和发展造成较大影响。在商业地产项目的投资、设计、施工及竣工过程，都需要对其进行综合管理，但是许多开发商直接套用着传统的住宅地产成本管理模式，难以实现最大化的企业利益，不利于商业地产的长远发展。面对这种情况，有必要深入分析商业地产成本管理特点，采取有效策略进行完善，使商业地产成本管理水平得到有效提高。

2  商业地产成本管理的特点分析

2.1  选址及设计方面的特点

与住宅地产相比，商业地产体现出一定的特殊性，为获取更高的商业利益，在选址方面提出了较为严格的要求，一般商业地产的选址有以下两类：①建设地址在城市中心，这主要是因为后期的运营风险较低，但是前期的地价成本较高。②建设地址在新城区，这主要是因为地价较低，但是后期的运营风险较大。在这种情况下，需要结合城市发展的实际情况进行合理选址，整个过程要充分考虑到人口流动、文化、政治、经济、交通等各个方面，只有保证选址的合理性，才能够获取最大的商业利益。[1]而设计作为商业地产成本管理中的重要环节，通过科学有效的设计能够降低成本投入，使项目成本得到及时回收，进而提高企业的经济利润。

2.2  运营方面的特点

商业地产的客户群体较多，其中包括了项目投资方、商业运营方、商铺经营者及终端消费者等等，想要获取最大化的企业利益，既要做好产品销售工作，也要注重产品的经营管理。比如在购物中心商铺的经营过程中，经营者向消费者出售商品，在实现自身的经济收益后，向投资者缴纳租金。在这种情况下，商业地产的成本回收是比较复杂的，整个过程要考虑到选址、租凭、消费者需求及其消费特点等等，只有对这些因素进行综合考虑，才能够提高企业运营水平，使企业经济利益得到提升。

2.3  融资方面的特点

从本质上来说，商业地产本身就是一种金融产品，大部分商品项目都是选择一次性投资构建，这对商业地产的融资工作就提出了较高要求，需要在回收资金后，才能够进行下一期的项目建设。[2]同时，为吸引商铺经营者入驻，需要采取传统的租金优惠方式或是一定时间的免租，这就显著加大了商业地产的资金压力，不得不采取合作开发、预租、信托、债权、房地产投资基金、资产证券化等融资模式，以此缓解资金需求。由于融资方式及融资总量较多，企业面临着较高的融资风险，但是商业地产的融资结构及资产运用的方式也更加多样化。

3  商业地产成本管理的完善策略

3.1  做好项目前期准备工作

在进行商业地产成本管理的时候，需要提高对项目前期准备工作的重视性，尽可能降低项目投入成本，降低后期的运营风险。首先，为保证选址及定位的合理性，需要做好成本调研及分析工作，结合城市发展规划对商业地段周边的人口密集度、经济发展水平、交通情况、人群收入水平及消费习惯进行分析，便于更好的进行项目设计规划。同时，需要在决策规划时期进行招商工作，根据商业经营方提出的意见进行综合分析，进而开展针对性的项目设计规划，为后期的经营工作提供有利条件，使企业的经济利益得到有效保障。

3.2  优化项目运营方式

与住宅地产相比，商业地产的运营方式及成本回收模式都是不同的，在进行商业地产成本管理的时候，需要充分认识到商业地产所具有的商业性，发挥其含有的价值，使商业经营的意义得到体现。根据以往商业地产的运营情况来看，普遍都是將产权分散出去，让不同的商户独立进行运营管理，这就影响到商业的统一性，无法对其进行统一管理，很容易出现混乱的经营管理情况，给商业地产成本管理带来较大挑战。因此，在进行商业地产成本管理的时候，需要以长远的眼光去分析问题，以租凭的方式进行运营，结合市场变化进行调整，使后期的运营阶段中成本管理及招商工作更具有统一性。

3.3  注重全寿命周期的成本分析

在进行全寿命周期的成本分析时，既要重视对某个阶段的成本问题进行分析，也要对项目整个生命周期的成本进行分析。这种管理方式的主要目的就是对各阶段所产生的成本进行控制，将项目的成本控制在最低范围内，整个过程比较强调项目的定位、决策、设计、规划、分解、施工、运营、使用及拆毁等各个阶段的成本分析。同时，在商业地产的项目设计阶段，项目建造成本及运营成本之间存在一定的冲突，需要对其进行科学的分析，站在长久、全面的角度上进行考虑，进而找出最佳的方案。此外，在进行项目全寿命周期的成本分析过程中，需要对传统的数据分析方法进行优化和创新，充分利用先进的科学技术提高数据分析的工作效率及准确性，使成本分析工作更具有科学性及有效性，为商业地产成本管理提供更加可靠的信息依据。

3.4  拓宽融资渠道

为缓解商业地产的资金压力，需要对单一的融资渠道进行改变，通过债券融资、贷款等融资手段获取更多的资金，为项目建设的开展提供有利支持。[3]由于这种融资模式所面临的风险较大，很容易影响到项目成本，需要对融资渠道进行拓宽，尽可能降低商业地产的融资风险。就目前来看，部分开发商已经采用信托投资资金模式获取项目资金，这种模式体现出以下几个优点：①使融资渠道得到拓宽，使商业地产开发商的资金压力得到降低。②既能够提高资金总量，也能够防止出现产权转移、产权分割等情况，便于后期进行统一管理。虽然这种融资模式的应用依旧存在一些问题，但是在国家法律制度及相关流程的规范下，势必能够为商业地产的发展带来更多机遇。

4  结束语

综上所述，在商业地产的发展过程中，成本管理直接影响着企业的经济利益，只有做好成本管理工作，才能够在最短时间内完成成本回收，实现最大化的商业利益。为提高商业地产成本管理水平，需要充分了解商业地产成本管理的特点，做好项目前期准备工作、优化项目运用方式、注重全寿命周期的成本分析、拓宽融资渠道，从多方面提高商业地产成本管理效果，为企业的长远发展奠定良好基础。

参考文献：

[1] 笪建军，赵燕.电商物流类企业配送成本核算方法优化与控制[J].商业经济研究，2017（16）.

[2] 程清.房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].建材与装饰，2018（10）.

[3] 张娴.网络销售时代，关于物流企业成本核算方法的探讨[J].财经界（学术版），2014（19）.

作者姓名：

杨海滨（1981—），性别：男，籍贯：山东临沂，职称：中级，学历：本科，研究方向：房地产开发，单位： 青岛大悦城房地产开发有限公司。