房地产土增税的清算及其税收筹划风险研究

■ 崔婷婷（山西三建集团有限公司）

一、房地产土地增值税的清算要点

我国对房地产土地增值税清算有一些明确具体的规定。在规定当中说明，当企业纳税人符合纳税条件之后就应该去及时对土地增值税税额进行计算并办理相对应的税收手续。企业在对土地增值税进行清算的时候就应该去重点考虑以下几点。

（一）明确土地增值税清算的范围

房地产企业通过界定清算范围，能够更好的去降低税收筹划风险。我国政府对于土地增值税界定清算的条件也颁布了几条相应的政策。在政策当中明确规定，房地产企业在对自身建筑物以及旧房转让的清算土地增值税进行清算时，一般都是在房地产销售清算之前以及对转让房地产为前提的。同时在政策当中还规定，房地产企业在日常经营过程当中发生转让土地使用权、房地产项目建设竣工、转让整体未竣工决算项目以及完成销售的业务都可以进行土地增值税清算。因此，我们说房地产企业应该去重视土地增值税界定清算的范围。

（二）明确自用房地产以及非直接销售的收入确定原则

我们在对土地增值税清算的时候要对收入的计算重视起来。企业在计算收入时主要包括实物收入以及其他收入。房地产企业只有明确自用房地产以及非直接销售的收入确定原则才能够让自身获得最大的利益。我国政府在对收入颁布了很多政策，面对这些政策房地产企业应该能够熟练的把握以及掌握。比如说，我国政府规定房地产企业应该去取得一些完整可靠的资料后再对收入进行确认。这些资料主要有销售发票、立项报告、销售合同、测绘合同以及销售许可证等等。在房地产企业经营过程当中，如果发生职工福利购房、债务抵偿以及拆迁换建等等事件应该将非货币性资产确定为收入。在房地产企业经营过程当中发生预收房款事项后，如果客户因为合同当中约定的面积与实际测量面积不一致而发生房款退补问题，应该及时对土地增值税进行调整。当房地产企业在转让房屋是如果自身的产权并未发生转移，则房地产企业在进行清算时不能够将其列入收入当中，同时也不应该扣除相应的成本以及费用。房地产只有实现对自用房地产以及非直接销售的收入进行明确的了解才能够达到自身降低税负的目的。

（三）明确可扣除金额项目

转让房地产有关的税金、开发土地成本、配套设施成本与费用、土地使用权成本、新建房屋费用以及其他符合规定的扣除项目。这些扣除项目都需要房地产税企业高层有一定的了解以及掌握。只有通过这样的方法，我们才能够去确定哪些金额是可以扣除的项目从而减少房地产企业需要交纳的土地增值税。房地产企业想要去保证自身扣除金额项目能够顺利通过受机关的审核，就应该在清算的时候获取前期工程费、土地征用以及拆迁补偿费、开发间接费、公共配套设施费、基础设施费以及建筑安装工程费等等相关的合法凭证。房地产企业通过这些凭证可以向税务机关证明自身各项费用均为真实发生而不是假造的。

二、基于房地产土地增值税清算的税收筹划风险与对策

（一）销售定价的税收筹划风险与对策

目前我国政府为了让更多的房地产企业享受到一些税收优惠的政策，就会将房地产企业当中的一些项目认定为普通标准住宅去进行土地增值税的征收。房地产企业在经营过程当中发现自身税收筹划风险较大，主要是因为在日常业务当中可能会出现一些不符合普通标准住宅认定条件的情况。现在这些问题，房地产企业高层管理者想要去降低自身税收风险就应该去制定一些较为合理的税收筹划的方案以及政策，同时应该对国家出台的税收优惠政策有充分的了解。企业高层管理者只有通过这样的方法才能够去对土地增值税的政策以及相关的税法进行全面掌握。企业在销售过程当中在进行销售定价时，我们就会发现如果企业将销售价格定位得越高那么企业需要去缴纳的土地增值税的金额也会越大。同理可得，当企业将自身销售价格定位的较低时，土地增值税需要缴纳的金额也会越来越小。目前房地产企业想要在房地产市场上能够占有更大的地位，就应该去合理进行销售定价。房地产企业在对销售商品进行定价的时候，不应该仅仅只是从如何降低税负的方面去进行制定价格。同时，还应该去考虑房地产市场的供求现状和利润目标以及房地产所处于的地段等一些因素。房地产企业只有通过这样的方法才能够将税收筹划风险控制在一定范围之内。

（二）可扣除金额项目的税收筹划风险与对策

可扣除金额项目也是税收筹划风险当中的重要组成部分。房地产企业在经营过程当中，为了降低自身土地增值税的税负就会错误的认为如果增大自身项目成本的费用就可以去增大扣除项目。房地产企业漏税、逃税风险较大，主要是因为一些项目成本费用支出不一定都在税收政策以及税法规定的可扣除净额项目的范围内。房地产企业在对土地增值税进行缴纳时，应该按照国家颁布的政策以及税收优惠的条件去进行纳税。同时，房地产企业的高层也还应该和税务机关保持密切以及良好的沟通。通过这样的方式能够为房地产纳税人员在做账时及时的解决一些困惑以及疑惑之处。对于房地产企业来说，如果想要去享受一些免交土地增值税的优惠政策政策，那么就要要求自身的土地增值率未超过20%。因此企业在经营过程当中，为了达到自身依法免税的目的就应该去控制土地增值税率的范围。

（三）利息扣除的税收筹划风险与防范

房地产企业经常会由于一些认定差异而给自身的经济效益造成一定的损失。这往往是由于房地产企业在对税收进行一定的筹划和制定时，由于和税务机关认定是否能够扣除的条件持相反的意见，就会为企业造成认定不一致的风险。面对这些问题，企业应该与税务机关建立一个良好的税企关系，同时还应该对国家颁布可扣除税收的政策进行仔细阅读和研究。通过这样的方式，我们可以降低税收筹划的风险让房地产企业获得更大的利益。房地产企业可以通过两种方法对自身需要缴纳的土地增值税进行最大限额的抵扣。第一种，根据国家有关规定，如果企业的利息费用与其他的费用发生捆绑，那么就要在房地产开发企业成本的10%以内去进行扣除。第二种我们可以去根据商业银行同类、同期贷款的利率进行最大限额的扣除。企业在进行税收筹划时，会对两种方案进行相比较来确定哪一种更适合于企业。比如说，某一房地产企业在开发房地产项目的过程当中，会有周边配套设施以及建设房屋等一些支出是2400万元。同时房地产企业在获取土地使用权的时候支付了2000万元以及我们根据房地产项目去计算自身分摊的利息是400万元。房地产企业在开发房地产项目过程当中所贷款的利率并未超过同期商业银行的贷款利率。通过分析我们发现，第一种可以扣除的税费项目是440万元，而第二种可以扣除的税费项目是620元。面对这些数据，房地产相关工作人员就会去采用第二种方法去进行缴纳土地增值税。因此我们说，第二种方法更有利于一些大型房地产企业去进行抵扣自身的土地增值税费用。

三、结论

房地产企业想要去降低自身土地增值税税收筹划风险就应该积极以及及时的去了解国家颁布的相关税收政策。同时房地产企业相关人员在进行税收筹划以及土地增值税清算的过程当中，还应该与当地的税务机关保持良好的沟通关系。房地产企业只有通过这样的方式才能够让自己的税收筹划方案更加顺利的得到税收机关的认可。因此我们说，房地产企业如果想要去提高自身的经济效益就应该去做好税收筹划风险以及土地增值税清算的工作。