冒名处分不动产的法律问题浅析

杜禹南 周骁男

长春工业大学，吉林 长春 130012

一、冒名处分不动产的法律性质

我们都知道，冒充是一种法律行为，他指的是一个人以其他人的名义实施的行并从事活动。近几年以来，冒充别人的名义去处置房地产的案件频频发生。此类案件基本情况大致为：王某在房屋登记部门进行合法登记，是所争夺房屋真正产权人。侯某是朱某的邻居，他在一次拜访朱某的时候，在朱某家里的茶几上偶然发现了他的户口簿和房屋产权证，于是便起了不义之心。侯某偷偷地拿走了这两个证件，归为自己所有。几日后，侯某与熟识的公安局打通了关系，办理了署名为朱某，而照片为自己本人的临时身份证。侯某在假造身份证的时候，全程瞒着朱某，朱某毫不知情。在这之后，侯某又使用伪造的身份证和偷来的房产证件与被告江某签订了房屋的买卖合同。最后，被告人江某也是在一无所知的情况下，得到了该房屋的产权证书。而这份产权证书由于是侯某偷来的，所以备受争议。

由于我国目前实施的法律对以虚假的姓名来处置房地产的事件没有直接、明确的规定，所以会有很多人钻空子，触犯法律的底线。不过，最高人民法院在审理住房登记行政案件时，主要还是针对此类案件能否适用善意取得制度，具体还需要参考涉嫌犯罪人员的实际回答是否满足善意取得原则。但是，在同一案件中，北京在《关于审理房屋买卖合同纠纷若干疑难问题的会议纪要》中明确指出，应该要运用类推的无权代理规则和表见代理规则，并采用类推理论来处理此类案件。由于在实际的生活中，案件是多种多样的，我们也要根据实际的案件进行实际的判断。所以，也有可能会出现“不动产善意取得是为了保护登记公示的另一方当事人的合理信赖，不适用于冒充他人以冒充方式处分物权的情形”，我们需要根据具体情况具体分析。这就容易发生在初审时，法院任务表面证据确凿的陈述是适用的，但是在第二审的时候，又认为不适用于善意取得。由此可见，我国法律上对冒名处分不动产现象案列的判处存在一定的不确定性，就算是同一个案件也有可能会判处地不一样。

二、理论界存在的主要分歧

(一)善意取得说，也就是直接适用说

根据我国《物权法》的第106条的规定，冒名处分是包括在无权处分里的，也进一步证实了它是可以适用于善意取得制度的。此条文还明确规定了善意取得制度构成的四种要素，分别是：实施处分行为的人没有处分权、相对人为善意、相对人支付了合理的对价、完成了法定的公示方法[1]。由此可见，冒用他人的名字去处分他人的不动产是否会被判刑在于如何解释该条中规定的“无权处分”的内涵。如果符合适用善意取得要求必备条件，那么就能直接适用善意取得制度。

(二)类推理论，即以类推方式适用表见代理规则

因为“物权法”第一百零六条没有把“冒充处分”列入在“无权处分”之中，所以它不适用于善意取得制度。表见代理人在代理的时候没有代理权，但是拥有权力外观。善意并且没有过失的相对人拥有代理权，有权主张发生有权代理的效果，获得不动产的所有权。这也是法律对善意相对人的保障。

每个国家对冒名行为的法律适用都有不同的处理方法，在此我们以德国为例进行具体阐述。在一般情况下，因为相对人是否注重被冒名者之人的特征(身份)存在不同，所以自然而然地冒名行为的法律效果也会存在差别。首先，如果相对人不在意“被冒名者”的特征(身份)，对法律行为产生的效果是属于被冒名者或“冒名行为者”的，也就是说当我们的姓名不具有区别的时候，冒名的行为是有效的，从而在“冒名行为者”与相对人间这种说法是成立的。其次，如果相对人在意“被冒名者”之人的特征(身份)，那么就要使用类推适用无权代理规则[2]。当“被冒名者”追究责任的时候，适用的是法律行为规则，与类推适用无权代理有很大的差别，它补充了符合意思并需要的表示，冒名行为在他与第三人之间始终有效；但是当被冒名者拒绝追究责任的时候，则适用于《民通法则》第66条的关于无权代理的规定。因为没有说明对他人的授权，所以善意相对人有权主张类推适用无权代理的规定，承担无权代理的责任。

以虚假的名字处置房地产的事件，其中最重要的是交易标的人手中的房地产(房屋等)。因为交易对象的身份对第三人来说是起重要的和决定性作用的。如果说它承认使用了虚假名称，那么就可以适用法律行为规则。反之，如果它不承认使用了虚假的名称，那么这就存在法律上的漏洞，只能适用其他规则。这就是类比的逻辑。

笔者认为，由于冒名处分不动产的行为在一般情形下基本包括为至少三方当事人、具体登记制度和身份信息等，其中牵涉的客观因素甚广。当事人的意志、相对人是否善意、是否存在过错、行为人构成的虚假“权利外观”、行为方式以及登记机关进行的登记等都可以成为被考虑的因素，都拥有法律的效力。其中，具有决定性意义的就是权利的虚假出现、意思自治和相对人信任的保护。在这个基础上，上述理论对房地产冒充行为的作用效果有不同的看法。具体来说，当事人的意愿体现的是个人的意思自治原则，交易安全的保护才是相对人合理的信赖和是否具有虚假的权利外观所注重的。我国和德国学者在处理此类问题上存在不少的分歧，德国学者主张在表见代理制度下解决，而我国一些学者主张在无权处分善意取得制度下解决。不过，这两类解决办法也存在一定的相似之处，不论是机构/代表机构的权利，还是善意的处分/取得的权利，他们的目的都是为了平衡当事人的意志自主权和对完美的善意对应方的信任保护[3]。总的来说，这两种办法也存在一些法律上的漏洞，比如哪种方法比较适合我国法律，如何在未经批准的情况下选择假冒房地产，以及何时需要善意第三人保护等等。笔者认为，这一点也不妨用类比的方法来进行比较再得出结论。

三、不动产冒名处类推适用善意取得的分析

中南财经政法大学法学院石一峰教授从类推的角度剖析此类案件，通过比较冒名处分不动产的利益结构和类推适用点，借助于可信赖事实要件、第三人善意要件、可归则性要件的比较上，得出了结论。他认为冒名处分不动产与不动产善意取得二者之间是互相区分又是互有联系的。它们之间具有不同性，也具有相似性，也正是这特殊的关系界定，使得它们之间可以进行类似性质的相互转化与运用[4]。石一峰教授的研究是值得肯定的，他指出了冒名处分不动产类推适用不动产的善意取得制度，这对于我国现在的相关法律与国情国策都是不小的进步。

其实，我们面临的问题主要还是选择善意取得还是选择代理的问题。讨论者们争论的关键之处还是在于如何面对生活世界中的法律建构问题，以及如何利用民法的范围来解释、描述和想象。讨论的结论不管是对的还是错的，是真的还是假的，其实实质上都没有区别，因为它们都能作为我们日后参考的依据[5]。他们讨论的哪一种方法更加合理，更能有目的性地判断案件，都给我们一定的启发。通过这两个要素的比较、权衡来评价不动产冒名行为，从而兼顾所有权人的利益，也保障了交易安全。