浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划

孙燕敏

摘要：房地产行业的税收占据全国税收收入较大的比例，而且我国城镇化改革不断的加快，推动了房地产行业的快速发展。房地产企业规模的提升以及项目数量的增加，土地增值税给房地产企业造成了较大的税收负担，给房地产企业的纳税筹划带来了极大的挑战，企业也只有强化土地增值税的纳税筹划才能够降低企业开发成本，拓宽利润空间。本文将会针对房地产企业土地增值税纳税筹划的基本内涵出发，对其存在的主要作用进行重点分析，同时以此为基础分析房地产企业土地增值税纳税筹划存在的主要问题，并且提出相应的纳税筹划方法，帮助房地产企业提升土地增值税纳税筹划管理水平，为房地产企业的快速发展提供保障。

关键词：房地产企业；土地增值税；税务筹划

一、房地产企业土地增值税纳税筹划概述

土地增值税是房地产企业税筹划当中十分重视的税收科目，主要是指运用土地或者建筑物进行个人、企业收益运营的通过转让形式所获得的收入。其主要涵盖货币、实物或者是其他收入，针对除去相应的扣除项目金额之后的增值部分进行纳税。房地产企业针对土地增值税进行筹划时，必须要严格的遵循合法性以及穩健性的原则，只有在合法性、稳健性原则下，才能够保证房地产企业的涉税风险降到最低，才能够为房地产项目开发带来更大的利润空间。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划的作用

近几年，房地产行业的快速发展直接推动了房地产企业规模的扩张，同时企业对于土地增值税的纳税筹划活动愈加重视。根据土地增值税征收政策，当房地产销售增值额较大时，所缴纳的税额也会增加，对于房地产来说利润空间被压缩，给销售环节造成巨大压力。同时大大抑制了房地产企业囤地、炒地或者是代售等干预市场的行为，能够合理的引导房地产企业进行合理的土地开发。同时房地产企业通过土地增值税的纳税筹划能够有效的提升企业的增值收益空间，从而带动整个产业链的发展，推动我国经济高质量发展。而且房地产企业作为土地增值税的主要纳税人，在项目开发以及日常运营管理当中，对于税收尤其是土地增值税必须要进行合理的规划，才能够将企业的税负尽可能的降到最低。同时通过纳税筹划安排能够帮助房地产企业适当的降低土地增值税的费用，有利于企业将更多的收入投入到产出上，有利于房地产企业良性发展，而不是恶意竞争。对房地产的良性发展有着正面作用。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划存在的难点

（一）纳税筹划规划无法应对土地增值税税制的复杂性

土地增值税的税基源头主要是土地使用权或者不动产所有权产生变更时，所产生的收益作为依据，具有十分明显的财产税特性。因此预征收的形式与流转税存在着相同的状况，同时清算形式更加的倾向于所得税。所以整个土地增值税的征税流程是相对来说较为复杂的，而且加上国家政府对于房地产市场的宏观调控，对于相关的土地增值税通常也会进行不同程度的调整。因此对于房地产企业来说，其纳税筹划的规划通常还没进行落实，可能土地增值税税制就会有所相应的调整，不利于纳税筹划工作的展开。土地增值税相应的优化政策也需要更多的时间进行学习，从而给房地产企业纳税筹划当中的土地增值税税务管理造成了极大的困难。

（二）土地增值税纳税筹划无法与企业运营目标挂钩

房地产企业的运营活动是繁荣复杂的，通常开发项目的周期也比较长，因此房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时有着较大的难点。最主要的就是土地增值税纳税筹划容易随着开发项目的变化而不断的进行调整。对于房地产企业的纳税筹划工作来说是一项极大的挑战，而且由于土地增值税纳税筹划相关方案存在着较大的主观性，如果其筹划思路与房地产企业的运营发展方向无法挂钩，就无法发挥出土地增值税纳税筹划的重要作用。

（三）房地产企业纳税筹划工作强度不够

房地产企业管理层更多的精力是放在项目开发以及销售产品上，对于纳税筹划的管理通常是较为薄弱的环节。而且多数房地产企业通常不会针对税务管理成立相应的纳税筹划部门，主要是由财务部兼任纳税筹划的相关工作，因此无法形成专业性的纳税筹划团队。土地增值税纳税筹划相关工作的强度就有所欠缺，而且纳税筹划工作得不到有效的落实，在缺乏监督体系的状况下极易造成纳税筹划成为摆设的情况。

四、房地产企业土地增值税纳税筹划具体策略

（一）充分运用税收政策的优势

房地产企业在针对土地增值税进行纳税筹划的过程中要对土地增值税的相关税收政策进行充分的深入的了解，与相关部门进行深入的沟通。普通住宅税收优惠政策当中有关土地增值税的政策，主要规定是适用四级超率累进税率，其中存在明显的税率跳跃限制。而且在普通标准住在增值率当中拥有低于20%的，则对该部分免于征收土地增值税。所以房地产企业在进行开发时要注重土地性质的确定，通过土地性质来确定是否能够运用税收优惠政策，或者通过某种相关定价方式使得该项开发项目增值率不大于20%，从而达到房地产企业利润空间最大化。此外对于房地产住宅商品价格的确认，通常运用提前预算，将住宅增值率尽可能的控制在20%以内，从而使得房地产企业能够最大化享受土地增值税的优惠政策。此外要对清算时间进行相应的规划，能够有效的把握清算时间的平衡，有利于资金效率的提升。主要是由于我国土地增值税运用的是预缴费后清算的方式，因此房地产企业必须要把握住征收金额与清算后应该缴纳税额的平衡点，有利于房地产企业对相关资金进行筹划调度，最大化的运用房地产企业资金。只有这样才能够确保房地产企业土地增值税税额最低。

（二）运用费用的转移进行税务筹划

结合当下的会计准则，房地产企业在管理业务流程当中所产生的管理费用以及销售费用等等，目前还不能够进行明确的划分。因此在真正的税务筹划工作当中，必须要针对其相应的费用进行适当的转移，明确相应的划分界限。比如可以将其作为房地产企业总部或者区域项目的服务性费用，然后适当的将这部分费用分解到各个房地产开发项目当中，从而将项目增加开发成本金额进行扩张；另外则是运用会议以及制度的形式，有效地对内部管理框架进行优化，尤其是对于税务管理框架，要进行持续性优化，而且在费用转移的过程中必须要做到合法合规，尽可能的降低涉税风险。

（三）合理的添加扣除项目资金

結合税务政策来看，在进行土地增值税项目扣减金额核算时，要结合相应的有效凭证完成整个核算。针对无法提供合法凭证的扣减项目则不能够进行相应的扣除；此外房地产企业还需要制定预期提取费用，除了某些特殊情形外，其余的扣减项目时无法进行的。因此房地产企业一定要明确在房地产开发项目时，除了提高房地产产品的价格，同时还需要提升周围商品房的环境质量，充分的运用成本效果增加项目资金的扣除量。同时在针对扣减项目时必须要获得相应的建安发票，对于发票的备注栏倘若缺乏相应的标记，是不能够允许纳入土地增值税扣除的项目资金当中。所以房地产企业要想针对土地增值税扣除项目资金进行增加，必须要收集好相应的凭证，对相应的凭证进行有效的管理。

（四）会计核算方式的选择性筹划

房地产企业在开发成本以及费用的确认上都与会计核算方法有着紧密的联系，例如针对所发出的存货成本的计算方式、固定资产的计算方式等等都与房地产企业的税务筹划有着紧密的联系。因此企业需要增加相应的扣除金额的方法，才能够尽可能的进行税务筹划。房地产企业能够运用加速折旧法来进行计提折旧，主要是根据税收法的相关规定，由房地产企业自行选择会计核算方式，该方法能够增加相应的开发成本，同时将自发的费用降低到增值税额，以此来达到降低增值率的目的，最终将土地增值税的税额进行降低。

五、结束语

综上所述，土地增值税税务筹划对于房地产企业未来发展，有着十分重要的作用，而且在房地产市场竞争愈加激烈的环境下，房地产企业执行好土地增值税的纳税筹划也是提升自身竞争力的有效途径。而且土地增值税管理可以说是房地产企业税务筹划的核心内容，现代企业愈加注重自身税务筹划管理水平，通过土地增值税筹划的提升带动企业整个税务筹划水平的提升。希望本文的拙见能够对房地产企业土地增值税的税务筹划有所帮助。财

参考文献：

[1]季桂芳. 关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨[J]. 中国集体经济，2017（14）：77-79.

[2]朱婷婷. 我国房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J]. 纳税，2018，12（27）： 51+54.

[3]陈夏萍. 房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J]. 企业改革与管理，2019（02）：136+165.