房地产企业计划体系的构建和运营管理

徐龙 卓越置业集团（南京）有限公司

房地产行业在经历了近20 年的高速发展之后，在近几年迎来了发展的转折，各项调控措施的实施使房产行业由黄金时代逐步过渡到白银时代。不论是土地的供应量减少还是土地所带来的红利降低等因素，都给房地产行业的良性健康发展带来了挑战，而以往的粗放化的经营管理模式已经不能适应当今房地产市场的巨大竞争。因此如果企业想获得高效益和高质量就必须通过提升自身的运营能力来实现，逐步强化企业管理的精细化和服务的细致化是房产行业未来的发展趋势，而以上要点的实现就体现了计划运营模式的重要意义，接下来我们进行系统阐述。

一、建立房产企业计划体系的必要性

（一）计划体系管理是企业运行的坚实基础

众所周知房地产企业具有非常明显的项目驱动性，它的业务展开需要依赖于独立的房产项目，具体的开发过程包括投资、产品设计、施工报批、运营销售以及最后的物业服务等多个方面，这一过程具有周期长变动多等弊端，这不仅制约了房产项目建设的整体质量和后续的服务水平，而且对企业的长远健康发展极为不利。而通过计划管理运营模式推进就可以合理控制项目的开发节奏，制定科学有效的风险评估和解决手段，来对房产企业运营管理的整体质量进行保证，因此它奠定了房产行业科学运营的基础。

（二）计划管理有助于推动目标管理的实现

在当今时代房产行业的土地红利早已不复存在，因此企业只有通过对过程管控进行协调整合才能获得期待利益。而传统的房产企业管理模式往往注重单一环节的独立发展，忽视了项目的综合评估，这对综合目标的实现是不利的。通过计划管理实施就可以对各管理阶段和环节的侧重点进行合理规划，最大程度上打破信息孤岛的禁锢，并形成设计、施工、销售等多环节的良性信息传递流程，从而实现对项目进度的动态监督，为目标的达成做出全方位的保证。

（三）计划管理体系有助于完善绩效考核水平

企业尤其是房产企业对执行力的要求很高，而绩效考核就显得尤为重要，通过计划管理体系的建立可以实现责任到人，最大程度上保证在透明、公平、量化的条件下对人员进行绩效管理，从而解决管理过程中存在的资源冲突和管理效果不足的情况。

（四）计划管理模式是推进房产行业标准化建设的动力

通过节点分级等措施的投入可以最大程度上实现资金的合理调配、人员和成本的控制。这样不仅有助于过程的高效化，而且对于整体行业标准化施工销售具有关键意义，最终实现企业项目多级管理的高效性。

二、房地产企业计划体系的主要内容和构建思路

一般来说计划管理体系指的是以企业的销售金额、净利润为目的而制定的整体的开发建设计划，在这一过程中强调以时间为周期进行横向的加总和平衡，这一体系对实现企业的战略目标具有重要意义。

项目的开发进度管理注重对项目工程节点进行区分和规划指导，指的是在最初的项目启动会上通过对项目的各个过程比如开工、开盘、竣工、交付等关键节点的具体内容以及他们之间的关系进行分析，并根据各节点的重要性进行分层分阶段管理，在这种情况下就可以将这种管理模式进行细化。其中主项计划包括一些重要的规划事项和开发过程中的关键节点，主要表现为里程碑事件和一级节点。其次专项计划指的是由整体规划目标分散到各部门的主要工作事宜，主要包括二、三级节点。最后形象进度计划指的是在项目运行过程中开工、封顶、竣工等形象仪式和过程的管理。

最后是会议决策计划管理，这种管理模式主要针对的是在年度规划之外突发的临时性事件，在突发事件之后公司需要通过会议或领导班子决策制定出临时计划，通过应急管理模式来对相关的问题进行解决。

三、推进房产企业计划运营管理的措施

（一）量化指标、责任到人

集团-区域-项目公司三级管理模式实现了对房产项目过程管控的精细化，但是在具体的实施管理过程中一旦出现指标程序错误或者责任人义务不规范状况就会严重影响项目的实施情况。因此就必须通过分级管理的手段来对各项指标进行量化，从而实现责任人的规范管理。可以通过加强各主要节点项目过程的监督和协调的方式来强化责任主体的运营效果，相关责任人要对月度指标规划以及工程进度及时监督，从而配合上级集团的目标规划。

（二）强化信息化管理，提升系统协调能力

在传统的粗放型管理模式退出市场的情况下，当今的房地产企业就要充分利用现有的信息化先进技术不断提升各阶段信息获取和综合处理分析的效率，并加强风险预警机制的准确性，最大程度上降低项目管理过程中的风险危害。还可以通过信息技术提升房产项目信息的有效沟通，并对各管理过程进行实时监控，从而为管理过程整体的标准化、系统化提供外部保障。

四、结束语

面对日益复杂的社会形势，房地产行业运用计划经营管理模式已经是大势所趋。只有不断抓住市场机遇，完善计划分解、量化指标、责任到人的管理手段，才能逐步实现企业自身的发展战略。