该不该买公寓房？

赵 彭

随着市场发展的深入，消费者对住房的需求已经从“居住”升级为“人居”。城市配套服务商正是在弥补城市开发缺口的基础上，盘活区域性创造与需求并为用户打造全新的人居服务产业链。

最近龍湖地产在青岛首次推出的商办产品新壹城火爆全城。这让不少购房者纠结，该不该买公寓房？

据锐理数据，2019年11月青岛公寓市场销售1011套，约6.9万平方米，面积环比上涨45%、同比下降22%。通过数据可以看出，青岛公寓房销售量出现了明显上涨。从市场需求上看，公寓产品由于投资少，能够带来较好的回报，对投资客有一定的吸引力。从运营上看，除了自用之外，.多数公寓产品都有长租运营或者酒店式管理保障。不过，2019年受经济环境下行辐射，国内长租公寓市场品牌公寓企业爆仓超45家，投资预期受到了一定影响。然而市场寒冬也孕育了新的发展机遇，随着开发企业向城市配套服务商转型，公寓产品的市场形象也将有所提升。

公寓易商不易住

公寓房是集合式住宅的一种，是商业地产投资中较为广泛的一种地产形式。但在中国房地产法规里，用地性质决定了建筑产权属性，所以建筑的产权只能登记为“办公”、“酒店”、“商业”或“非住宅”四类，不存在“公寓"字样的表述。因此公寓产品只能算是开发商创造的“跨界产品”

与住宅不同，公寓的房价低、位置好、户型设计前卫、可拎包入住，体现了投资低、产品完善和入驻便捷的优势。同时，在调控周期，公寓的不限购不限贷也是一个销售加分项。

公寓产权一般只有40年，首付则要求五成或以上，贷款年限最多为10年，相对于住宅并无优势。“买公寓新房需要缴纳3%的契税，100万元也就是3万，比住宅的1%高2个点。但买二手公寓，过户税费分别有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等，算法比较复杂，整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。例如100万买的公寓，过了很多年后涨价涨到200万，在这。上涨的100万中，需要缴纳大概60多万的税。”博锐特商业机构总经理赵鹏介绍。

除了贷款、税费问题，公寓房还有居住属性的“缺陷”和政策限制。40、50.年产权的公寓产品本质是商业用房，水电费都是根据商业用房定价，一般会比住宅用水电贵2倍左右。而且公寓无法通煤气、天燃气，所有生活设备都是走电的。居住成本比较高。

公寓作为商住两用房在建筑设计时，基本都是小面积和一梯N户。对于正常的高层来讲，1梯4户已经是极限，而公寓1梯10户，甚至20户，居住上的便利性会有一定下降。同时商住属性导致公寓房无法落户，不能享受学区资源。

从经济账看，公寓的投资收益率、居住功能以及便利性都不占优势。但是多数公寓产品都有长租运营或者酒店式管理保障，因此在不考虑自住的情况下，对于中小型投资客而言，具有一定的吸引力。

公寓市场小而美

自2017年全国楼市限购政策实施以来，有关公寓项目是否值得投资的讨论从未间断。虽然饱受争议，但是公寓项目在楼市投资中却始终占有一席之地。从全国来看，2018年全国公寓销售数量カ34万套，与2017年相比増加了24.2%。2019年受限售政策影呵，公寓市協的成交率出現了友展不均衡的情况，既有茅州市坊同比増長10.6%，昆明市場全年成交8000套創下新高的趙勢。也有北京、广州、杭州等城市成交腰新的情况。据克而瑞銃汁数据足示，2019年青島全市公寓項目成交套数12550套，息量辻半，走勢比校平穂。

処于凋控周期的公寓声品，受供求影呵价格正赴于市場低位，但就其所捫有的地段和戸型价値来説，性价比近超住宅，込也是近期全国主要公寓市坊銷售年底翅尾的主要駆幼力。站在投資者的角度，公寓作刃不幼六投資声品，想要突現租金和房价的増値，美鍵看地段岌展前景是否向好，未来升値空向有大。

以青島西海岸カ例，有十几个公寓广品沿着演海大道和地鉄13号銭分布，午多項目歩行就可到景区，周辺逐有大型商止中心，居住和商用条件都比校理想。而在主城区楼市中，公寓項目的地段代勢更カ明足。在市北区在售的十几个項目中，作刃青島尨湖首个純商亦項目，新壹城迭址在合肥路永旺旁，地段集自住、か公、投資、券老多重伉勢。尨湖以較低价格在此板快入市，并且配套了商各酒店和大型単体停牟楼，使得区域功能更加完善。

対此房天下青島新房息経理紀礼剛圦カ：“公寓是市協上較カ独特的小介声品，更透合年経人和中小型投資客美注。公寓声品的地段依頼性比校彊，妁入成本和送菅水平的高低美系到主的投資回扱率。対于投資人来説，公寓并不是不能买，选对产品才能小而美。”

配套运营再升级

公寓产品的运营最早以传统私人租赁市场为主。主要的问题不在于收益而在于大多面临中介服务不规范、租期不稳定、品质无保证、监管漏洞多等。

相比之下，后继发展的长租公寓经专业装修设计、24小时安保体系以及融合社交、创业、休闲娱乐等多种元素的平台打造后对市场更有吸引力。在租赁市场，长租公寓主经营者主要包含了三类：房地产企业、集中式公寓运营商和分散式公寓运营商。规模化、规范化的经营以及专业服务为公寓市场营造了良好的发展氛围。

2019年随着经济下行趋势向市场传导，长租公寓遭遇了自2016年快速发展以来的最大危机。长租公寓在市场下行期被迫转行甚至爆仓。一线城市中，北上广3城已经明文发布“限商”新政，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理。在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，“商改住”告别北，上广市场而成为历史。业内开始意识到，2019年不仅仅是公寓行业的寒冬也是整个行业的分水岭。

寒冬意味着生存艰难，但也孕育着新的期待。在这场寒冬中开发商在公寓市场所要面对的不仅仅是结构的调整、模式的变化，而是全产品在行业角度的重新洗牌。

新壹城以零利润印象做足了低价形象，然而实招却在低价形象的掩护下悄悄展开。就新壹城项目而言，龙湖从定位上，不再是从开发商角度出发，而是向城市配套服务商转型。也就是说，过去龙湖注重开发市场，以提供不动产为主业。未来更注重配套服务市场，在提供不动产的同时，通过为城市进行配套服务来提供“生活方式”。

龙湖集团转向城市配套服务商后，在商业逻辑上已经形成地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务四大主航道业务，从“1到4”的复合多元格局初步显现出可持续发展优势。

实际上，龙湖地产并非国内最早践行“城市配套服务商”理念的房企。恒大、万科、碧桂园等大型房企近年来都在城市配套服务方面有所涉足，这些配套包括但不限于交通、教育、医疗、养老等社会痛点问题。

房地产业本身是社会影响力极强的行业，人们甚至用“居住改变中国”来形容它的力量。开发商通过自己的产品改变的不仅是人们的居住形态，而是城市的文化形态、城市的生活方式。因此，开发商转向城市配套服务商，除了资产轻量化之外，对于产业而言也有精耕意义。

随着市场发展的深入，消费者对住房的需求已经从“居住”升级为“人居”。城市配套服务商正是在弥补城市开发缺口的基础上，盘活区域性创造与需求并为用户打造全新的人居服务产业链。

京东房产青岛公司总经理曹珂杰认为，“城市配套与运营将是公寓产品的一个新增长点。虽然长租的形式可能短期内难有改变，但是随着互联网的接入、城市配套定位的强化，公寓在产业链条上的位置也会得到强化。对于公寓而言，作为一种投资型、商业型产品，适量发展是对市场更为有益的。”