我国基层法院房屋租赁合同纠纷审判现状分析

蔡 芮

(四川大学法学院 四川 成都 610000)

改革开放以来，房地产交易市场日益活跃，随着大量房屋租赁关系的发生，人民法院受理的房地产纠纷案件数量不断上升，类型愈加多样化。虽然1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》分则第十三章对租赁合同的概念、内容、期限、形式等作了专门规定，以及最高人民法院为统一房屋租赁合同类案件的法律适用问题颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号，以下简称《解释》)，但由于现实生活中的租赁关系具有复杂多样性，以及政府推出的出租售同权、增收房产税、发展住房租赁企业、鼓励个人依法出租、允许商业用房改建租赁住房等政策性意见等，使得人民法院的房屋租赁合同纠纷审判工作所面临着更大的挑战。

一、房屋租赁合同纠纷的审判现状

(一)案件数量逐年增长

通过在中国裁判文书网上的检索，S省法院2015年审结房屋租赁合同纠纷案件1131件,2016年升至2285件，2017年继续增长至3088件，2018年审结3956件，2019年审结3581件。受到始于2019年春节前的新冠肺炎的防疫工作的影响，人民法院2019年年底结案数量略有降低以及年后数据上传工作也相对迟延，因而当前裁判文书网2019年所审结的房屋租赁合同纠纷数量低于2018年数量。但综合近五年来的数据，可以看出房屋租赁合同纠纷呈持续增长的趋势。

(二)案件当事人以自然人居多，法人及其他组织占较小比例

起诉到人民法院的房屋租赁合同纠纷，以诉讼双方主体均为自然人居多，一方或双方为法人及其他组织较少，这是由我国房屋所有权享有主体身份构成以及房屋使用主体身份构成所决定的，毕竟大部分房屋还是由自然人作为所有权主体，而承租人也多为自然人主体。

(三)出租人往往主动提起诉讼，而承租人被动应诉

在房屋租赁合同纠纷的诉讼过程中，承租人往往处于被动的状态。房屋租赁合同纠纷产生的诸多起因中承租人拖租金占很大比例，因此起诉到人民法院的房屋租赁合同纠纷多为出租人主动提起。大量案例中，承租人消极支付租金的态度延续到人民法院受理案件后，甚至到开庭时，不到庭参加诉讼或者不提交案件相关的证据，承租人聘请律师作为代理人参与案件的概率也是远低于出租人。

(四)房屋租赁合同纠纷案件类型新型化

过去房屋租赁合同纠纷审判工作所围绕的重点往往都是是否拖欠租金，是否解除合同以及与案涉房屋相关的物业费、装修费等争议，这两年来，所受理的案件的争议焦点呈现新型化趋势，包括：承租人经营利润不足以承担租金，出租人又不同意解除合同的，承租人是否有权解除合同；出租人要求追讨承租人免租期内租金的问题；出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理企业或个体工商户营业执照一并出租给承租人，产生有关纠纷的处理问题等。

二、当前审判实践所反映的问题及成因

(一)承租人合法维权意识淡薄

前文可知，人民法院所受理房屋租赁合同纠纷的当事人主体多为自然人，法律意识淡薄，法律知识储备也相对不足。在签订租赁合同时，缺乏规范的文本，对合同所载的双方信息、出租房屋的情况描述模糊甚至错误；纠纷发生后，不注重证据的搜集保存；进入诉讼后，不能够合理行使自己的诉讼权利，如申请调查令、申请保全、公证保全证据等。日常生活中的事例可以看到，承租人认为所租住房屋不符合租赁合同约定时，首先相到的是拒绝支付租金，而不是依法维权，而当出租人提起诉讼后，而很容易在诉讼中出于不利位置。甚至一部分承租人在欲解除合同，而又无法与出租人达成一致意见时，不经过法律规定的通知解除租赁合同程序而自行搬离承租房屋，缺少向出租人交付房屋的手续，此类案件诉至人民法院，受案法官很难判断案涉租赁房屋的实际使用期间以及合同解除时间，一个简单的房屋租赁合同纠纷可能演变为疑难复杂案件。

(二)小额诉讼程序未得到充分适用

新民事诉讼法规定了我国的小额诉讼程序，即基层人民法院和它派出的法庭审理符合民事诉讼法法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。①房屋租赁合同纠纷一般标的额较小，应普遍适用于小额诉讼程序，表明这些案件属于可以适用小额诉讼程序范围，但实际民事审判工作中大量案件却没有适用。这反映出小额诉讼程序实施效果较差，没有充分发挥小额诉讼程序提高审判效率，合理配置司法资源的功能。

三、优化房屋租赁合同纠纷审判工作的探索

(一)推进相关立法工作

缺乏完备而合理的法规的引导，当事人是无法进行合法而有效的契约订立与履约行为，纠纷产生后无论是当事人还是人民法院都将无法推动矛盾有序地化解。我国现有的合同法并未对房屋租赁合同进行详细规定，关于租赁合同的规范也过于简单。最高人民法院2009年出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，距今已过去近十年，具有相当程度的滞后性，对承租人无力承担租金的情况下是否享有合同解除权，以及房屋空置损失、产权式商铺等大量新型问题没有做出规定，已经无法满足当前民事审判工作的需要。加快推进相关立法工作，完善房屋租赁合同纠纷相关的法律法规是解决当前审判工作难题的首要任务。

(二)注重对人民群众法律知识的普及与法律素养的提升

针对房屋租赁合同纠纷中当事人法制观念淡薄、法律知识储备不足的问题，除了通过承办法官庭审释明、判后释疑等形式进行讲解外，司法机关还应推广更丰富的宣传举措，将法制宣传工作推广到法院门外，推广到纠纷诉至法院之前。通过裁判文书网上公开、司法建议、媒体宣传、典型案例等方式，让群众能更直观地了解与房屋租赁相关的法律知识，提高人民群众的风险意识，提高当事人主动应诉的积极性，减少缺席判决的情形。此外完善民事案件法律援助制度，也是解决大量房屋租赁合同纠纷暴露出的当事人诉讼能力欠缺的问题以及原被告诉讼能力不对等问题的快速手段。

(三)充分发挥小额诉讼程序作用

小额诉讼程序的设立，是当前解决人民法院“案多人少”问题的重要举措。小额诉讼程序在房屋租赁合同纠纷中的适用比例不足，首先要追溯到源头，在立案时，对案件进行审查，符合小额诉讼程序的案件强制适用小额程序；另一方面，立案庭工作人员应加强对当事人的引导，通过主动释明小额诉讼程序的内涵、流程、意义等提高当事人对小额程序的了解程度与认同感，提高小额程序的适用率。

【注释】

①中华人民共和国民事诉讼法.第一百六十二条。