论房屋租赁登记的完善

金龙鑫

(杭州师范大学 沈钧儒法学院，浙江 杭州 311121)

一、目前房屋租赁行为登记的概况

房屋租赁在我国现阶段意义重大，特别是住宅类租赁，对于解决因房价过高而导致的居住问题有非常重要的作用，由此产生的相关法律问题也逐渐得到有关部门的重视。但当前对房屋租赁行为是否需要登记以及是否应该登记，在学界和司法实务中多有分歧意见。房屋租赁行为本为债之行为，本质上可视为用益之债，[1]传统民法理论上对于房屋租赁行为，也认为非属物权，乃属债权。[2]我国《城市房地产管理法》从1995年第一次公布到2007年和2009年的两次修改中，对租赁行为是否登记的规定都是“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”多数学者认为，该规定并没有涉及房屋租赁合同的效力问题，登记备案在性质上应是国家对房屋租赁行为所进行的公法意义上的管理，不是确认合同效力的要件，且最高人民法院也做出司法解释，将房屋租赁合同是否登记不作为合同生效的法定要件，故一般认为房屋租赁合同的登记应为一备案程序，或者说是非必要程序，是否登记，不影响房屋租赁合同的效力。目前所谓的房屋租赁登记，部分为外来流动人口办理居住证需要，去公安部门或街道办事处(乡镇人民政府)的综治办或流动人口服务中心这类机构办理，其登记的目的是办理居住证，这就使得登记的信息与实际情况有较大出入，不足以凭此来讨论买卖不破租赁问题；部分存在于公租房租赁行为中，但公租房性质上不同于普通私房，其不会产生买卖不破租赁的问题，故本文不具体讨论公租房的租赁登记。

以笔者对杭州及周边城市几家房屋中介公司所进行的调查来看，在几家大型中介2012年至2016年有记录的住宅房屋租赁合同中，没有一例进行登记；笔者通过网络调查自行配对缔结房屋租赁的合同中，亦没有一例行进登记。同时，笔者通过调查问卷的形式所收回的有效问卷统计，在近一百份有效回收问卷内，愿意对自己所进行的房屋租赁行为进行登记的情况为：出租方为零；承租方来看，若登记不收取费用，则有近七成表示愿意登记，其中近一半表示希望进行登记。若登记收取费用，承租方只有一例表示愿意登记，但希望费用上限在50元以内。

笔者之调查只能表明一部分人对房屋租赁登记的情况，但可窥一斑。从问卷调查的情况来看，多数不愿意进行登记的承租方，主要是因为费用问题，其次是隐私原因；而出租方则有多方面的原因，包括费用问题、有可能涉及的税费问题(包括所得税、增值税等)、房屋产权问题及隐私问题等。对愿意登记的承租方，基本理由是为了保障自己在房屋租赁过程中的合法权益。由于调查问卷内没有一例出租方愿意登记的情况，故无法从主动性上确定支持出租方进行登记的原因，只能从不愿意进行的角度来考虑被动登记的可能性。

从调查以及平时生活印象来看，存在一个明显的现象：承租人在不附加其他费用的前提下愿意进行登记(也有外地进城务工人员因办理居住证而必须提供已登记的房屋租赁合同的原因)，而出租人则不愿意进行登记。租赁权具体为承租人所掌握，且现代民法意义上的租赁权其所包含的内容也与传统民法所谓之租赁权有一定程度的更新。随着租赁制度的深入发展，租赁权所代表的意义也发生了变化，有学者认为：无论就承租人所支付租金在其总收入中所占比例，还是租赁合同的履行对承租人生活或经营活动的影响程度而言，租赁合同在承租人生活中所占之地位，实未必亚于买卖合同。[3]故为保护自己的租赁权益，多数承租人愿意甚或希望在合理承受的范围内，将租赁合同进行登记。

二、对租赁行为进行登记的法律目的(登记的优劣比较)

(一)当前房屋租赁登记行为有关的法律目的猜测

根据已经颁布且未被废止的有关房屋租赁登记的相关法律法规、部委规章、地方法规及规章来看②，目前的登记主要是行政机构负责，其主要是为了行政管理的需要，应该说备案的作用更多，且该登记是否应用于公示还有待商榷。同时，地方司法界秉承最高院“法释[2009]11号”的规定，认为登记不作为房屋租赁合同的生效要件，且有观点认为《城市房地产管理法》第五十三条规定的向有关部门登记备案，属于政府对房屋的一种管理行为，本身不影响租赁合同的效力③。将当前对房屋租赁进行的登记列为行政管理，不涉及合同或者当事人行为的效力问题，更不要说登记的公示及公信力或其对抗效力了。

笔者试着推导对房屋租赁行为进行登记的目的，从而猜测有关部门进行管理的内容。

1.征税

众所周知，虽然我国有国企，但国家收入明显不能单靠国企这一条线来应付庞大的支出，税收依旧是我国政府的重要收入来源。对房屋租赁进行登记，可以明确应税主体，为租金课税的有效性提供支持和保障。

但由于我国税务体制和其他配套的不完善，纳税人很难明确自己纳税后取得的权利和利益，对大多数国人民众来说，纳税人的权益是虚无缥缈的，而付出税金却是实实在在的。于是，能不纳税则尽量不纳税已成了很多国人的习惯。登记，多了交税的义务，却没有得到相应的利益；不登记，也没有任何损失，甚至从一定程度上来说，还得利了。作为正常的民事主体，趋利避害，自然会选择不登记。特别是对出租方来说，由于其为所得税或增值税的应税主体，更不愿意对自己的房屋出租行为进行登记，在很多场合下，甚至反对登记，以维护自己的既得利益。目前我国的房屋租赁市场，依旧是出租方市场，除个别情况外，房东们不愿意甚或反对登记，房客们自然不可能去进行登记。

2.明确实际权属

房屋租赁中，出租人并非必须是所有权人，以国内房屋属性来看，将公房拿来出租的情况也屡见不鲜。房改虽然进行了这么多年，但依旧有部分居民未参加房改，依旧以公房的形式承租，拥有时人称为房卡之物④。这部分公房在实际意义上已等同于私房，其出租人势必只能是公房承租人。另外还有其他一些如单位分房，却一直未办理房产证等情况⑤。对房屋租赁行为进行登记，可以明确出租人与所有权人之间的关系，进而明晰租赁合同的效力，以维护当事人的合法权益。

3.采集房地产市场相关信息，为与其有关的分析与决策提供相关资料

我国人口众多，人员流动性相比以前也有很大提高，特别是一些大城市，外来人口比较多，租房现象也比较普遍。对房屋租赁市场进行合理的登记，有助于制定恰当的相关法规政策，增强市场经济活性的同时，有效的保障当事人相关权益。

4.行政管理的需要

当前多数地方对房屋租赁进行登记备案的本意即是对房屋租赁双方进行管理，特别是对承租方进行有效的管理。由于多数承租人为外来人员，城市地方行政管理部门通过对房屋租赁的登记，可以有效的监控本地域范围内的外来人员情况，对相关行为做合理的引导和规范。

(二)对房屋租赁进行登记的应然作用

那么，对房屋租赁行为进行登记的目的到底是什么？其本质是为了便于国家对该行为进行管理，还是使该行为具备相应的法律效力？传统民法中，登记本身就有一种公示的效力，即某一法律行为通过完成登记这一形式，进而具备进一步的法律效力。一些国家更是将登记作为指定法律行为的生效要件，房地产交易、不动产抵押等登记皆如是。

但是，从现有情况来看，与不动产有关的登记，能具备进一步法律效力的，绝大多数是针对物权行为，而不是像租赁这样传统上不属于物权的行为。由于房屋租赁本身的相对性和任意性，一般不需要涉及登记并公示的效果，甚至租赁合同的当事人不愿意进行公示。

在效力上，我国学者传统上将登记的效力分为登记成立和登记对抗等学说主义，这样能够形象的描述并适用关于登记效力的问题。从法理上来看，租赁的登记主要因为租赁的关系有可能涉及到第三方利益，故而以登记的形式来避免因第三方行为可能造成的对租赁关系当事人的利益损害，或者说利用登记行为来保护潜在第三方的利益。若该租赁关系不会涉及到第三人利益，则无所谓登记，仅债法一般保护即可。

房屋租赁行为可能涉及的第三人包括两类：一类是同样为租赁关系的当事人，主要为租赁竞争者。这一类第三人其实本身不作为实际意义上的第三人存在，其只是与该租赁关系并存的另一租赁关系，无需适用特别保护。第二类就是通常所见的物权关系当事人，包括自物权人和他物权人。在目前，由于此类案件中的他物权人主要为担保物权人，其只在乎物的价值，而不在意物的使用权，一般不会主动干预物权的租赁使用状。矛盾纠纷主要出现在所有权人与租赁权人之间，这两类人之间的纠纷焦点为房屋的使用，包括房屋的实际使用和权益使用⑥。由于涉及到物法与债法，两类人对于房屋的使用均有理由，但买卖不破租赁的观念已经深入人心，为各国法律所承认，所以，在不考虑其他因素的环境下，传统租赁权人对房屋的使用权要优于物法上的所有权人对房屋的使用权。

可私法自治条件下，在没有登记或类似的公示资料提供信息情形下，作为买房人在买卖时无法明确所购买房屋是否出租。因为即便房屋空置，也可能属于出租的情况，承租人的主要义务是交付租金，并非实际居住。当卖方不诚信，没有如实告知房屋租赁情况时，买卖完成后，买方即面对买卖不破租赁的这个难题。虽然我国有规定房东对购买者有诚信告知义务，但在履行上没有其他完善的制裁措施，面对利益，部分房东往往铤而走险(如杭州滨江锦绣江南20年租赁案)⑦。西方国家由于司法环境体系相对比较完善，房东的告知义务履行得比较彻底，对房屋租赁的登记与否区别不大⑧，以美国为例，出于各种考虑，在联邦和各州理论界和司法界都承认房东的各项义务，迫使房东保护租客的法定权益，并在合理原因下，保护租客的个人信息不泄露。[4]而英美法在对租赁的公示方式上，要求承租人实质占有且绝对占有，这是租赁合同能够生效的一个最基础的构成要件。[5]法律也明确房东交付给承租人将房屋(利益)的义务，尽管美国法对交付的要求要略低于英国法。[6]房东对购买人的有告知义务，或者说第三人通过合法途径，能够了解目标房屋是否被出租，只是暂时不能明确承租人是谁。英国法基于《2002年土地登记法》的规定，7年以上的土地租赁必须进行登记，否则不存在法定地产权，对承租人将非常不利。[7]买卖不破租赁规则设置的原本目的是保护承租人，但如何认定租赁，或者说如何保护各方当事人的合法权益是一个现实问题。若是用第三人不知情的任意性约定来排除经过公示的物权，将会带来极大的负面影响。近些年发生的多起利用假性长期租约限制购房者权利，或者规避法院执行等规避法律制裁的案件，也说明了房屋租赁登记的必要性和紧迫行。[8]

虽然其他各国对租约的签订有不同的规定，但起码会有让无辜相关第三人了解并知悉的机制。而我国的房屋租赁合同签订环境与美国和欧洲各国大相径庭，相互之间并不存在切实的可比性。

诚然，买卖不破租赁指的是不能利用买卖的理由使原本存在的租赁合同无效，简言之就是新房东在租赁合同中代替了原房东的地位。按此认识，若房屋所有权人愿意支付违约金，照样能收回房屋的使用权，其等于代替原房东支付了该笔费用，理论上新房东能向原房东追讨。可若是将租赁权上升至物权或者物权化的债权后，新房东即便愿意支付违约金，租客不愿意的前提下，也无法收回房屋的使用权。即便如前者支付违约金后可收回房屋，在我国目前的司法环境下要完成新房东向原房东的追讨行为，现实中相当困难。如果可以提前预防这类事情发生，即从根源上消灭了因买卖不破租赁而产生的纠纷。

房屋买卖不可能将利益保护机制单纯地建立在双方当事人的诚信上，必须要有相应的法律手段加以规制。目前虽然有房屋租赁登记的一些规定，但所规定的租赁登记机构五花八门，新近颁布的《不动产统一登记暂行条例》及实施细则都没有规定房屋租赁相关内容进行登记的条款。且由于租赁本身为传统债法上的行为，故目前法律承认不经登记的租赁行为的效力。即对于房屋租赁来说，在法律意义上，登记与不登记是一样的，国家层面上，尚无已登记的租赁行为优于未登记的租赁行为这一说。这样一来，无论从法律规范角度来看，还是从实际利益角度来看，普通房屋租赁行为皆不会办理登记。那么，买方就无法从第三方客观的了解交易标的物的租赁情况，也就无法有效的保护自己的利益。甚至买看起来没有租客的房子，还不如买一套确实有租客的房子靠谱。单靠卖方声明这种东西，在国内目前的配套法治环境下，是对法治理念的一种侮辱，即便能够到时候追究卖方的责任，也无法切实保障买方对房屋的使用权。

三、对房屋租赁行为进行登记的法理基础和必要性

(一)法理基础

物权法与合同法理论和法律条款中皆有“买卖不破租赁”的相关内容，这就将租赁的效力及于房屋的买卖之上。不动产登记的目的是为了公示，进而产生公信力，对物权有限制作用的其他权利，理应进行登记。从租赁合同本身来看，不论采用法定契约承受模式还是有权占有维持模式，[9]都有一个前提——买受人知道租约的存在。即若买受人无法从正常合法的渠道获得有关所购买房屋的租赁信息，其当然不应对租约负责，或不接受该租约的限制。

从权利属性上看，学界对租赁权属性的观点不一，但承认租赁权具有一定物权属性的学者不少，有认为租赁权本身即应为物权之一，[10]甚至有学者认为具有使用收益功能的租赁权即具有针对租赁物的有效支配权。[11]从国外学界的观点来看，作为大陆法系代表的德国法在学理上承认租赁权的物权效力，认为无论如何，对不动产承租人之支配权而言，此属于强化的继受保护，使之取得进一步的物权化效力。[12]日本法在租赁这一项上，由于人多地少的基础原因，更体现出房屋或土地租赁权的价值，学理上认为许多立法都在加强以建筑物所有为目的之租赁权，使其接近地上权，而且也一直在谋求地上权本身的强化。[13]以获得房屋租赁权的物权化效力。此外，瑞士民法更是直接规定只有登记的租赁关系才能适用“买卖不破租赁”规则。

依照《物权法》关于占有的规定，租赁合同成立后，承租人凭借租赁合同关系，对房屋进行占有，此种占有属于有权占有，能产生占有权。此权利是否为物权虽然学说上有较大争议，不过作为占有法律制度的进化，现代民法学理上已经逐渐接受占有权的物权属性，[14]不论其为承租人还是所有人。

传统民法将房屋承租人的占有作为一种公示手段，进而欲使第三人了解房屋的租赁状况，这在此观念产生之时是行之有效的，但现代生活的快节奏和高效率，再要用当初的这种占有作为公示而产生公信力，对于现代人来说是残酷的。笔者以为，若不登记，仅仅依靠承租人的占有作为公示手段，使第三人了解目标房屋的承租信息，或者能够认为第三人应该了解相关房屋租赁状况，在现代生活环境下有相当难度，不利于公平保护。

(二)必要性

实务中，不考虑权利属性而将该权利进行登记则完全没有问题。学界也认为对不动产的租赁行为，可列入不动产登记的内容，只是这些登记不是不动产物权登记，而是纯粹的债权登记。不动产登记法对这些本质上属于债权的权利，只是承认其登记能力。这也就是说，如果当事人认为其权利有必要纳入登记而提起登记的申请时，登记机关可以进行登记。[15]

但是，登记之后，由于其基础为债之关系，债之关系当事人可能随时协商一致，解除该债之关系，则是否要去进行注销登记？参考地役权设置，地役权也产生于债之关系，既然地役权可以登记，那么因债之关系的任意性为藉口不予以登记似乎说不过去。当然，过于频繁的登记注销行为对登记本身来说也是件麻烦事，所以，作为房屋租赁的登记，应以登记对抗为原则，并且，不针对短期的房屋租赁行为⑨。

如果房屋租赁仅仅是债上的关系，不经登记，不应产生物上的效力。基于债务关系之占有权人，若得基于其占有权而提起返还之诉，则其不仅得以此对抗任意第三人，而且此种绝对效力，因有其更优之占有权为基础，不再是一种临时保护，而是终局的保护。[16]已有学者认为：“出租人不得在租赁期内请求返还租赁物”，以及租赁物权利归属变动后承租人对租赁物的继续占有、使用与收益之目的的途径，与我国合同法的立法原意和法理并不吻合，于实践也并非没有弊端。[17]虽然租赁权整体上为债权，但就房屋租赁这一部分来看，学者们也不反对就部分房屋租赁行为进行登记。[18]单就不动产而言，有学者认为：一宗不动产上是否存在租赁权对不动产的买受人而言具有利害关系，这就要求租赁权应当在不动产登记中有所体现。如果立法者单方面强调“买卖不破租赁”，但不建立相应的公示制度即便买受人具有信息获悉途径，那么买受人的利益就难免遭受不测之风险。[19]房屋买卖需要进行登记，若坚持买卖不破租赁，则其不破之租赁，在形式上起码应让相关利害人能从正常渠道了解该租赁的存在，否则，以任意的、不被他人获知的租赁来制约需登记的买卖，实属不智。

四、以登记为核心的房屋租赁市场体系的建立

(一)登记机构

关于住宅类租赁的登记机构是否应为当地的产权登记中心这一问题，各相关部门的规定并不完全一致⑩。地方规章相对比较详细的规定了相应的登记机构，多数规定房屋租赁的登记部门为县区一级的房产行政主管部门或房屋所在地的基层管理服务站等，但也有同一地方有不同的规定。这属于行政行为，是为备案，而非法律上所谓之登记，其主要目的是对租赁行为的管理，甚至有些仅仅是为了办理外来人员居住证的需要，与法律效力无涉，更不是如产权登记之公示行为。且管理机构分散，很多地方各行其是，部分所谓登记机构的设置，于相关法律规定不符，导致出现纠纷后是否能适用相关规定有待商榷。

依照《不动产登记暂行条例》的规定及制定部门的解释，考虑到地方特点，各地不动产登记机构由地方决定，但是明确应为县级以上人民政府确定的一个部门。[20]即前述的街道办、社区、基层服务站等对房屋租赁的登记应逐渐被统一设置的不动产登记机构所取代。

统一登记的目的之一就是结束不同登记机构之间的登记造成的法律无所适从的状况，随着不动产统一登记的逐渐深入，结合各地实际经验来看，包括房屋租赁在内的不动产各项登记内容，由不动产产权登记机构进行登记是为当然之举。

(二)登记房屋租赁范围

哪些房屋租赁行为需要登记？目前房屋租赁按功能用途分，主要可分为三类：自住、经商和担保。从租期上看，自住类的最短，一般为半年到两年，较少出现五年以上的自住类租赁；经商类的租期相对自住类来说较长，一般为五年到十年，主要针对商铺。住宅租用进行经商涉及到周围邻居是否允许的问题，所以多数为开网店或不对外营业的办公用房，租期一般也不会太长，与自住类相若；担保类的租赁主要是以房屋租赁权益做担保，所以涉及的租期较长，多数为最高限20年。担保类的租赁就笔者个人观点而言，由于物权法定主义，所以该类担保不可能成为担保物权，而从其本身各类表征上看，皆以债上担保为宜。因为是债法上的问题，只要没有违法，即应允许，而不论其是否借用了租赁了形式。毕竟担保类的租赁目的依旧是为了维护当事人的合法权益，最后实现也会以实际出租并收取租金补偿债权缺失来完成。无论是目的还是手段，都不违法，应该允许。当然，若能对这些租赁进行有效规制，进而保护善意第三人的合法利益，就不会出现如杭州锦绣江南20年租赁权的案例了，也就不必出台如何认定租赁的指导意见了。

从目前各类房屋的租赁情况，结合浙江省高院出台的文件来看，住宅类房屋一般以实际自住租赁为主；而非住宅类房屋的租赁情况就比较复杂，甚至有同一套房屋，即有商业办公租赁的，又有担保类租赁的。那么，有没有必要将住宅与非住宅的租赁区分对待呢？

我国目前各项法律和政策都将商品房住宅与非住宅区别对待，甚至连水电煤气这类配套设施都区分住宅与非住宅，究其原因，根底在于住宅在一定程度上还是属于关系民生的大件，没有住宅是不行的，而非住宅必须是在满足一定程度的住宅需求的基础上才能逐步成立的。对于针对普通大众的住宅，政策法律采取保护甚至促进的做法；而对非住宅，一般采用限制的做法。对于住宅和非住宅区别对待，主要目的是保护各类当事人的合法权益，因为住宅一般为民用，非住宅一般为商用。虽然我国法律体系上有所谓民商合一之说，但实际上依旧民商分立，对住宅和非住宅的规制也不能同日而语。住宅类租赁主要是满足生活需要，而非住宅类的租赁主要是为了满足生产经营需要，两者目的、性质和作用皆不同。故而从当前的环境来看，将住宅与非住宅的租赁区别对待是有必要的。

非住宅类的租赁行为，由于一般都涉及生产经营目的，所以其登记不以租赁期限为限，应全部进行登记，当然，由于本身是债权行为，最高也只应该赋予其登记对抗效力。至于登记部门，应与住宅类租赁的登记部门一致。

综上述，笔者以为，非住宅类的租赁，不论期限长短，皆应登记；住宅类的租赁，仅需登记中长期租赁，短期租赁(2年以下)无需登记。关于两年的时效，笔者以为，两年以下的租赁，即便适用买卖不破租赁，对于房主来说，也就是两年居住使用权的丧失，虽然在一定程度上可能会损害新房主的利益，但由于其利益可以向原房主追究，且利益并不巨大，作为新房主也能忍受。并且，由于我国社会经济的快速发展变化以及国人对住宅的传统理念，真正需要房屋使用权的自住型租赁，一般也都在两年以下，或者两年一签，三五年甚至十年二十年的租赁，在住宅类市场上并不多见。所以，从效率上看，两年以上才需要进行登记，且登记赋予的是对抗效力。即两年以上的住宅类登记。不登记也依旧是有效的，但是不能对新房主主张买卖不破租赁。其损失只能依照一般的债权关系，向原房主主张。

(三)登记的效果

从国外立法来看，德国法认为：无论何种情形，基于债务关系之占有权人所获得之保护，均系考量权利后之结果，具有稳固之权利基础，因此与纯粹占有保护不同，系属于终局之保护。[21]德国法明显以买卖不破租赁为原则，但其不考虑对不动产租赁的登记，概因租赁登记过于麻烦，于德国人的立法理念与性格不符。而与德国法相近的瑞士法，在其债法典中却规定不经登记，租赁契约不适用第三人(买受人)，也就是说，瑞士债法认为租赁的登记产生对抗效力，若不经登记，则不适用买卖不破租赁。

对于住宅类房屋租赁，登记不是必要条件，笔者以为将登记作为对抗要件比较适宜，但并不是所有的住宅租赁都需要或者鼓励去登记，从目前情况来看，两年以上的住宅类租赁进行登记并赋予其对抗效力是相对可行的做法。

登记的目的主要是为了通过公示对租赁进行保护，现代民法在学理上越来越趋向于对房屋租赁权进行物权上的保护，认为不动产租赁权不能适用物权救济方式给予保护而否定不动产租赁权的物权属性是不能成立的。[22]采用不动产登记机构对租赁进行登记，能让他人尊重租赁权，而租赁权人则在适用买卖不破租赁这一原则上有绝对的话语权。

关于登记赋予对抗效力而非成立或生效效力，主要是因为租赁本质上为债的行为，一般不需要适用物法上的效力，登记对抗效力足以应对所有可能发生的问题。租赁合同登记后所产生的对抗效力是针对第三人的，即出租方和承租方之外的所有人都有可能被对抗，包括同样与出租人签订了房屋租赁合同的其他所谓房屋承租人。当然，若是为避免可能出现的纠纷，在房屋租赁登记是要求登记申请人提交承租人占有所登记房屋的证明，即可预防上述实际占有和登记之间的冲突。

租赁合同登记后，若要续租，是否需要再登记？对于续租而言，我国法律没有特别规定，虽然其他法域有关于续租的一些限制性条款，但目前我国大陆地区尚无对续租的特别规定。笔者以为，若登记针对的是两年以上的租赁合同，即便是两年的租赁合同，两年一登记也无不可，毕竟可以保护自己的债权。所以，若合同期满后租赁双方同需要续租，且需要对抗第三人的效力，则应进行再次登记。原登记的效力仅适用原合同期限，不适用续展。

关于登记的例外，毕竟房屋租赁本质上为一种债法上的行为，所以，还是应以约定优先，即若房屋买卖双方在买卖合同中约定认可未经登记的房屋租赁合同，则该租赁合同应具有对抗该房屋买卖合同中的买受人的效力，但不能对抗其他善意第三人。

房屋租赁登记的相关问题在现实生活中有很多，其中涉及当事人和第三人利益的问题也较为复杂，本文仅对租赁登记在买卖不破租赁这一问题上做简单的探讨，希望能够借此对房屋租赁登记的相关规范的完善提供一些帮助。

注 释：

①目前学界多数承认租赁合同不必经过登记即为有效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本条规定也说明了登记不作为当前房屋租赁合同生效的必备要件。

②参见《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《公安部、中央社会治安综合治理委员会办公室、民政部等关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》《上海市房屋租赁条例》《北京市房屋租赁管理若干规定》等相关内容。

③参见《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》(2007年11月22日市高级人民法院审委会第564次会议通过)第40点。

④此处房卡指的是由地方房管部门颁发的租赁凭证，针对房管部门直管的公房。该房卡虽然仅代表租赁权，但由于针对公房，在房改后一般公房产权人对房卡的转让行为不做具体干涉。

⑤上世纪房改时期，国有单位分建房单位和非建房单位。建房单位能自建房屋分配给单位职工，非建房单位一般只能从地方房管部门获得房屋。其中，部分建房单位由于一些手续不完善，导致房子已经分配给职工若干年，但产证一直未能办理的情况。另外，由于地方政策的原因，房改后一些地方政府和用人单位联合推出的诸如人才专项房之类的，虽然办理了相关三证，但既不能上市交易，也不能回购，存在产权争议。

⑥笔者以为：房屋的权益使用，主要指的是房屋所有权人将房屋的租赁权转移给他人，作为某一债权行为的担保。此类使用实际是一种担保行为，债权人从租赁权中获得债权的保障。由于租赁本身为债的行为，无需法律特别规定来适用，只需当事人意思表示一致，不违反其他法律规定即可。

⑦参见2012杭滨民初字第833号，载于中国裁判文书网http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/zj/zjshzszjrmfy/hzsbjqrmfy/ms/201504/t20150414_7404644.htm。

⑧鉴于近年来反恐和治安等需要，美国和欧洲国家对外来人员的不动产租赁普遍采用鼓励登记的措施，而出租人为了免责，也会主动登记。另外，以美国为例，所有通过房产中介完成的房屋租赁，都会由中介去相关部门进行登记备案。我国虽然有地方规定中介应履行将房屋登记备案的制度，但从调查情况来看，几乎没有一家中介会将房屋租赁合同去进行登记。

⑨参考当前房屋租赁市场的情况，特别针对住宅类租赁行为，笔者以为短期租赁是指租期两年以内的租赁行为。对于两年以上的租赁行为，可视为中长期租赁行为。并且，所谓的两年以上应包括可推导的两年以上，比如在租赁合同中约定“租期2年，到期后承租方有权自动续租2年，出租方不得拒绝”之类的条款，可推导租期为两年以上。此类租赁行为，也应视为中长期租赁，应进行登记。

⑩以法律来看，《城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。该条规定过于笼统。而住建部的《商品房屋租赁管理办法》作为部委规章，其第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。具体到实务中，也很难确定是由哪个部门受理。