房地产开发企业税收筹划

展豪杰

摘要：伴随营改增新政策的大力推进与有效实施，国内各个行业的财务管理都受到了一定的影响，尤其是房地产开发企业的运营管理以及财务管理工作受到一定的冲击且面临着巨大的挑战，因此针对房地产开发企业税收筹划管理工作进行深入系统分析，具有重要的理论与实践意义。基于此，本研究在分析房地产开发企业税收筹划的必要性与重要性的基础上，深度挖掘该行业内企业中在税收筹划工作中所存在的问题与缺陷，并有针对性的采取高效的措施进行调整没改善，力求为房地产开发企业的财务管理决策提供理论借鉴与实践指导。

关键词：房地产行业;企业管理;税收筹划

为了简化企业重复纳税的流程、降低重复征税的风险以及减少企业税费的负担，相关部门采取营业税改增值税的政策。这一新政策在试点实施之后目前已经在全国范围内各个行业领域进行实施与推进，其中包括房地产开发企业税收管理工作。该政策的实施对房地产开发企业的税收管理工作带来了前所未有的机遇与挑战。因此，企业应当跟随营改增政策的实施对组织内部的税收筹划工作进行相应的调整与完善，实现科学有效的财务管理，保证企业的可持续性稳定发展。

一、房地产企业税收筹划的原因分析

房地产开发行业作为国家经济发展的重要支柱，其直接影响到社会公众的房产利益与居住条件。但由于该行业涉及的资金额度较大，向政府部门所缴纳的税款额度也较高，进而为地方的公共基础建设以及政府的运营管理提供了支持。值得关注的是，以往的税收政策存在诸多的弊端，比如可能会存在重复征税的现象，导致房地产行业企业面临着巨大的税收负担。为此，国家相关管理部门在综合考量以后，实施营业税买增值税的税收政策以求得以解决上述问题。这一税收策略的调整为房地产开发行业企业在保持正常经营管理的基础上降低税收负担与运营成本创造了契机。

二、阻滞房地产开发企业税收筹划的障碍分析

首先，房地产开发企业对营改增政策内容以及对税收管理的认识并不充分。自2016年开始至今营业税改增值税这一政策的实施只有短短的三年时间。房地产开发企业在进行税收管理的过程中，跟随营改增政策进行内部管理调整的步伐较慢，甚至对企业内部的管理工作带来了很多无形的压力。这主要是源于企业内部税收管理工作人员对新政策的内容以及税收管理工作的认识并不深入也不全面。这一问题为严重阻碍企业的财务管理工作甚至会造成一定的税务风险。

接着，随着营改增政策的逐步实施，房地产开发企业面临着资金受限的难题。营业税改增值税这一新政策的实施，对于房地产开发企业来讲，面临着经营成本增加的问题。究其原因。一直以来房地产开发行业因国家宏观层面的经济调控而存在资金短缺融资不足的问题。因此，总体来讲，新政策的实施再次对房地产开发企业的资金管理带来了一定的冲击与压力并使企业面临着资金流转不足的风险，甚至会阻碍房地产开发企业的可持续性稳定运营。

然后，房地产开发企业的运营管理成本普遍较高且难以压缩，给企业造成巨大的成本负担。营业税改增值税最新政策的实施，对房地产开发企业运营管理成本以及税务管理工作带来了极大的压力与挑战。一方面，房地产开发企业项目实施过程中所涉及的原材料购买对象存在经营规模较小的经营者，将会存在税收抵扣的困难。这一环节最终造成的结果是，并没有降低税收负担，而且还有可能出现增加缴税的现象等。此外，房地产开发项目中所涉及到的人工费用以及拆迁补偿费用可能无法进行专票的抵扣。同时，增值税专用发票的认证需要经历180天的认证后才能够得以抵扣。而在此过程中，如果出现发票管理不当，无法进行发票认证或者是出现用票抵扣滞后延误的情况，将会导致一系列的税务管理风险。总体来讲，营增政策的实施，对房地产开发企业的税务管理带来了一系列的运营管理成本。

最后，源于营改增这一新政策的实施时间不长，房地产开发企业内部并没有建立完善与之相匹配的财税监督管理机制，且财务部门的专业人才对这一政策法规的细分内容没有全面及时地掌握。这种情况下，企业内部的财务管理工作以及税收筹划工作可能存在一定程度的盲目性，甚至不科学性，最终可能无法实现营业税改增值税这一新政策相匹配的税务筹划，且存在一系列潜在的税务管理风险。

三、房地产开发企业如何进行有效税收筹划

第一，针对营改增新政策内容，对房地产开发企业组织内部管理进行相应的调整与改革，提升政策的适应性与匹配性。房地产开发企业组织内部应当尽可能地迎合营业税改增值税这一新政策的相关内容以及要求，并在此基础上完善与升级自身企业的税务管理系统与制度规定。在房地产目的设计与开发阶段所形成的费用支出，尽可能以增值税专用发票的形式开具。而且，在企业自身的财务管理体系实现营改增之后，需要加强财务管理专业人才的专业性以及税务意识。为此，企业可以通过定期培训的方式要求财务管理人员对营改增政策内部以及相应的财务知识进行集中深入的学习，其中，包括相关的法律规定、计税的方法以及发票管理等内容。其中，企业需要实现发票管理工作的科学性，并保证财务工作人员完全熟练掌握各项税务处理的工作。并在此基础上，企业强化组织内部税务管理制度，尤其是针对按期申报税款与缴纳税费的内容，也需要财务管理人员发票管理过程中进行对发票进行统一的专项管理，进而保证对增值税专用发票进行及时准确的抵扣。此外，房地产开发企业要在强化税务管理意识的同时，注重财务风险的防控。通过完善内部的税务风险控制体系，在财务管理工作中有效识别潜在的税务风险并进行及时有效的财务预警。

第二，关于原材料供应商的选择与管理内容进行调整与强化。具体来讲，在房地产开发项目实施的过程中对，原材料供应商的甄选，要设定一定的门槛。一方面要保证企业能够选择的价格合理且符合标准规范的建筑施工原材料，进而保障施工项目的质量并建立有效的品牌效应;另一方面，也需要通过招标的方式，对参与竞争的原材料供应商进行严格的筛选，以避免为节约成本选择个体供应商，这样既能够保证企业选择优质的原材料，又能够实现增值税抵扣从而降低企业财务管理的成本。

第三，房地产开发企业应当科学策划缴税的方式，以求最大可能、最高限度地实现税费抵扣。面对营业税改增值税政策的实施，房地产开发企业必须要将增值税缴纳的权利与义务真正的与自身的财务管理工作进行融合，进而保障企业内部其他各项管理工作的有效开展。具体来讲，房地产开发企业可以通过加强合同管理并按照合同的规定内容严格执行首付款项目。在此基础上，开展税收税费抵扣业务工作内容同时，企业需要对原材料供应商所开具的发票进行严格把关并及时要求其开具增值税专用发票。在此过程中，严格审核并保障发票内部相关信息与实际内容相符，进而有效防控财务风险的发生。同时，房地产开发企业需要与施工单位进行及时有效的沟通，并且在项目工程验收之后对财务核算工作进行科学详细的管理，按照新政策的要求进行相应的抵扣。总体来讲，企业可以通过完善自身的事务管理工作，在相关法律规范范围内最大限度的进行税费抵扣，进而降低企业自身运营成本，提升财务管理的科学有效性。

第四，在增强税務风险管理的同时，提升财务专业人才掌握营改增新政策的业务能力。房地产开发企业需要建立一个科学系统、严格规范的税务管理工作体系，并借此对企业内部的经营情况进行科学有效的税务分析，继而得出企业自身的税费负担比，并将其与同行业内规模相似房地产开发企业的情况进行比较，进而反映自身经营管理者弊端。基于数据反馈，企业应当加大力度实施营改增政策，并在适当的范围内实现合理筹划，杜绝税务风险的发生。值得关注的是，在票务管理工作中注重风险的防范与控制。具体来讲，针对房地产开发项目实施的各个环节中所涉及到的增值税专用发票，进行科学的专项管理与严格审核。并针对虚假发票进行及时处理，避免潜在税务风险发生的同时，及时处理专项抵扣工作，以求尽可能降低运营成本。

参考文献：

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