谈房地产开发企业税务筹划的若干问题

王俊华 通辽泽信希望房地产开发有限公司

一、税务筹划的意义

（一）税务筹划含义

税务筹划产生于交易发生之前，是对交易标的、交易价格、交易地点、支付方式、交易模式进行的预先安排和规划。税收筹划是站在税收角度交易规划行为，目的是实现税款优化。

（二）税收筹划的前提和意义

合法性是税收筹划的前提，商业主体以改变交易要素为主要经营行为，并在此过程中彰显经营自主权。同时，税务筹划是事前安排，是一种预先的设计，以达到延期纳税或者少缴纳税款的目的。如果是在经营行为发生后为了减少税款缴纳或者少缴纳税款而采取诈欺或者瞒报行为，则不属于税务筹划范畴。

税务筹划的目的是在税法框架之内减少税收负担、节约企业资金。税金的节约则可以减少利润表之中的税费成本，这样就可以在收入不变的情况下提升企业的经济效益。

二、税务筹划在房地产企业税务筹划管理中的应用

（一）增值税政策的应用

国家在2018、2019、2020年三年连续降低增值税税率，这为房地产企业带来了税务筹划的红利，其可以利用现有的规定和政策，将税率变动带来的税收优惠惠及企业，这样可以在成本不变的情况下获得现金流的提升。同时，企业还可以要求供应商降低含税价格，原合同总价格的下降表现为含税价格的下降，这样合同下降的每一个百分比都是企业成本优化的契机。

税收筹划的优惠是在结算环节集中体现的，补充协议的签订可以暂时不在合同履行环节进行。房地产企业可以根据成本发生时点判断结算环节、确定使用税率。成本是在增值税税率变动之后签订的合同基础上，可以用原税率倒推不含税成本，并按照不含税成本计算出新的增值税税率下的含税成本，二者的差异可以在金额结算的时候直接进行条件处理。这种处理方式可以有效规避税率频繁变化带来的计算失误。

对房地产企业来说，增值税税率的变化还处于下行过程中，仍处在三挡变两档的变化过程中，因此增值税的税务筹划仍需持续进行。

（二）土地增值税的税务筹划

1.延迟土地增值税的清算时点。在房地产企业之中，土地增值税是主要税种，做好土地增值税的税务筹划意义非凡。在不影响税金缴纳金额的前提下，延迟土地增值税的清算时点可以节约资金成本，让资金流处于健康水平之下。按照税法相关规定，税务局对于土地增值税的清算可以分为可清算和应清算两种类型，其中应清算处于强制清算，也就是已经竣工验收和已售面积超过85%的项目如果还未清算则自动进入应清算范畴，纳税人应该格外留意应清算条件，这是土地增值税的税务筹划重点。

在实际税务操作过程，如果在销售比例超过85%时，房地产企业尚未进行结算，无法获得成本发票，则要尽量退出清算时间，争取获得全部的发票，做到实际支付。

第一，工程竣工备案是土地增值税清算的前提，因此要和前期部门、工程部门进行及时沟通，在税法允许的情况下，适当退出工程竣工备案的时间。第二，面对无法及时获得成本发票的情况，在清算节点尚未支付的款项可以通过ABS付款或者商票的方式来提前获得发票，同时和税务局进行沟通，使其认可上述付款方式。第三，如果无法延迟清算时点，则需要加快成本支付的速度，争取 提前获得相关发票。第四，对于已经下发清算通知的，可以积极与税务机关进行沟通，进行延迟清算，争取获取发票，延迟结算时间，将通知书下达后90天的实现和事务所进场清算的时间进行充分利用。

2.优化成本分摊方式。土地增值税清算的成本分摊方式大肚为占地面积分摊法或者建筑面积分摊法。而在十五中，预算造价分摊法和直接成本分摊法等尚未得到充分的利用。北京市税务局规定同一清算单位的扣除项目，应该按照建筑面积法进行分摊。如果能够但单独签订合同并且提供充分的证明可以进行独立成本结算，则可以采取直接成本法的归集方式，这为直接成本分摊提供了政策上的支持。

虽然各地的清算口径各有不同，但是主流清算方法依然是三分法，土地增值税筹划的 关键在于合理地分配普通住宅、非普通住宅和其他三种类型的收入和成本。建筑面积分摊法的劣势在于会导致不同住宅类型使用相同的单方成本，导致普通住宅承担的税率低，而非普通住宅承担的税率高。

要精确地进行各种住宅类型成本的核算，就必须使用直接成本法和精细化管理方式。在签订合同的时候，要将不同漏洞、不同楼层的成本明细进行清晰划分，这样可以保证成本清算精确到户，这和传统的建筑面积分摊法相比更加合理，精确的成本计算对土地增值税清算无疑是好处多多。

3.做好企业并购等特殊业务的处理。房地产企业大多是通过股权并购、资产并购、特殊途径并购来实现并购业务的。资产并购以目标公司为交易主体，以土地使用权和地上附着建筑物为标的；股权并购以股东公司为交易主体，以目标债券和股权为标的。特殊性重组存在时间限制，大多采用账面净值进行结算，税务筹划的空间不大，一般涉及到如下税金情况：

第一，增值税、土地增值税、企业所得税要以公允价值作为计税基础，公允价值因当时按照成本或者市场进行的评估价值。如果评估值高于账面价值，那么高出的部分需要交纳相关税金；如果评估值低于账面价值，则是折价划转，无需交纳相关税金。

第二，契税。母公司和全资子公司或者兄弟公司之间进行房屋权属划转，契税可以免征。

第三，印花税。印花税按照合同双方的合同成交价的0.05%缴纳。

除此之外，企业并购要以风险管控为前提，做好相应的尽职调查工作，了解项目执行期间税务政策的变化情况，税务清算和稽查情况、土地增值税清算情况、账面税费科目和金额的核对情况等等，为税务筹划做好充分的准备。