不动产统一登记基础数据建设方法

张乐 鹤壁市不动产登记中心

引言：随着我国行政审批制度改革的不断推进，构建不动产网络登记信息平台是实现不动产审批、交易以及登记信息资源共享，为群众提供便利服务的重要举措。基于大数据技术在不动产登记中的应用，不动产登记实现了土地、测绘、档案图形以及地理信息等多种数据的有效整合，因此，基于政府职能的优化转变，不动产登记信息必须要整合数据资源，屏蔽不同系统间的差异，在保证安全的基础上实现数据的“规范、一致、完整、准确”，为群众提供高效的服务。

一、不动产登记数据整合特点

当前，不动产登记数据整合管理在新形势下面临着更高的难度，比如最为直观的就是数据信息相对较为庞杂，导致数据整合不仅仅面临着较大工作量，还容易在整合过程中出现较多的偏差失误问题。从不动产登记数据信息类型上来看，其涉及属性信息、空间信息等多种不同信息，进而也就必然会对于整合工作带来了较大挑战，很容易在不动产登记数据整合中出现较为明显的遗漏、缺失或者是错误问题，对于后续实际应用产生了较大威胁。

在当前不动产登记数据整合处理中，因为涉及的数据信息在质量方面同样也存在明显差异，受到以往管理工作中存放标准、建库标准以及相关技术规范的差异影响，也就很可能导致在整合和关联中遇到较大困难，难以确保所有数据信息都能够得到有效应用，连续性也容易出现明显问题，甚至会影响后续信息资料的规范性。基于此，在不动产登记数据整合中就需要重点把握好整合技术的规范选用，促使其具备较强适应性。

从现阶段不动产登记数据的来源上来看，因为其往往涉及多个领域，比如土地、房产、海域以及林权等，都会对不动产登记数据的提供支持作用，也是其重要的数据信息来源。基于这种广泛的数据信息来源进行分析，其同样也会对于后续不动产登记数据整合工作带来较大难度，复杂多样且结构繁杂的不动产登记数据需要采取较为适宜匹配的整合技术手段，尽量避免在整合中出现较为严重的不相符问题，在保障不动产登记数据信息完整全面的基础上，提升其准确度和规范性，保障相应数据库成果可以发挥应有作用。

二、不动产统一登记基础数据建设方法

（一）利用接口实现数据分享

接口是对协定进行定义的引用类型。在两个独立的系统操作时，通过接口通道形成关联，提供数据源支持，实现数据传输与信息交流。其自身在数据共享时的优势有以下几个方面：

第一，准。相较中间库完整且复杂的数据，接口实现共享必须通过特定的通道，能快速找到目的数据。比如：通过合同编号提取合同主要信息，通过不动产单元号提取此不动产状态信息。第二，快。对于有些数据或状态来讲，更新延迟一毫秒，都不算是实时更新。当现实数据有变动时，确保及时更替库内相关数据的情况下，即使前一秒数据做了变动，但当下通过固定的接口便能同一时间查找到最新的数据，做到共享数据与现实状态保持高度一致。第三，稳。在网络稳定的情况下，数据经过处理，通过固定接口通道进行数据传输，高匹配度大大降低传输过程中相关信息的干扰，保证数据在传输中的稳定性。

虽然数据通过接口方式，对数据进行“准、快、稳”的共享。但在现实中，不同的用户或系统对数据的需求不一致，很难一次性满足所有需求，需要针对数据需求不断地进行开发与维护；同时面对大数据量的请求时，只用一个接口无法完成数据分享。因此，采用接口形式分享数据时，存在难以快速满足多类数据需求以及同一需求可能需要多个接口完成等弊端。

（二）检査数据有效性

对空间数据和非空间数据都要进行冗余数据的筛选剔除，以确保相同权利的同一不动产登记单元只对应一条有效的权属状态信息；要仔细核对检查清理无效数据，对已经注销的抵押业务和已经解封的査封业务数据等从登记簿、权籍图中进行剔除，并同时把相应的信息单独留存；已拆迁和划入拆迁范围内但没有登记过的权籍数据、城区内没有征收手续的集体建设用地及其房屋数据可以不做整理,已经整理的作为历史资料单独留存等；要做好相关信息的关联工作，权利表和房屋或者土地关联，户和层、逻辑幢、自然幢关联，业务库中的自然幢和权籍库的自然幢关联，权利表和权利人表关联等。

（三）建设不动产登记大数据信息平台

（1）不动产登记大数据的精准性

为了使不动产登记的信息更加精准和准确，需要对所获取的原有数据进行加工和整理，从而满足信息的集成和共享。对原有数据进行加工和处理包括对数据进行抽取、清洗以及标准化，对数据处理之后进行大数据的存储和管理，为后续不动产登记的工作提供便利。数据处理的首要原则就是保证信息的准确和完整，对于存在质量问题的信息进行过滤。在信息存储过程中要防止信息的丢失，可以采用分段存储的模式，保证数据的完整和准确。

（2）大数据应用平台的模式

大数据应用平台的模式主要包括三方面的内容，其一是数据的集成，主要是对不动产登记的大数据信息进行有效集成，建立起大数据的数据池，为不动产登记的大数据分析和应用提供最为基础的保障和有力的支撑；其二为平台支撑，建立不动产登记大数据平台要有合适的平台进行支撑，首先要对大数据资源池的数据进行管理，包括数据的分布管理、监管以及服务等，其次要对不动产登记大数据的模型进行管理，包括模型的构建、训练以及拓展等。通过不动产登记大数据平台的资源池和模型，实现对不动产登记的数据分析，从而满足不动产登记平台的建设；其三为不动产登记大数据平台的业务应用，主要包括建设一网通办的系统、监管系统以及质量评价系统，通过多方面的相互协作，满足不动产登记工作的需要。

（四）推进数字化技术在测绘数据管理中的应用

不动产测绘成果的准确性是影响信息整合质效的关键因素，由于测绘数据的精确度与专业性要求较高，因此对相关测绘人员、登记人员与管理人员也有着较高的要求。为提升测绘数据整合的效率，管理部门应加快数字化技术在测绘登记管理中的应用，在优化测绘数据整合流程的基础上，提升测绘成果、信息登记的工作水平。当前阶段，在实际测绘信息登记管理中，将数字化的测绘成果进行整合利用已经成为不动产统一登记工作的核心工作内容，部分房地产部门开展了数字化扫描工作，并取得了显著的数字化建设成果。基于不动产测绘信息管理的数字化平台，建立智能化测绘档案管理体系，能够有效提升关联信息处理、分析的智能化水平，提升信息搜集的全面性、信息分析的科学性与数据整合的效率；依托于现行的方案法，可以对电子数据开展系统性、规范性的管理工作，真正实现测绘登记工作的图档合一管理与信息价值开发目标。

（五）不动产权属状态信息

在房屋买卖过程中，为了保障买方利益，一般都会要求所卖房屋无查封、无限制。但查封、限制等相关业务仅在不动产登记中心进行登记，因此在不动产登记系统中有房屋准确的抵押及查封等权属信息。

在房产交易系统数据与不动产登记系统数据未全面实时共享的时候，一般会要求卖方去不动产登记中心打印所售房屋的不动产登记权属证明，买方确认该房屋权属无异议、无抵押及无查封后才与卖方签订购房合同。但由于开出不动产权属证明到签订买卖合同中间有一定的时间差，导致某些人通过此漏洞进行不规范操作，损害权利人的合法权益。

如何避免时间差呢？数据交换的重点是查看房屋当前权属状态，此时所需的数据量小，且对数据的及时性与准确性要求高。笔者认为，利用接口的方式实现数据共享，通过不动产单元号或其他编号（比如：房屋编码）“准、快、稳”地调取不动产登记系统中不动产最新的权属状态信息，即刻了解房屋权属状态，实现“零时间”差。

结束语：综上所述，不动产登记数据整合是推动当前不动产统一登记制度落实的重要前提，这也就需要相关管理人员重点围绕着现有的不动产登记数据信息进行综合收集，采取必要的整理、整合以及关联等手段，确保最终不动产登记数据库可以发挥出理想作用价值。