我国房地产价格的影响因素分析

吴泽群

摘 要：我国房价居高不下，人民生活负担加重。房地产领域泡沫过大是我国经济目前面临的重大问题，使得我国不得不采取各类相应的经济政策，其中最受大众瞩目的是货币政策。但是货币政策是不是影响房地产价格的唯一因素呢？本文从利率、货币供应量、地方性政策三个分支出发，研究影响我国房地产市场价格的因素。

关键词：房价;货币政策;利率;货币供应量;区域发展策略

一、引言

自中国加入世贸组织以来，经济得到了显著的增长。从2001年12月加入世贸至今，我国的经济总量从名不见经传飞跃到世界第二，人民的生活质量越来越好。同时，物价也在继续上涨，尤其是我国房价的飙升，大多数居民的工资增长跟不上房价水平的增长。房价上涨的缘由可能来自于1998年開始我国实行住房商品化变革，并以此带动了钢铁行业、建筑行业、水泥公司、装修家居等产业大步的长足发展。

房子是和人民生活紧密联系着的，2017年10月“房子是用来住的，不是用来炒的”被正式写入十九大大会报告。这一说法很正确，安居才能乐业，在中国，“居者有其屋的思想”也是根深蒂固，因此房子的需求还是很大的。然而房价居高不下，特别是近几年，涨幅过大，人民生活负担加重，两代人，甚至三代人的积蓄都用来买房子或者给首付，之后还要还款几十年。泡沫过大正是我国经济目前面临的重大问题，房地产泡沫的继续加大使得我国不得不采取各类相应的经济政策。其中货币政策最引人瞩目。

二、货币政策的作用

（一）利率传导机制

经过长期的研究，经济学家得出结论：当施行宽松性的货币政策时，房价会上涨;当政策收紧时，房价下跌。这就是利率的传导机制。

货币政策对房地产价格的利率传导作用主要表现在货币供应量上，货币政策实际是借助行政手段对市场货币供应量的调控。采用凯恩斯的利率传导机制理论，论证货币政策对房地产价格的利率传导机制：假设国家采用紧缩的货币政策，货币供应量就会减少，利率上升，对于房地产开放商而言，资金的流动性变差，企业的生存发展面临着危机;对于消费者而言，利率上升，购房的成本提高了，消费者更倾向于保守的消费，购房的需求就会降低。由于房地产需求弹性的特性，其价格受到市场需求变化的影响明显，在购房需求低的状况下，房地产价格就会降低。反之，采用扩张性的货币政策，就会增加货币供应量，利率将会下降，购房成本降低，人们的消费和投资需求就会上升，房价会呈现上升趋势。这是市场自身调节和消费者的心理因素共同作用的结果。图1为利率的传导机制图。

基于利率传导机制理论，对货币政策与房价之间关系的推导研究，可以发现，无论是紧缩性货币政策还是扩张性货币政策，所导致的结果都会造成市场较大波动。其中，房价的快速上涨伴随的房地产泡沫问题影响最为严重，曾席卷日本、美国、新西兰等国家衍生造成了房地产市场崩盘与危机;而紧缩性的货币政策又将遏制消费，国民经济难以实现发展成效。正是由于货币政策的深远影响，我国坚持采用稳健的货币政策。

（二）我国货币政策对房地产价格的影响

2018年我国采取适当宽松的货币政策，房地产价格总体呈稳步上升态势。2018年央行连续3次下调金融机构存款准备金率，3次降低存款准备金率，累计达到2.5%。对于房地产行业而言，放宽了资金准入，增加了资金流动的速度。2019年3月“两会”的政府工作报告中提出，将继续实施稳健的货币政策，货币政策要松紧有度。接着又连续两月下调存款准备金率，自2018年以来，累计净投放3.35万亿流动资金。基于利率传导机制，央行连续下调存款准备金的动作，释放了货币供应量，会导致利率下调，购房成本降低，刺激消费者购房需求增加，房价上升。尽管央行不断在下调存款准备金率，但下调的利率数值在下降，2018年4月与10月的两次降准皆下调1%，2019 年连续降准皆为0.5%，此举说明现阶段的货币政策是在适当性宽松，整个货币市场需要平稳发展，而不是刺激性地扩张。依据国家统计局发布的2019年1月、2月全国 70城新建商品房房价指数等相关数据，2019年1月份，在全国70个大中城市中有58个城市房价指数环比上涨，2月份有59个城市价格指数环比上涨，符合货币政策对房价的传导机制。《2019年中国百城房价年度报告》指出：2019年全国100个城市新建商品住宅成交均价为14460元/平方米，同比上涨11.2%，相比2018年全年上涨了1452元/平方米。

虽然我国的货币政策调控发挥了一定作用，但是在房地产市场却出现了高税收、高投入、高收益、高房价的等一系列现象，房价不仅没有被抑制住，反而在政策施行后开始反弹。故货币政策的有用性目前亟待查验。在贸易战期间，我国的经济必须稳而好的发展，在面对未来的众多不确定因素，我国的货币政策还需提高其技术层面和科学层面的水平。

三、限购、限贷、区域性发展等策略对房地产价格的影响

（一）各地房地产政策有差异

从2019年的情况来看，货币供应量的增加并没有出现房价猛涨的情况，一二线城市房价指数变动有很大的差别，北京、上海等一线城市房价指数上涨不太明显，2019年2月北京房价指数比1月份下降了0.2个百分点，上海2月份房价指数只比1月份增加0.3个百分点。二线城市西安2月份房价指数较1月份增加1.1个百分点，大理2月份相较于1月份增加了1.8个百分点。2019年北京房价指数与上年相比仅增加2.9个百分点，西安房价指数与上年同月相比增加24.2个百分点，大理与上年同月相比增加21.4个百分点。

这些数据一方面说明我国的房价涨幅是符合货币政策对其的传导机制，在货币供应量增加的条件下，房价出现了宏观范围的增长;另一方面则反映出，我国一二线城市或大中型城市房地产价格的涨幅差距大，一线城市房地产价格指数涨幅较小，而二线待发展城市房地产价格指数持续增长，一二线城市房价涨幅分化明显。究其原因，一方面是政策调控这双“有形的手”。自20世纪90年代初期，我国房地产行业迅速发展，由于大城市的规模效应，一线城市房价迅速上升，远高于二线、三线城市。大城市“炒房”现象的出现对房地产市场的平稳健康发展产生了极大威胁，由此政府颁布各种限购、限贷等政策遏制房地产的投资性需求，如一线城市一般要求要有5年社保或者缴税记录才可以买房，二套房的首付更是去到60%，各项措施抑制了房地产价格的过快增长。2017年十九大更是提出“房住不炒”的定位，维持房地产业平稳健康发展。另一方面，由于房地产产品的区域性特性，各地区颁布的房产政策有差异。例如，2018年二三线城市的“人才大战”影响延续，各地的落户福利政策和区域性的发展都为二三线城市的房价推波助澜，而一线城市无论是买房或者落户，都严格很多。此外，就是土地拍卖价格，一线城市拍卖减少，二线城市拍卖热度上升、土地供求紧张。这些都是导致一二线城市房价涨幅分化明显的原因。

（二）国家区域发展战略使得部分地区房地产价格稳步上升

2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。粤港澳大湾区由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个珠三角城市组成。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。推进粤港澳大湾区建设，是党中央作出的重大决策，是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎。在这一发展框架下，粤港澳大湾区的经济发展带动了房地产业的发展。

廣东省为外来人口大省，很多城市的住房自有率都低于60%，对房子的刚需比较多，随着粤港澳大湾区里面的一些城市的落户政策逐渐放松，居民对房子的刚需越来越大。例如，东莞经济增速领先全省及全国，投资与出口增速齐飞，其中出口增速位列湾区城市首位;与大湾区其他城市对比，东莞商住地、住宅供需持续偏紧。东莞2019年住宅均价已破2万大关，与惠州、中山、佛山拉开较大差距。住宅供需均处于低位运行，供不应求矛盾非常突出。2019年上半年住宅新增供应放缓，同比去年同期下滑12%，网签成交量同比上升3.5%。从月度来看，受贸易战暂缓、央行降准、粤港澳大湾区规划落地等刺激，3月楼市现“小阳春”，6月华润、万科等品牌房企大力冲刺业绩，推动6月成交量创年内高位。整体上看，多月呈现供不应求。

由此可见，区域发展策略对地方房地产价格的上涨起了推波助澜的作用。

四、结语

货币政策的适当宽松，确实为房地产市场注入新的资金活力，全国房地产价格总体呈稳步上升。我国房地产价格是符合货币政策的传导机制，我国采用稳健的货币政策，不是不增长，也不是慢增长，而是有序的增长。货币政策作为调控国计民生的金融工具就必须要维持社会经济的稳定与发展。但是房地产价格不仅受到市场、货币政策的影响，还有区域发展战略、限购、成本等影响因素。

参考文献：

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